Deux questions reviennent sans cesse chez un futur investisseur locatif : « combien vais-je payer chaque mois pour tel montant emprunté ? » et sa question miroir, « combien puis-je emprunter avec mes revenus actuels ? ». Ce sont en réalité la même formule, utilisée dans les deux sens. Une fois qu'on la comprend, on arrête de subir les simulateurs des banques comme des boîtes noires — et on repère tout de suite une offre de prêt qui ne colle pas avec ce qu'on avait calculé soi-même.

Vérifié le 4 septembre 2026.

La mensualité : une seule formule, quatre variables

Un crédit immobilier classique se rembourse par mensualités constantes : chaque mois, vous payez la même somme jusqu'à la fin du prêt, mais la part qui va au remboursement du capital augmente progressivement tandis que la part d'intérêts diminue. La formule qui donne cette mensualité constante est la suivante :

Mensualité = Capital × Taux mensuel ÷ (1 − (1 + Taux mensuel)⁻ⁿ)

où le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12, et n le nombre total de mensualités (durée en années × 12). L'assurance emprunteur vient s'ajouter par-dessus ce résultat — elle n'entre pas dans le calcul du taux d'intérêt lui-même, mais elle compte pleinement dans le taux d'endettement examiné par la banque.

Exemple chiffré complet

Prenons un capital de 250 000 €, emprunté sur 20 ans à un taux de 3,50 %, avec une assurance à 0,34 % du capital initial par an :

• Taux mensuel : 3,50 % ÷ 12 = 0,2917 %
• Nombre de mensualités : 20 × 12 = 240
• Mensualité hors assurance : environ 1 449,90 €
• Mensualité d'assurance : 250 000 € × 0,34 % ÷ 12 = 70,83 €
• Mensualité totale : environ 1 520,73 €
• Coût total des intérêts sur 20 ans : environ 97 976 €
• Coût total de l'assurance sur 20 ans : 70,83 € × 240 = 17 000 €
• Montant total remboursé (capital + intérêts + assurance) : environ 364 976 €

Pour ne pas refaire ce calcul à la main à chaque hypothèse de taux ou de durée, notre simulateur de crédit immobilier applique exactement cette formule et actualise le résultat en direct pendant que vous déplacez les curseurs.

Capital initial ou capital restant dû : l'assurance change tout

L'assurance emprunteur peut être calculée de deux façons très différentes. Sur le capital initial : la cotisation reste identique du premier au dernier mois, c'est la méthode la plus répandue en France, notamment pour les contrats groupe proposés par les banques. Sur le capital restant dû : la cotisation diminue chaque année à mesure que le capital est remboursé, ce qui coûte souvent 40 à 45 % de moins au total sur la durée du prêt, mais commence à un niveau plus élevé.

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, tout emprunteur peut résilier et changer d'assurance à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire du contrat, à condition que le nouveau contrat couvre des garanties au moins équivalentes. Cela signifie qu'un mauvais choix initial n'est jamais définitif : comparer les deux méthodes de calcul, même après la signature du prêt, reste toujours possible.

Le plafond de 35 % qui borne tout le monde : la règle du HCSF

Depuis une recommandation entrée en vigueur en janvier 2021, rendue contraignante par une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021, toutes les banques françaises doivent respecter deux critères pour l'octroi d'un crédit immobilier :

• Le taux d'effort (ou taux d'endettement) ne doit pas dépasser 35 % des revenus de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse, en intégrant aussi les autres charges d'emprunt et pensions versées.
• La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, portée à 27 ans lorsque le crédit finance des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération, ou en cas de différé lié à une entrée en jouissance décalée (VEFA notamment).

Les banques conservent une marge de flexibilité, mais elle est strictement plafonnée à 20 % des crédits qu'elles émettent chaque trimestre — au-delà, elles s'exposent à des sanctions de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Concrètement, un dossier à 36 ou 37 % d'endettement n'est pas automatiquement refusé, mais il rentre dans cette enveloppe dérogatoire limitée, réservée en priorité aux profils jugés solides par la banque (reste à vivre confortable, épargne de précaution, stabilité professionnelle).

Calculer sa capacité d'emprunt : la même formule, à l'envers

La capacité d'emprunt répond à la question inverse de la mensualité : combien puis-je emprunter, compte tenu de mes revenus, de mes charges, du taux et de la durée visés ? La méthode se déroule en deux temps.

