Je discutais récemment avec un bailleur qui venait de recevoir une mise en demeure de son nouveau locataire, un mois à peine après la signature. Le motif ? L'absence d'un document dont il n'avait, honnêtement, jamais entendu parler : l'état des risques. Pas de diagnostic technique complexe, pas de professionnel à faire venir, juste un formulaire gratuit à remplir en ligne, et pourtant l'un des oublis les plus fréquents du dossier de location.

Un diagnostic que personne ne facture, et c'est bien le problème

Contrairement au DPE ou au diagnostic électricité et gaz, l'état des risques ne nécessite pas l'intervention d'un professionnel certifié. C'est précisément ce qui explique qu'il passe si souvent à la trappe : aucune agence de diagnostic ne vous appelle pour vous le vendre, aucun rendez-vous à caler dans l'appartement. Beaucoup de bailleurs, en particulier ceux qui gèrent leur bien depuis longtemps sans avoir eu à relouer récemment, ignorent tout simplement que l'obligation existe, ou pensent qu'elle ne concerne que la vente.

Vérifié le 4 septembre 2026.

Ce que couvre réellement le document

Selon l'article L125-5 du code de l'environnement, l'état des risques doit informer le futur locataire lorsque le logement se situe dans une zone couverte par au moins l'un de ces dispositifs :

• un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques ;
• une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
• une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• un secteur d'information sur les sols (pollution des sols connue ou suspectée) ;
• une zone exposée au recul du trait de côte, pour les communes littorales concernées ;
• et depuis le 1^er janvier 2025, une zone soumise à l'obligation légale de débroussaillement.

Ce n'est donc pas un document universel qui s'impose partout : un logement situé dans une commune ou un secteur non concerné par aucun de ces risques n'a, en toute rigueur, pas besoin de ce document. Sauf que la majorité des communes françaises sont couvertes par au moins un critère, ne serait-ce que le zonage sismique, qui découpe l'ensemble du territoire en cinq niveaux. Autant vérifier systématiquement plutôt que de présumer que votre bien y échappe.

Le deuxième volet, souvent ignoré : les sinistres passés

L'article L125-5 ne s'arrête pas à la cartographie des risques. Il impose aussi au bailleur d'informer le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire du logement, dès lors que ce sinistre a donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique. Concrètement, si votre immeuble a subi un dégât des eaux massif reconnu en catastrophe naturelle il y a quatre ans, et que votre assurance vous a indemnisé à ce titre, vous devez le mentionner, même si les travaux ont depuis été intégralement réalisés et que rien n'y paraît plus aujourd'hui.

Comparé aux autres diagnostics, un budget à part

Pour situer les choses : un DPE coûte généralement entre 100 et 250 € selon la surface et la région, un diagnostic électricité ou gaz se facture souvent entre 80 et 150 € chacun, et un diagnostic amiante ou plomb peut ajouter une centaine d'euros supplémentaires pour un bien concerné par son ancienneté. Sur un dossier de diagnostic technique complet pour une première mise en location, ces frais cumulés représentent facilement plusieurs centaines d'euros. L'état des risques, lui, ne coûte strictement rien puisque vous le réalisez vous-même sur l'outil officiel. Ironiquement, c'est peut-être justement parce qu'il ne représente aucune ligne de dépense dans votre budget de mise en location qu'il échappe si facilement à la vigilance, contrairement aux diagnostics payants pour lesquels une facture, un rendez-vous et une relance du prestataire suffisent à en garder le souvenir.

Comment l'établir, en pratique

C'est là que ce diagnostic se distingue vraiment des autres : il se remplit soi-même, gratuitement, via l'outil officiel ERRIAL, disponible sur georisques.gouv.fr, le site du ministère de la Transition écologique dédié à l'information sur les risques. Vous renseignez l'adresse exacte du bien, l'outil croise automatiquement cette adresse avec les zonages réglementaires en vigueur, et génère un formulaire prérempli que vous complétez ensuite avec les informations relatives aux sinistres indemnisés dont vous avez connaissance. Comptez une dizaine de minutes pour un premier essai, moins pour les suivants une fois la logique comprise.

