Un bailleur me racontait avoir signé, sans vraiment y prêter attention, un mandat qu'il pensait « classique » avec une agence pour louer son studio. Deux semaines plus tard, un collègue lui proposait justement un candidat sérieux, prêt à emménager rapidement. Problème : le contrat comportait une clause d'exclusivité qu'il n'avait pas repérée, et l'agence était en droit de réclamer des honoraires même s'il louait finalement par ses propres moyens. Un détail de lecture qui a fini par lui coûter cher.

Vérifié le 4 septembre 2026.

La règle de base : un mandat est simple, sauf mention contraire écrite

Selon l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, une clause d'exclusivité, une clause pénale, ou toute clause prévoyant des honoraires dus au professionnel même sans son intervention, doit obligatoirement résulter d'une stipulation expresse, écrite, claire et apparente du contrat. Autrement dit, l'exclusivité ne se présume jamais : à défaut d'une clause rédigée sans ambiguïté en ce sens, le mandat reste simple par défaut, quelle que soit l'impression donnée oralement par l'agent immobilier au moment de la signature.

C'est précisément ce que le bailleur du début aurait dû vérifier avant de signer : la clause existait bel et bien, noire sur blanc, mais dans un paragraphe qu'il n'avait pas pris le temps de lire attentivement.

Mandat simple : la liberté de multiplier les canaux

Avec un mandat simple, vous conservez l'entière liberté de confier la recherche d'un locataire à plusieurs agences en parallèle, et de chercher vous-même un candidat par vos propres moyens (réseau personnel, petites annonces, bouche-à-oreille), sans devoir le moindre honoraire à l'agence si c'est finalement cette voie qui aboutit. Cette formule mise sur la multiplication des chances : plus le bien est visible sur plusieurs canaux simultanément, plus les chances de trouver rapidement un candidat sérieux augmentent, en particulier dans un secteur où la demande locative est déjà forte.

La contrepartie, ressentie par certains bailleurs, est un engagement parfois moins soutenu de chaque agence prise individuellement, chacune sachant qu'une autre pourrait très bien conclure la location avant elle et qu'aucune commission n'est garantie.

Mandat exclusif : un engagement fort, mais une seule voie possible

À l'inverse, un mandat exclusif vous engage à ne confier la recherche d'un locataire qu'à cette seule agence pendant toute la durée du contrat. Dans sa version la plus stricte, il vous interdit même de trouver vous-même un candidat par vos propres moyens : si vous y parvenez malgré tout, l'agence peut réclamer les honoraires prévus au contrat, exactement comme si elle avait elle-même trouvé le locataire.

L'argument généralement avancé par les agences en faveur de cette formule est celui d'un investissement commercial plus poussé en retour : photos professionnelles, diffusion sur davantage de plateformes, relances plus actives des candidats, l'agence sachant qu'elle percevra la commission si la location aboutit, quelle qu'en soit la voie.

Le mandat semi-exclusif, une formule intermédiaire à connaître

Entre ces deux extrêmes existe une troisième option, moins connue mais fréquente en pratique : le mandat semi-exclusif. Il réserve l'exclusivité à l'agence vis-à-vis des autres professionnels (vous ne pouvez pas confier la mission à une agence concurrente), mais vous conservez le droit de trouver vous-même un locataire par vos propres moyens. Dans ce cas, l'agence perçoit généralement des honoraires réduits par rapport à ce qu'elle aurait touché en trouvant elle-même le candidat, un compromis qui satisfait souvent les deux parties : engagement commercial de l'agence d'un côté, marge de manœuvre personnelle conservée de l'autre.

Et si vous voulez changer d'agence en cours de mandat exclusif ?

Un mandat exclusif n'est jamais un engagement définitif et sans issue. Passé un délai initial de trois mois à compter de la signature, tout mandat comportant une clause d'exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncé à tout moment, moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception, en application de l'article 78 du décret de 1972. Ce mécanisme, initialement pensé pour les mandats de gestion locative, s'applique dans les mêmes conditions aux mandats de recherche de locataire comportant ce type de clause (voir l'article dédié à la procédure exacte pour le détail complet des démarches et des exceptions).

Comment choisir selon votre situation

1. Sur un bien facile à louer dans un secteur tendu, un mandat simple maximise vos chances en multipliant les canaux de diffusion, sans contrepartie financière en cas de recherche personnelle fructueuse.
2. Sur un bien plus atypique ou difficile à louer, un mandat exclusif ou semi-exclusif peut motiver davantage une agence à investir du temps et des moyens dans sa commercialisation.
3. Relisez systématiquement la présence ou non d'une clause d'exclusivité avant de signer, elle doit être écrite noir sur blanc pour être opposable.
4. Si vous avez déjà un candidat potentiel dans votre entourage, vérifiez qu'un mandat semi-exclusif plutôt qu'exclusif préserve bien cette option sans frais.
5. Gardez en tête le délai de trois mois et le préavis de quinze jours si vous souhaitez changer d'agence en cours de mandat exclusif.

Sources officielles

• Article 6 (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) Légifrance, consulté le 4 septembre 2026
• Article 78 (Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) Légifrance, consulté le 4 septembre 2026