Un investisseur avec qui je discutais récemment avait budgété 7 % de frais de notaire pour son achat locatif, un chiffre qu'il avait retenu depuis des années. Sa banque lui a annoncé 8,2 % au moment de finaliser le dossier. Il pensait à une erreur de calcul, ou pire, à des frais cachés. En réalité, rien de tout ça : son département avait simplement relevé sa part de droits de mutation depuis, et son ancien repère n'était plus valable.
Vérifié le 4 septembre 2026.
Un nom trompeur : la majeure partie ne va pas au notaire
Le terme « frais de notaire » entretient une confusion durable. Sur la somme totale versée lors d'un achat immobilier, environ 80 % correspond en réalité à des taxes collectées pour le compte de l'État, du département et de la commune. Le notaire, lui, ne conserve que ses émoluments, sa rémunération réglementée, et avance par ailleurs des débours qu'il répercute ensuite à l'euro près (frais de document d'urbanisme, état hypothécaire, extrait cadastral, et autres formalités nécessaires à la sécurité juridique de la vente).
Le gros du morceau : les droits de mutation, en hausse depuis 2025
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), parfois encore appelés « droits d'enregistrement », constituent l'essentiel de la facture. Ils se composent d'une part départementale, d'une taxe communale additionnelle et de frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État sur la part départementale. Or l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise les départements, sur délibération, à relever leur taux de 4,50 % à 5,00 % pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, un calendrier ensuite ajusté par la loi de finances pour 2026.
Résultat concret pour 2026 : selon le barème consolidé par la Direction générale des finances publiques, la quasi-totalité des départements a désormais adopté ce plafond de 5 %. Le taux global maximal des droits de mutation (part départementale, taxe communale et frais d'assiette compris) atteint ainsi 6,319 %, contre 5,807 % avant la réforme, soit environ un point de pourcentage de plus sur le prix d'achat.
Une exonération existe, mais elle ne concerne pas les investisseurs locatifs : la hausse ne s'applique pas à l'acquisition d'une première résidence principale par un primo-accédant, au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Un achat destiné à la location, quel que soit le profil de l'acheteur, supporte pleinement le taux relevé.
La contribution de sécurité immobilière, discrète mais systématique
Vient ensuite la contribution de sécurité immobilière (CSI), due pour la publication de l'acte au service de la publicité foncière. Selon l'article 879 du code général des impôts, elle est fixée au taux unique de 0,10 % du prix ou de la valeur du bien, avec un minimum de 8 euros. Une somme modeste comparée aux droits de mutation, mais qui s'ajoute systématiquement au calcul final.
Les émoluments du notaire : un barème dégressif, pas un pourcentage fixe
Contrairement à une idée reçue, le notaire ne facture pas un pourcentage unique et arbitraire. Sa rémunération proportionnelle sur une vente immobilière suit un barème dégressif par tranches, fixé par arrêté ministériel (arrêté du 28 février 2020) et codifié dans la partie réglementaire du code de commerce consacrée aux tarifs des professions du droit :
- de 0 à 6 500 € : 3,870 %
- de 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
- de 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
- au-delà de 60 000 € : 0,799 %
Ce barème s'applique par tranche successive, pas sur la totalité du prix au taux le plus bas. Sur un bien à 200 000 euros, cela donne environ 1 995 euros hors taxes d'émoluments, TVA à 20 % en sus, soit environ 2 394 euros TTC. Une somme loin de représenter, à elle seule, l'essentiel des frais annoncés.
Un exemple chiffré complet, dans l'ancien
Pour un achat locatif de 200 000 euros dans l'ancien, dans un département ayant adopté le taux plafond de 5 % :
- Droits de mutation (part départementale, taxe communale, frais d'assiette) : environ 6,319 % soit 12 638 euros
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % soit 200 euros
- Émoluments du notaire TTC : environ 2 394 euros
- Débours (formalités diverses, variables selon le dossier) : de l'ordre de 800 à 1 200 euros
Total approximatif : environ 16 000 à 16 400 euros, soit un taux global proche de 8 % du prix d'achat, cohérent avec la fourchette de 7 à 8,5 % généralement observée dans l'ancien en 2026.
