Un lecteur du blog m'a écrit récemment, un peu inquiet, après être tombé sur un article annonçant que « le locataire en meublé aura bientôt un droit de préemption ». Il possède justement un studio meublé qu'il envisage de revendre d'ici deux ou trois ans. Après vérification, la réponse est plus nuancée qu'un simple oui ou non : la réforme existe bel et bien, mais elle n'est pour l'instant qu'à l'état de proposition, en cours de discussion au Parlement, et rien n'est encore acquis.

Vérifié le 5 septembre 2026.

Le régime actuel, pour rappel

Aujourd'hui, quand un bailleur donne congé pour vendre à son locataire, ce congé vaut offre de vente et ouvre un droit de préemption, mais uniquement pour la location nue à usage de résidence principale, en vertu de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (voir l'article dédié au fonctionnement complet de ce mécanisme). Un locataire en meublé, lui, ne bénéficie d'aucun droit de rachat prioritaire lorsqu'on lui donne congé pour vendre : le bailleur peut vendre à qui bon lui semble, sans avoir à lui proposer le bien en premier.

Un lecteur inquiet, une réponse en deux temps

Pour revenir au lecteur qui m'avait écrit, voici la réponse que je lui ai donnée, en deux temps. D'abord, non, rien n'a changé pour son studio meublé à ce jour : s'il devait donner congé pour vendre demain, il n'aurait aucune obligation de proposer le bien en priorité à son locataire. Ensuite, oui, il a raison de s'informer dès maintenant, puisqu'un projet de vente à deux ou trois ans d'échéance pourrait tout à fait chevaucher l'entrée en vigueur de cette réforme si elle finit par aboutir dans ce délai. La bonne attitude, dans son cas comme dans celui de tout bailleur en meublé qui envisage une revente à moyen terme, consiste à intégrer cette incertitude dans sa réflexion sans pour autant modifier quoi que ce soit à sa pratique actuelle tant que le texte n'a pas franchi une étape décisive.

Ce que veut changer la proposition de loi CHOC

La proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction, portée au Sénat par les sénateurs Dominique Estrosi Sassone et Mathieu Darnaud et surnommée « CHOC », contient un article 11 qui vise précisément à étendre ce droit de préemption aux logements loués meublés. Le principe resterait le même que pour le nu : le congé pour vendre vaudrait offre de vente, avec un délai de réponse au bénéfice du locataire pour se positionner en priorité sur l'achat, avant tout tiers.

La commission des affaires économiques du Sénat a adopté cet article sans le modifier, un signe de consensus relativement large à ce stade. Mais un article adopté en commission n'est ni un article voté en séance, ni a fortiori une loi promulguée : il reste encore plusieurs étapes avant que ce changement ne devienne effectif.

Où en est le texte concrètement

Voici le parcours du texte jusqu'à aujourd'hui :

• Adoption en première lecture par le Sénat le 20 janvier 2026 ;
• Transmission le même jour à l'Assemblée nationale, où il porte le numéro 2356 ;
• Examen en cours par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, sans date encore fixée pour un passage en séance publique au moment de la vérification.

Une proposition de loi doit être votée dans les mêmes termes par les deux chambres (ou faire l'objet d'un accord en commission mixte paritaire en cas de désaccord persistant) avant de pouvoir être promulguée. Le chemin est donc encore long, et rien ne garantit ni le calendrier final, ni même que l'article 11 survive sans modification jusqu'au bout de la navette parlementaire.

Comprendre le parcours d'une proposition de loi

Pour bien mesurer où en est réellement ce texte, un rapide rappel de procédure s'impose. Une proposition de loi doit être adoptée dans les mêmes termes par le Sénat et par l'Assemblée nationale pour pouvoir être promulguée. Si l'Assemblée nationale modifie le texte voté par le Sénat, celui-ci doit à son tour se prononcer sur cette version modifiée, et ainsi de suite, dans ce qu'on appelle la navette parlementaire. En cas de désaccord persistant entre les deux chambres après plusieurs lectures, une commission mixte paritaire, composée à parts égales de sénateurs et de députés, peut être réunie pour tenter de trouver un compromis. Ce n'est qu'une fois ce compromis trouvé, ou un texte identique adopté par les deux assemblées, que la loi peut être promulguée par le président de la République et publiée au Journal officiel. Chacune de ces étapes peut prendre plusieurs mois, parfois plusieurs années pour des textes plus disputés.

Le fait que l'article 11 ait été « adopté sans modification » par la commission des affaires économiques du Sénat signifie seulement que les sénateurs membres de cette commission n'ont pas jugé utile de le retoucher avant le vote en séance publique. Cela ne présage en rien de ce que fera l'Assemblée nationale, où les rapports de force politiques et les priorités peuvent différer sensiblement de ceux du Sénat.