Retour sur le bailleur du début

Pour revenir au bailleur qui avait reçu cette mise en demeure inattendue, l'histoire s'est en réalité bien terminée : une fois l'état des risques établi et transmis avec quelques jours de retard, accompagné d'excuses sincères, le locataire n'a pas poursuivi la procédure. Mais ce bailleur reconnaît volontiers qu'il a eu de la chance de tomber sur quelqu'un de conciliant, et qu'il a depuis ajouté ce document à sa propre checklist de mise en location, juste après le DPE, plutôt que de continuer à compter sur la bonne volonté d'un futur locataire moins arrangeant.

Six mois, pas un jour de plus

Le document a une durée de validité de six mois. Passé ce délai, il faut en établir un nouveau avant toute nouvelle signature de bail, même pour un logement qui n'a objectivement pas changé entre-temps. C'est un point qui surprend souvent les bailleurs qui gèrent plusieurs biens : un état des risques établi en janvier pour une première mise en location ne peut pas servir six mois plus tard pour un nouveau locataire sans être régénéré, ne serait-ce que parce que le zonage réglementaire ou l'historique des sinistres a pu évoluer entre-temps.

Ce que ça coûte réellement de l'oublier

L'article L125-5 prévoit une conséquence concrète en cas de non-respect : le locataire peut poursuivre la résolution du contrat de location, c'est-à-dire demander purement et simplement son annulation, ou solliciter du juge une diminution du prix du loyer. Dans les faits, les tribunaux n'appliquent pas ces sanctions de façon automatique : le juge regarde le préjudice réel, la bonne foi du bailleur, et le contexte global du dossier. Mais un locataire qui cherche un levier de négociation, ou qui découvre après coup que le logement est situé en zone à risque avéré sans en avoir été informé, dispose là d'un argument juridique tout à fait recevable, à ajouter à sa panoplie en cas de litige plus large sur le bail.

Zoom sur chaque catégorie de risque

La liste de l'article L125-5 peut sembler abstraite tant qu'on ne sait pas précisément ce qu'elle recouvre concrètement pour votre logement. Voici ce que chaque critère signifie en pratique :

• Plan de prévention des risques (PPR) : un document réglementaire adopté par le préfet, qui délimite des zones exposées à un risque naturel (inondation, mouvement de terrain, feu de forêt), minier ou technologique (proximité d'une installation classée), et qui peut imposer des prescriptions de construction ou d'usage.
• Zone de sismicité : le territoire français est découpé en cinq niveaux, de 1 (très faible) à 5 (fort), essentiellement concentrés sur l'arc alpin, les Pyrénées, l'Alsace et les Antilles pour les niveaux les plus élevés. L'obligation d'état des risques démarre dès le niveau 2.
• Zone à potentiel radon de niveau 3 : le radon est un gaz radioactif naturel qui peut s'accumuler dans les logements mal ventilés selon la nature géologique du sous-sol. Le niveau 3 correspond aux communes où ce potentiel est jugé le plus significatif, principalement en zones granitiques.
• Secteur d'information sur les sols (SIS) : des terrains où une pollution des sols est connue ou fortement suspectée, en général en raison d'une activité industrielle passée sur le site ou à proximité.
• Recul du trait de côte : un dispositif plus récent, qui concerne les communes littorales identifiées comme exposées à l'érosion côtière à moyen ou long terme, avec des obligations d'information renforcées à mesure que l'échéance du recul prévu se rapproche.
• Obligation légale de débroussaillement : ajoutée à la liste depuis le 1^er janvier 2025, elle concerne les zones boisées ou à proximité de massifs forestiers où le débroussaillement autour des habitations est une obligation réglementaire (voir l'article dédié à cette obligation, qui détaille aussi qui doit financièrement l'assumer entre bailleur et locataire).

Un même logement peut évidemment cumuler plusieurs de ces critères à la fois, par exemple une maison en zone sismique 3 qui se trouve aussi dans un secteur soumis à l'obligation de débroussaillement. Dans ce cas, l'état des risques doit mentionner l'ensemble des critères applicables, pas seulement le plus évident d'entre eux.

