« C'est la loi ALUR qui l'impose », m'a-t-on dit un jour à propos d'une règle qui, en réalité, n'a jamais été appliquée nulle part. La loi du 24 mars 2014 est devenue une sorte de référence fourre-tout, citée aussi bien pour des règles bien réelles que pour des mesures restées lettre morte. Voici, mesure par mesure, ce qui s'applique vraiment à un bailleur particulier aujourd'hui.

Vérifié le 5 septembre 2026.

Ce flou entretenu autour du nom de cette loi n'a rien d'anodin : il conduit parfois des bailleurs à s'inquiéter inutilement de règles qui n'ont jamais existé, ou à l'inverse à négliger de véritables obligations qu'ils pensent, à tort, optionnelles ou dépassées. Autant remettre les choses à plat, mesure par mesure, avec ce qui s'applique vraiment aujourd'hui et ce qui reste, encore douze ans après, une simple intention de texte jamais concrétisée.

Le bail type, la mesure la plus visible au quotidien

La loi ALUR a imposé un modèle de contrat type pour toute location nue ou meublée à usage de résidence principale, précisé par décret. C'est cette même base réglementaire qui a d'ailleurs été mise à jour par le décret du 6 juillet 2026 (voir l'article dédié à ce qui change depuis octobre 2026), preuve que cette exigence ALUR continue d'évoluer plus de dix ans après son adoption, sans jamais disparaître du paysage locatif.

La liste fermée des pièces justificatives

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de la loi ALUR, fixe une liste limitative des documents que vous pouvez demander à un candidat locataire et à sa caution. Extrait de casier judiciaire, photo d'identité, carte vitale, ou encore relevé bancaire complet : toutes ces pièces sont explicitement interdites, quelle que soit votre bonne foi ou vos habitudes antérieures (voir l'article dédié pour la liste complète, pièce par pièce, de ce qui est autorisé et de ce qui ne l'est pas).

Le cumul caution et assurance loyers impayés, une interdiction souvent ignorée

Voici une règle ALUR moins connue que les précédentes, mais bien réelle : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit à un bailleur qui a souscrit une assurance ou une garantie de loyers impayés d'exiger, en plus, une caution physique classique, à peine de nullité de cette caution. Si un juge constate ce cumul interdit, la caution est purement et simplement libérée de ses engagements, même en cas d'impayés déjà constatés. La seule exception concerne les logements loués à un étudiant ou un apprenti, pour lesquels les deux garanties peuvent légalement coexister, une nuance à connaître avant de constituer votre dossier de garanties (voir aussi l'article dédié à la comparaison entre GLI et Visale, qui ne se cumulent pas non plus entre elles).

Les honoraires d'agence, un plafonnement souvent mal compris

La loi ALUR a aussi encadré les honoraires que peut facturer un professionnel de l'intermédiation locative, en imposant un partage entre bailleur et locataire pour les prestations liées à la mise en location (visite, constitution du dossier, rédaction du bail, réalisation de l'état des lieux), avec un plafond au mètre carré qui varie selon la zone géographique du bien. Ce plafonnement ne concerne que la mise en location elle-même, pas les honoraires de gestion locative courante qui restent, eux, librement négociés (voir l'article dédié au coût réel d'une agence de gestion locative pour cette distinction essentielle). Beaucoup de bailleurs confondent encore les deux types d'honoraires, alors qu'ils obéissent à des logiques de plafonnement totalement différentes.

La prescription triennale, un délai qui protège aussi le locataire

L'article 7-1 de la loi de 1989, introduit par la loi ALUR, a réduit à 3 ans le délai de prescription pour toute action dérivant d'un contrat de location, contre 5 ans auparavant en droit commun. Ce délai court à partir du moment où le titulaire d'un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l'exercer, avec une exception à 1 an seulement pour l'action en révision du loyer par le bailleur (voir l'article dédié à la durée de conservation des documents locatifs, directement lié à ce délai).

L'encadrement des loyers en zones tendues, mais pas partout

L'article 17 de la loi de 1989, modifié par la loi ALUR puis par des textes ultérieurs, permet au préfet de fixer un loyer de référence par secteur et par type de logement dans les zones tendues concernées, avec un plafond fixé au loyer de référence majoré de 20 %. Ce dispositif ne s'applique cependant que dans les villes où il a été explicitement activé par arrêté préfectoral, ce qui reste loin d'être la norme sur l'ensemble du territoire (voir l'article dédié pour la liste des villes concernées et le mécanisme complet).

Le permis de louer, une faculté ouverte aux communes par la loi ALUR

Moins connue que l'encadrement des loyers, la possibilité pour une commune d'instaurer un permis de louer ou une simple déclaration préalable de mise en location, dans certains secteurs identifiés comme dégradés ou à risque, découle également de la loi ALUR. Ce dispositif reste facultatif et n'existe donc que dans les communes qui ont choisi de l'activer, généralement pour lutter contre l'habitat indigne dans des zones ciblées. Un bailleur qui achète un bien dans une commune concernée doit vérifier si son secteur précis est soumis à cette obligation avant toute nouvelle mise en location, sous peine d'amende (voir l'article dédié à cette autorisation préalable pour le détail complet de la procédure et des secteurs concernés).