La leçon de la garantie universelle des loyers

L'histoire récente du droit locatif français regorge d'exemples de mesures votées, ou en passe de l'être, qui ne sont jamais devenues réalité. La garantie universelle des loyers (GUL), portée elle aussi comme une mesure phare de la loi ALUR de 2014, n'a par exemple jamais reçu les décrets d'application nécessaires à sa mise en œuvre, et a été abandonnée quelques mois à peine après le vote de la loi qui la contenait (voir l'article dédié à ce qui reste réellement applicable de la loi ALUR). Ce précédent n'implique pas que la réforme de l'article 11 connaîtra le même sort, mais il illustre bien pourquoi un texte encore en navette parlementaire mérite d'être suivi avec prudence, sans anticiper des changements de pratique avant qu'ils ne soient juridiquement acquis.

Pourquoi cet écart entre nu et meublé existe historiquement

Le droit de préemption du locataire a été pensé, à l'origine, pour protéger l'occupant d'une résidence principale considérée comme un ancrage de vie stable et durable. Le meublé, souvent perçu comme une formule plus courte ou plus flexible (bail d'un an renouvelable, voire bail mobilité pour des durées encore plus réduites), n'a jamais bénéficié de cette même logique protectrice. Avec la progression du parc locatif meublé ces dernières années, cet écart de traitement entre deux locataires occupant leur résidence principale, pour la seule raison que l'un loue vide et l'autre meublé, est de plus en plus pointé comme difficile à justifier sur le fond, ce qui explique la logique d'alignement portée par cette réforme.

Ce que ça changerait concrètement pour un bailleur en meublé, si le texte aboutit

Sur le principe, un bailleur qui voudrait vendre un meublé occupé devrait, comme c'est déjà le cas pour le nu, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée dans son congé, sous peine de nullité, et laisser au locataire un délai pour se positionner en priorité. Le contenu exact (durée du préavis spécifique au meublé, délai de réponse, éventuelles exceptions familiales comparables à celles qui existent déjà pour le nu) n'est pas figé à ce stade et pourrait encore évoluer au fil des débats. Je ne peux donc pas, à ce stade, vous donner de chiffres précis sans risquer de vous transmettre une version qui ne sera peut-être jamais celle finalement adoptée.

Ce que la proposition de loi CHOC contient par ailleurs

L'article 11 sur la préemption du locataire meublé n'est qu'un élément parmi d'autres dans un texte bien plus large. La proposition de loi CHOC porte, dans son ensemble, sur une réforme assez ambitieuse de la politique du logement : elle prévoit notamment de redonner un rôle central aux maires dans l'attribution des logements sociaux, de réformer en profondeur le cadre de l'article 55 de la loi SRU sur les quotas de logements sociaux, et de donner aux organismes HLM davantage de moyens pour relancer la construction et faire face aux enjeux de rénovation de leur parc. L'article sur la préemption du meublé est donc une mesure relativement ponctuelle au sein d'un texte dont l'ambition première porte sur l'offre de logements au sens large, ce qui explique en partie pourquoi elle n'a pas fait l'objet d'un débat très polarisé en commission au Sénat, contrairement à d'autres dispositions plus structurantes du même texte.

Un parallèle utile avec l'historique des tentatives similaires

Ce n'est pas la première fois qu'un texte parlementaire propose de renforcer les droits du locataire en meublé face à une vente. Des propositions comparables ont déjà été évoquées lors de précédentes législatures sans jamais aboutir, généralement freinées par des arbitrages politiques plus larges ou par un changement de majorité en cours de discussion. Cela ne signifie pas que cette tentative-ci est vouée au même sort, le contexte parlementaire de 2026 n'étant pas celui des tentatives précédentes, mais cela invite à la prudence sur les délais : un texte peut rester en discussion bien plus longtemps qu'on ne l'anticipe au moment de son dépôt, ou au contraire être adopté plus rapidement si un consensus politique se dégage entre les deux chambres.

Un scénario hypothétique, pour visualiser l'enjeu

Pour rendre les choses plus concrètes, imaginons, à titre purement hypothétique puisque rien n'est encore voté, ce que donnerait un congé pour vendre un meublé si l'article 11 était adopté sans modification et calqué sur le mécanisme du nu. Un bailleur qui possède un studio meublé loué 750 € par mois et qui souhaite le vendre 180 000 € devrait alors indiquer ce prix et ces conditions dans son congé, avec un préavis propre au meublé (actuellement de trois mois pour un congé classique, contre six mois pour le nu). Le locataire disposerait ensuite d'un délai pour se positionner en priorité sur l'achat à ce prix, avant tout autre acquéreur potentiel. Si le locataire n'est pas en mesure ou n'a pas l'intention d'acheter, le bailleur retrouverait sa liberté de vendre à un tiers, sauf obligation de renotifier le locataire si les conditions finales de vente lui étaient plus favorables que celles annoncées initialement. Je souligne à nouveau : ce scénario est une projection destinée à illustrer le mécanisme probable, pas une description de règles déjà applicables ni même définitivement arrêtées dans le texte en discussion.