Deux logements, deux réalités : un exemple concret

Pour bien saisir à quel point cette obligation varie d'un bien à l'autre, comparons deux situations réelles. Un studio parisien dans le 11^e arrondissement se situe en zone de sismicité 1, la plus faible, hors de tout secteur d'information sur les sols connu, sans obligation de débroussaillement puisqu'aucun massif forestier n'est à proximité : sur le strict plan sismique et radon, l'état des risques y sera souvent très léger, presque une formalité. À l'inverse, une maison individuelle à Nice, en zone de sismicité 4, potentiellement concernée par un plan de prévention des risques inondation lié à un cours d'eau proche et par le recul du trait de côte selon le quartier exact, cumule plusieurs critères à la fois. Dans ce second cas, l'état des risques n'a plus rien d'anecdotique : il informe réellement le locataire d'expositions concrètes et vérifiables, avec un contenu bien plus dense à renseigner soigneusement.

Ce contraste explique pourquoi je déconseille de vous fier à ce qu'un ami bailleur vous dit avoir vécu dans une autre ville : « je n'ai jamais eu besoin de ce document » ne veut rien dire tant que vous n'avez pas vérifié la situation précise de votre propre bien sur l'outil officiel. Deux adresses à quelques kilomètres l'une de l'autre peuvent relever de zonages complètement différents.

Le radon, un risque invisible mais géographiquement marqué

Le radon mérite un mot d'explication à part, tant il reste mal connu du grand public. Ce gaz radioactif naturel, incolore et inodore, provient de la désintégration de l'uranium présent dans certains sous-sols, en particulier les terrains granitiques et volcaniques. Il peut s'infiltrer dans les logements par les fondations et s'y accumuler si la ventilation est insuffisante, avec un risque sanitaire reconnu en cas d'exposition prolongée à des concentrations élevées. En France, les régions les plus souvent citées pour un potentiel radon significatif incluent la Bretagne, le Massif central, les Vosges et la Corse, en raison de leur socle géologique granitique, alors que les grands bassins sédimentaires (bassin parisien, bassin aquitain) sont globalement moins concernés. Ce n'est toutefois qu'une tendance générale : seul l'outil officiel Géorisques donne la classification exacte applicable à votre adresse précise, la géologie locale pouvant varier sur de courtes distances y compris au sein d'une même région globalement peu exposée.

Un document distinct de la notice d'information du bail

Ne confondez pas l'état des risques avec la notice d'information qui doit également être annexée à tout bail d'habitation, laquelle résume de façon générale les droits et obligations des parties (délais de préavis, voies de recours, informations sur la commission départementale de conciliation). Ce sont deux documents séparés, aux objets différents : l'un décrit une exposition géographique à des risques précis, propre à l'adresse du logement, l'autre rappelle le cadre juridique général applicable à tout bail, quelle que soit sa localisation. Un dossier de diagnostic technique complet doit contenir les deux, sans que l'un ne puisse jamais faire office de l'autre.

Attention au diagnostiqueur qui vous le facture

Un point pratique à connaître avant de mandater un diagnostiqueur professionnel pour votre DPE et vos autres diagnostics payants : certains proposent, dans le même forfait ou en option facturée séparément, d'établir également votre état des risques. Rien d'illégal à cela, un professionnel peut parfaitement vous rendre ce service contre rémunération, mais sachez que vous pouvez tout aussi bien le faire vous-même gratuitement en quelques minutes sur l'outil officiel. Si votre diagnostiqueur vous facture ce document plusieurs dizaines d'euros sans vous préciser qu'une alternative gratuite existe, rien ne vous empêche de décliner cette ligne de son devis et de vous en charger vous-même, ce qui ne retire rien à la validité du reste de son intervention sur les diagnostics qui, eux, nécessitent réellement sa certification professionnelle.