La solidarité du colocataire sortant, plafonnée depuis ALUR

Voici une règle ALUR qui concerne spécifiquement les bailleurs qui louent en colocation à bail unique avec clause de solidarité (voir l'article dédié à cette clause pour son fonctionnement complet). Avant la loi ALUR, un colocataire qui donnait congé restait, en pratique, solidaire de l'ensemble des loyers et charges dus par les autres colocataires jusqu'à la fin du bail, parfois plusieurs années après son propre départ, ce qui pouvait s'avérer redoutable pour d'anciens colocataires ayant depuis refait leur vie ailleurs. L'article 8-1, introduit par la loi ALUR, plafonne désormais cette solidarité à 6 mois maximum après la date d'effet du congé régulièrement délivré. Mieux encore pour le colocataire sortant : si un nouveau colocataire signe un avenant au bail pour le remplacer avant l'expiration de ces 6 mois, sa solidarité cesse immédiatement à cette date, sans attendre le délai maximal. Pour vous, en tant que bailleur, cela signifie qu'un ancien colocataire ne peut plus être poursuivi indéfiniment pour des impayés survenus bien après son départ effectif du logement, un point à garder en tête au moment de faire valoir une clause de solidarité dans un contentieux locatif.

Le préavis réduit à un mois en zone tendue

Toujours issue de la logique ALUR sur les zones tendues, la réduction du préavis du locataire à 1 mois (contre 3 mois hors zone tendue) s'applique dans les mêmes secteurs géographiquement concernés par l'encadrement des loyers, ainsi que dans certaines autres situations prévues par la loi indépendamment de la zone (mutation professionnelle, perte d'emploi, état de santé, entre autres), voir l'article dédié pour le détail complet de ces cas.

La notice d'information, un document ALUR souvent oublié

Toujours issue de la loi ALUR, l'obligation d'annexer une notice d'information au bail, résumant de façon standardisée les droits et obligations de chaque partie ainsi que les voies de recours en cas de litige, reste souvent moins connue que le contrat type lui-même. Cette notice, disponible en annexe du même décret de 2015 qui fixe le contrat type, doit accompagner tout bail d'habitation, nu ou meublé. Beaucoup de bailleurs qui rédigent eux-mêmes leur contrat de location oublient purement et simplement ce document distinct, pourtant obligatoire au même titre que le bail lui-même (voir l'article dédié aux mentions obligatoires du contrat de location pour la liste complète des annexes requises).

L'observatoire des loyers, une obligation déclarative discrète

Dans les agglomérations où un observatoire local des loyers a été mis en place, dispositif également issu de la logique ALUR de meilleure connaissance du marché locatif, les bailleurs peuvent être sollicités pour déclarer certaines informations sur leur logement loué (loyer pratiqué, surface, année de construction), à des fins strictement statistiques (voir l'article dédié aux obligations déclaratives de ce type d'observatoire). Cette obligation reste largement méconnue car elle ne concerne, comme l'encadrement des loyers, que les zones où un tel observatoire existe effectivement, et elle n'a pas de conséquence directe sur le montant du loyer que vous pouvez pratiquer, contrairement à l'encadrement proprement dit.

Le renforcement des critères de logement décent

La loi ALUR a également renforcé les critères de décence d'un logement mis en location, en y intégrant notamment des exigences de performance énergétique minimale qui ont ensuite été précisées et durcies par des textes ultérieurs jusqu'au calendrier actuel d'interdiction des passoires thermiques (voir l'article dédié aux critères légaux du logement décent). Ce n'est pas un hasard si ces deux sujets, souvent traités séparément dans l'actualité réglementaire, partagent une même origine législative : la loi ALUR a posé le principe d'un logement décent qui intègre la performance énergétique, un principe que les réformes plus récentes n'ont fait qu'approfondir et rendre plus contraignant au fil des années.

La garantie universelle des loyers : la mesure fantôme

Voici la mesure la plus emblématique de ce qui n'a, en réalité, jamais existé : la garantie universelle des loyers (GUL) devait remplacer l'ensemble des dispositifs de garantie existants par un mécanisme public universel, applicable dès 2016. Faute de décrets d'application publiés après le vote de la loi, elle n'est jamais entrée en vigueur et a été abandonnée dès 2014, quelques mois seulement après l'adoption du texte. C'est finalement la garantie Visale qui a repris, pour partie et pour des publics ciblés, l'ambition initiale de sécuriser les loyers sans recourir à un garant physique (voir l'article dédié à son fonctionnement).

Ce que la loi ALUR a aussi changé pour la copropriété

Au-delà des rapports locatifs, la loi ALUR a introduit des obligations qui concernent tout bailleur possédant un bien en copropriété, même si elles sont moins souvent associées à son nom. L'immatriculation obligatoire des syndicats de copropriétaires dans un registre national, l'obligation de constituer un fonds de travaux (aujourd'hui bien connu sous le nom de fonds de travaux ALUR, voir l'article dédié à son fonctionnement et à son absence de remboursement en cas de revente), et le renforcement du contenu du carnet d'entretien de l'immeuble en font partie. Ces obligations pèsent formellement sur le syndicat des copropriétaires et son syndic, mais elles ont un impact direct sur votre budget de copropriétaire bailleur, notamment via les provisions pour charges appelées chaque trimestre.