L'impact potentiel sur les investisseurs qui misent sur le meublé pour sa flexibilité

Une partie de l'attrait du meublé, pour de nombreux investisseurs, tient justement à la souplesse perçue en cas de revente : pas de droit de préemption à gérer, un préavis plus court, une capacité à reprendre la main sur le bien plus rapidement qu'en location nue. Si cette réforme aboutissait, cet argument de flexibilité à la revente perdrait une partie de sa force, sans pour autant disparaître totalement puisque le préavis resterait a priori plus court qu'en nu, et que d'autres différences entre les deux régimes subsisteraient (fiscalité, encadrement du loyer, modalités de renouvellement du bail). Un investisseur qui bâtit sa stratégie d'acquisition en meublé principalement sur cet argument de facilité de sortie a intérêt à suivre ce texte de près, sans pour autant renoncer à un projet en cours sur la seule base d'une réforme qui n'est, à ce jour, pas encore acquise.

Et pour une colocation meublée ?

La question se pose également pour les colocations meublées à baux multiples, de plus en plus répandues dans les grandes villes étudiantes. Si la réforme aboutit sans exception spécifique pour ce cas de figure, chaque colocataire pourrait en théorie se voir reconnaître un droit de préemption sur sa quote-part au moment d'un congé pour vendre l'ensemble du logement, une situation nettement plus complexe à gérer qu'une vente occupée par un seul locataire. Le texte actuellement en discussion ne détaille pas, à ma connaissance, de régime spécifique pour ce cas de figure, ce qui laisse penser que cette question pourrait faire l'objet de précisions ultérieures, soit au fil de la navette parlementaire, soit par voie réglementaire une fois la loi éventuellement promulguée.

Faut-il anticiper cette réforme dans la rédaction d'un bail meublé aujourd'hui ?

Non, et il n'y a d'ailleurs aucune clause à ajouter par anticipation dans un bail meublé signé aujourd'hui : le droit de préemption, s'il finit par être adopté, résultera directement de la loi elle-même une fois promulguée, pas d'une clause contractuelle que vous auriez pu insérer à l'avance. Tenter d'anticiper un texte encore en discussion, en modifiant vous-même la rédaction de vos baux meublés, risquerait plutôt de créer une insécurité juridique inutile, avec une clause qui pourrait se retrouver en décalage avec la version finalement votée, si elle diffère de ce qui était initialement proposé en commission.

Pourquoi cette réforme émerge maintenant

Le contexte plus large explique en partie pourquoi cette proposition trouve un écho au Parlement en 2026. La part du meublé dans le parc locatif privé a nettement progressé ces dernières années, porté à la fois par la fiscalité avantageuse du statut LMNP et par la recherche de flexibilité de certains bailleurs. Cette progression a mécaniquement augmenté le nombre de locataires occupant un meublé comme résidence principale sur des durées longues, parfois plusieurs années consécutives malgré des baux renouvelés chaque année, ce qui a nourri le débat sur la pertinence de maintenir un tel écart de protection avec le nu pour des situations d'occupation, dans les faits, très comparables. Le texte CHOC dans son ensemble s'inscrit dans une réflexion plus vaste sur la tension du marché locatif et la nécessité de sécuriser les parcours résidentiels, un contexte qui dépasse largement la seule question de la préemption en meublé.

Comment suivre ce dossier sans y passer des heures

Inutile de consulter quotidiennement le site de l'Assemblée nationale pour rester informé. Le dossier législatif d'un texte, une fois son numéro identifié (ici n° 2356 à l'Assemblée nationale, ppl25-171 au Sénat), reste accessible en permanence et se met à jour automatiquement à chaque étape franchie, avec une date associée à chaque évènement (dépôt, adoption en commission, vote en séance, navette). Une vérification ponctuelle, par exemple une fois par trimestre si vous avez un projet de vente à moyen terme, suffit largement à ne pas être pris au dépourvu par une évolution majeure de ce texte.

Que faire en attendant, si vous envisagez de vendre un meublé occupé

1. Ne changez rien à vos pratiques actuelles : le régime en vigueur aujourd'hui reste celui sans droit de préemption pour le meublé, tant que la loi n'a pas été promulguée.
2. Si votre projet de vente n'est pas urgent, suivez l'avancement du texte sur les sites du Sénat et de l'Assemblée nationale plutôt que sur des articles de blog qui peuvent devenir obsolètes du jour au lendemain.
3. Si votre projet de vente est imminent, agissez selon le droit actuellement en vigueur : la réforme, tant qu'elle n'est pas votée, ne peut pas s'appliquer rétroactivement à un congé déjà délivré.
4. Gardez à l'esprit que le contenu précis de la réforme (délais, exceptions) peut encore changer d'ici son adoption éventuelle, ne vous fiez pas à un chiffre précis tant qu'il n'est pas confirmé par le texte définitif.

Sources officielles

• Proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction (dossier législatif, Sénat), consulté le 5 septembre 2026
• Rapport n° 257 (2025-2026) de la commission des affaires économiques (Sénat), consulté le 5 septembre 2026
• Proposition de loi visant à conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction (dossier législatif, Assemblée nationale), consulté le 5 septembre 2026
• Article 15 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 5 septembre 2026