Et dans le neuf, pourquoi c'est tellement moins cher
Pour un achat sur plans ou un logement neuf, la logique change du tout au tout : la TVA à 20 % ayant déjà été perçue par l'État sur le prix de vente, les droits d'enregistrement applicables sont réduits à environ 0,715 % seulement. Sur le même exemple de 200 000 euros hors taxes, les droits de mutation tombent à environ 1 430 euros, la CSI et les émoluments restant sensiblement identiques. Au total, la facture atteint généralement 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8,5 % dans l'ancien, un écart qui n'a donc rien à voir avec une quelconque remise commerciale du notaire.
Pourquoi ce détail compte pour un investisseur locatif
- Vérifiez le taux de DMTO réellement en vigueur dans le département visé avant de finaliser votre plan de financement, plutôt que de vous fier à un ancien repère de 7 ou 8 %.
- Intégrez ces frais dans le calcul de votre rentabilité locative dès le départ : ils viennent s'ajouter au prix d'achat et pèsent directement sur le rendement réel de l'opération.
- N'espérez aucune exonération sur cette hausse en tant qu'investisseur : elle ne bénéficie qu'aux primo-accédants sur leur résidence principale.
- Demandez à votre notaire un décompte détaillé (droits de mutation, CSI, émoluments, débours) plutôt que de vous contenter d'un pourcentage global, pour comprendre précisément où va chaque euro.
Sources officielles
- Article 116, Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (Légifrance), consulté le 4 septembre 2026
- Article 879 (Code général des impôts) Légifrance, consulté le 4 septembre 2026
- Tarifs des notaires, Articles A444-53 à A444-186 (Code de commerce) Légifrance, consulté le 4 septembre 2026
Questions fréquentes
Pourquoi parle-t-on de « frais de notaire » alors que le notaire n'en garde qu'une petite partie ?
Parce que c'est un raccourci de langage trompeur. Sur les frais totaux réglés lors d'un achat, environ 80 % correspondent à des taxes reversées à l'État et au département (les droits de mutation), et non à une rémunération du notaire. Ce dernier ne perçoit réellement que ses émoluments, calculés selon un barème réglementé, et répercute par ailleurs des débours (frais réels avancés pour le compte de l'acheteur).
Quel est le taux réel des frais de notaire dans l'ancien en 2026 ?
Autour de 7 à 8,5 % du prix d'acquisition, l'écart dépendant surtout du département où se situe le bien : la quasi-totalité des départements applique désormais le taux plafond de 5 % de droits de mutation, contre 4,50 % auparavant, ce qui a mécaniquement fait grimper le taux global maximal jusqu'à 6,319 % rien que pour cette composante fiscale.
Cette hausse s'applique-t-elle à un investisseur qui achète pour louer ?
Oui, sans exception. L'exonération prévue par la loi de finances 2025 ne concerne que l'acquisition d'une première résidence principale par un primo-accédant, une situation qui ne correspond jamais à un achat locatif. Un investisseur qui achète un bien destiné à la location supporte donc pleinement le taux départemental relevé, là où il s'applique.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils tellement plus faibles dans le neuf ?
Parce que la TVA à 20 % a déjà été perçue par l'État au moment de la vente, les droits d'enregistrement applicables au neuf sont réduits à environ 0,7 %, contre plusieurs points de pourcentage dans l'ancien. C'est ce mécanisme, et non une remise du notaire, qui explique l'écart entre 2 à 3 % dans le neuf et 7 à 8,5 % dans l'ancien.
Comment sont calculés les émoluments du notaire lui-même ?
Selon un barème dégressif par tranches de prix, fixé par arrêté ministériel : le taux applicable diminue à mesure que le prix du bien augmente. Sur un bien à 200 000 euros, les émoluments proportionnels représentent de l'ordre de 2 000 euros hors taxes, TVA à 20 % en sus, une somme largement inférieure à la part fiscale du total réglé.