1. Déterminer la mensualité maximale : Revenus mensuels nets du foyer × taux d'endettement visé (35 % au maximum) − charges mensuelles existantes (crédits en cours, pensions versées).
2. Retrouver le capital correspondant à cette mensualité maximale, en résolvant la formule de mensualité à l'envers : Capital = Mensualité max ÷ (Taux mensuel ÷ (1 − (1 + Taux mensuel)⁻ⁿ) + Taux d'assurance mensuel).

Exemple chiffré

Un foyer avec 3 500 € de revenus mensuels nets, sans charge en cours, visant un taux d'endettement de 33 % (une marge de sécurité sous le plafond de 35 %), sur 20 ans, à 3,50 % avec une assurance à 0,34 % :

• Mensualité maximale : 3 500 € × 33 % = 1 155 €
• Capacité d'emprunt correspondante : environ 189 900 €

Avec un apport personnel de 20 000 €, le budget total disponible atteint environ 209 900 €. Mais ce montant n'est pas le prix maximum du bien : il faut encore en retirer les frais de notaire.

Apport personnel et frais de notaire : ne pas confondre budget et prix du bien

Les frais de notaire (en réalité, essentiellement des droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités locales, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire et quelques débours) représentent une part non négligeable du budget total :

• Dans l'ancien : environ 7 à 8 % du prix de vente.
• Dans le neuf : environ 2 à 3 % du prix, un régime fiscal spécifique à la VEFA rendant les droits de mutation nettement plus faibles.

Ces frais ne sont, dans la grande majorité des cas, pas intégrés dans le crédit immobilier lui-même — ils doivent être couverts par l'apport personnel, en plus, éventuellement, des frais d'agence et de garantie. Sur l'exemple précédent (budget total de 209 900 € dans l'ancien), il faut soustraire environ 15 700 € de frais de notaire estimés pour obtenir un prix de bien réellement accessible d'environ 194 100 €, et non 209 900 €. C'est une confusion fréquente qui conduit à viser des biens hors budget dès la première visite.

Pourquoi la durée du prêt change (presque) tout

Allonger la durée d'un prêt réduit la mensualité et augmente donc mécaniquement la capacité d'emprunt à mensualité fixée — mais alourdit le coût total du crédit, puisque les intérêts courent plus longtemps. Sur le même capital de 250 000 € à 3,50 %, la mensualité hors assurance passe d'environ 1 787 € sur 15 ans à environ 1 450 € sur 20 ans, puis environ 1 252 € sur 25 ans. Le coût total des intérêts, lui, suit le chemin inverse : environ 71 700 € sur 15 ans, 97 976 € sur 20 ans, et environ 125 500 € sur 25 ans. Il n'y a pas de bonne réponse universelle : une mensualité plus faible sécurise le taux d'endettement et le reste à vivre, un prêt plus court réduit le coût global — l'arbitrage dépend du projet (résidence principale vs locatif, avec un loyer qui vient couvrir une partie de la mensualité) et de la marge de manœuvre budgétaire réelle du foyer.

Ce qu'un simulateur ne peut pas remplacer

Un simulateur en ligne, y compris le nôtre, donne un ordre de grandeur fiable pour préparer un projet et comparer des scénarios, mais il ne remplace pas une étude bancaire réelle sur plusieurs points :

• Le taux réellement proposé dépend de votre profil (apport, stabilité professionnelle, épargne résiduelle, âge) et négocie autour d'un taux de référence, jamais garanti à l'avance.
• Les frais de dossier et de garantie (hypothèque ou caution) s'ajoutent au coût total et varient selon l'établissement.
• L'assurance emprunteur réelle dépend d'un questionnaire de santé et d'un âge précis, le taux affiché dans un simulateur n'étant qu'une moyenne indicative.
• Le taux d'usure, publié chaque trimestre par la Banque de France, plafonne le taux annuel effectif global (TAEG, assurance et frais compris) qu'une banque peut légalement pratiquer — un point que seule une offre de prêt formelle permet de vérifier précisément.

La bonne façon d'utiliser ces calculs, c'est de s'en servir en amont pour arriver préparé chez un courtier ou dans une banque, avec des ordres de grandeur déjà en tête, plutôt que de découvrir sa capacité réelle au moment du premier rendez-vous.

Sources officielles

• Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers (economie.gouv.fr) consulté le 4 septembre 2026
• Crédit immobilier : comment ça marche ? (economie.gouv.fr) consulté le 4 septembre 2026
• Achat immobilier : pouvez-vous changer d'assurance emprunteur ? (economie.gouv.fr) consulté le 4 septembre 2026
• Achat d'un bien immobilier : quels frais de notaire devez-vous payer ? (economie.gouv.fr) consulté le 4 septembre 2026