Un bailleur a eu la mauvaise surprise, après trois mois d'impayés, de découvrir que son acte de cautionnement portait la mention « simple » plutôt que « solidaire », un mot qu'il n'avait même pas remarqué à la signature. Résultat : impossible de réclamer quoi que ce soit au garant avant d'avoir épuisé les recours contre le locataire. Deux mots, et pourtant toute la rapidité de récupération d'un impayé en dépend.

Vérifié le 22 août 2026.

La caution simple : un recours qui attend son tour

Selon l'article 2298 du code civil, une caution ne doit payer qu'en cas de défaillance du débiteur principal, lequel doit être poursuivi et voir ses biens épuisés en premier, sauf si la caution a renoncé à ce bénéfice de discussion ou s'est engagée solidairement. Concrètement, une caution simple peut exiger que le bailleur s'attaque d'abord au locataire défaillant, avant de pouvoir lui réclamer un centime.

La caution solidaire : pas d'étape intermédiaire

À l'opposé, une caution engagée solidairement renonce expressément à ce bénéfice de discussion. Le bailleur peut alors la poursuivre directement, dès le premier impayé constaté, sans avoir à prouver au préalable l'insolvabilité du locataire ni avoir épuisé les recours contre lui. C'est cette rapidité qui explique pourquoi la quasi-totalité des baux d'habitation prévoient aujourd'hui un engagement solidaire plutôt qu'une simple caution.

Le formalisme à respecter pour un bail d'habitation

Au-delà de cette distinction, l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un formalisme spécifique pour tout cautionnement d'un bail d'habitation :

• Une mention précisant le montant du loyer et ses conditions de révision telles qu'elles figurent au bail ;
• Une déclaration exprimant la connaissance par la caution de la nature et de l'étendue de son engagement ;
• La remise d'un exemplaire du bail à la caution par le bailleur.

Le non-respect d'une seule de ces formalités entraîne la nullité du cautionnement, un simple vice de forme qui prive le bailleur de toute protection, aussi sérieux que soit par ailleurs l'engagement du garant.

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Fini le manuscrit obligatoire

La réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur en 2022, a assoupli ce formalisme : l'article 2297 du code civil demande désormais que la mention du montant garanti, en chiffres et en lettres, soit apposée personnellement par la caution, sans exiger qu'elle soit manuscrite au sens strict. Un acte dactylographié ou signé électroniquement fait donc l'affaire, à condition que ce soit bien la caution elle-même qui l'ait renseigné. Un bailleur qui pré-remplirait cette mention à la place du garant s'expose donc à voir l'acte invalidé.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

La formule employée mentionne-t-elle explicitement le caractère solidaire de l'engagement, et pas une simple caution ? Le montant garanti est-il indiqué en chiffres et en lettres, complété personnellement par la caution ? Le montant du loyer et ses conditions de révision figurent-ils bien dans l'acte ? Et un exemplaire du bail a-t-il bien été remis à la caution, avec une preuve de cette remise conservée quelque part ?

Avant d'accepter une caution

Privilégiez systématiquement un engagement solidaire plutôt qu'une simple caution (le recouvrement en cas d'impayé n'a rien à voir en rapidité. Vérifiez que toutes les mentions requises par l'article 22-1 figurent bien dans l'acte. Gardez une preuve de la remise du bail à la caution. Et en cas de doute sur la validité formelle de l'acte, faites-le relire avant la signature) pas après un impayé, quand il sera trop tard pour corriger un vice de forme.

Sources officielles

• Article 2298 (Code civil) Légifrance, consulté le 22 août 2026
• Article 22-1 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026