Pourquoi tant de règles différentes portent le même nom

Ce qui explique la confusion fréquente autour de « la loi ALUR », c'est son ampleur : un seul texte de loi a modifié des dizaines d'articles répartis sur plusieurs codes différents (loi de 1989, code de la construction et de l'habitation, code de l'urbanisme), sur des sujets aussi variés que les rapports locatifs, la copropriété, l'urbanisme ou l'habitat indigne. Il est donc parfaitement normal qu'aucun bailleur ne connaisse spontanément l'ensemble de son contenu dans le détail : le plus utile reste de connaître les quelques mesures qui vous concernent réellement au quotidien, celles détaillées dans cet article, plutôt que de chercher à maîtriser l'intégralité d'un texte dont la majeure partie ne s'applique jamais à la gestion d'un bien locatif ordinaire.

Ce qui a changé depuis pour la restitution du dépôt de garantie

La loi ALUR a aussi précisé les délais de restitution du dépôt de garantie, avec le principe désormais bien connu d'un mois si l'état des lieux de sortie ne révèle aucune différence avec l'état d'entrée, porté à deux mois dans le cas contraire (voir l'article dédié à ce mécanisme). Avant cette clarification, la pratique restait plus floue, avec des délais qui variaient sensiblement d'un bailleur à l'autre faute de règle uniforme aussi précise. C'est un autre exemple de mesure ALUR qui n'a rien de spectaculaire en apparence, mais qui structure aujourd'hui un réflexe que la plupart des bailleurs appliquent sans même se souvenir de son origine législative exacte.

Le carnet d'information du logement, une obligation plus récente mais dans la même veine

Sans découler directement de la loi ALUR elle-même, le carnet d'information du logement, devenu obligatoire pour certaines transactions plus récemment, poursuit une logique très similaire : centraliser les informations utiles sur un bien pour mieux informer son occupant ou son futur acquéreur, dans la continuité de l'esprit de transparence renforcée porté par ALUR dès 2014 (voir l'article dédié à son fonctionnement). Ce n'est pas la seule mesure post-ALUR à s'inscrire dans ce prolongement : la multiplication des diagnostics et informations obligatoires annexés à un bail ou à un acte de vente, ces dix dernières années, doit beaucoup à cette philosophie initiée par la loi de 2014, même quand les textes ultérieurs ne la citent plus explicitement comme origine.

Un texte qui continue d'évoluer, plus de dix ans après son vote

Ce qui frappe avec le recul, c'est à quel point la loi ALUR continue d'irriguer l'actualité réglementaire du logement, plus de dix ans après son adoption. Le décret du 6 juillet 2026 sur le contrat type en est un exemple direct, puisqu'il modifie un texte réglementaire lui-même issu de l'application de la loi ALUR de 2014. D'autres réformes plus récentes, sans porter directement son nom, prolongent des logiques qu'elle avait initiées, en particulier sur l'encadrement des loyers ou la protection contre les impayés. Suivre l'actualité réglementaire au fil de l'eau reste donc plus utile que d'essayer de mémoriser une fois pour toutes le contenu d'un texte de loi qui n'a jamais cessé, depuis son vote, de se prolonger et de se préciser par de nouveaux décrets d'application.

Ce qu'il faut retenir pour votre pratique quotidienne

1. Utilisez systématiquement le contrat type à jour, y compris ses évolutions les plus récentes comme celle d'octobre 2026.
2. Ne demandez jamais une pièce justificative en dehors de la liste fixée par le décret de 2015, même si un ancien locataire vous l'avait fournie sans broncher.
3. Vérifiez que vous ne cumulez pas caution et assurance loyers impayés hors du cas étudiant/apprenti, sous peine de perdre la garantie en cas de litige.
4. Gardez à l'esprit le délai de prescription de 3 ans pour organiser la conservation de vos documents locatifs.
5. Vérifiez si votre bien se situe en zone tendue avant d'appliquer un encadrement des loyers ou un préavis réduit qui ne concernerait pas votre secteur.
6. Ne vous fiez à aucune règle présentée comme « issue de la loi ALUR » sans vérifier qu'elle a bien été suivie d'un décret d'application, l'exemple de la GUL montrant qu'un texte voté ne devient pas automatiquement une règle applicable.
7. Annexez systématiquement la notice d'information au bail, en plus du contrat type lui-même, un document distinct trop souvent oublié.
8. Pour une colocation à clause de solidarité, gardez en tête le plafond de 6 mois applicable à un colocataire sortant avant d'engager une action contre lui pour des impayés plus anciens.

Sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 15, 17 et 22-1 (Légifrance), consulté le 5 septembre 2026
• Article 22-1 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 5 septembre 2026
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives (Légifrance), consulté le 5 septembre 2026