Vente ou location : la même obligation, pas le même contexte

L'article L125-5 s'applique de façon quasiment identique à la vente et à la location, avec une nuance de calendrier : pour une vente, le document doit être remis dès la première visite si elle a lieu, alors que pour une location, il doit surtout être annexé au bail avant sa signature, la remise en amont de la visite n'étant pas formulée avec la même rigueur dans le cas locatif. Un bailleur qui achète un bien pour le mettre immédiatement en location a donc déjà dû, en tant qu'acquéreur, recevoir un état des risques au moment de son propre achat. Rien n'empêche de s'appuyer sur ce document récent pour sa première mise en location, à condition qu'il ait toujours moins de six mois de validité au moment de la signature du nouveau bail.

Un oubli qui en cache souvent un autre

Dans mon expérience, quand un bailleur a oublié l'état des risques, c'est rarement le seul document manquant au dossier de diagnostic technique. Ce diagnostic étant le seul à ne réclamer ni professionnel ni frais, son absence trahit surtout une constitution de dossier faite dans la précipitation, sans checklist complète. Le bon réflexe consiste à traiter ce document exactement comme le DPE ou le diagnostic électricité : une pièce obligatoire du dossier remis avant la signature, pas une formalité annexe qu'on regarde après coup si le locataire la réclame.

Ce que les tribunaux regardent en cas de litige

Dans les décisions que j'ai pu consulter en préparant cet article, les juges ne prononcent pas systématiquement la résolution du bail au moindre oubli. Ils tiennent compte de plusieurs éléments : le logement était-il réellement exposé à un risque significatif, ou la zone concernée relève-t-elle d'un critère très large qui touche une large partie du territoire communal sans risque concret avéré pour ce bien précis ? Le locataire a-t-il subi un préjudice réel lié à ce risque non signalé, ou s'agit-il d'un argument soulevé après coup dans un contentieux qui porte, sur le fond, sur autre chose (un conflit sur le dépôt de garantie, par exemple) ? Cette appréciation au cas par cas explique pourquoi deux dossiers d'apparence similaire peuvent aboutir à des issues différentes devant deux juges différents. Cela ne doit toutefois pas inciter à la légèreté : mieux vaut ne jamais avoir à plaider sur ce terrain plutôt que d'espérer une appréciation favorable du juge.

Et si le bien est en copropriété ou loué meublé ?

L'obligation ne varie ni selon le régime de propriété (monopropriété ou copropriété) ni selon le type de location (nue ou meublée) : l'état des risques s'applique de la même façon dans tous les cas, dès lors que le zonage géographique déclenche l'obligation. Seule l'adresse du bien compte, pas sa nature juridique. Une colocation à bail unique ou à baux multiples n'y échappe pas non plus, chaque contrat de location devant intégrer le document au même titre qu'un bail classique.

Le cas du meublé de tourisme et de la location saisonnière

Pour une location saisonnière ou un meublé de tourisme, la logique reste la même sur le principe, informer le futur occupant des risques auxquels le logement est exposé, mais la pratique diffère sensiblement selon les plateformes utilisées. Beaucoup de loueurs en meublé de tourisme, focalisés sur les autorisations administratives à obtenir selon leur commune (voir l'article dédié à ce sujet), oublient purement et simplement cette obligation, pourtant identique à celle d'une location classique. Le risque juridique reste en pratique plus mesuré compte tenu de la brièveté des séjours, mais l'obligation légale, elle, ne disparaît pas pour autant : mieux vaut l'intégrer au même titre que le règlement intérieur ou le livret d'accueil que vous remettez à vos voyageurs.

La checklist avant chaque signature de bail

1. Vérifiez sur l'outil officiel Géorisques si l'adresse exacte du bien est concernée par au moins un des risques listés.
2. Si oui, générez l'état des risques via ERRIAL, gratuitement, en amont de la première visite si possible.
3. Ajoutez la mention de tout sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique survenu pendant votre propriété.
4. Annexez le document signé au contrat de bail avant la remise des clés.
5. Notez la date d'établissement : au-delà de six mois, régénérez le document avant toute nouvelle signature, même pour le même logement.

Sources officielles

• Article L125-5 (Code de l'environnement) Légifrance, consulté le 4 septembre 2026
• ERRIAL, l'outil officiel pour établir son état des risques, Géorisques (ministère de la Transition écologique), consulté le 4 septembre 2026