Un frère et une sœur héritant chacun d'une moitié de nue-propriété sur l'appartement locatif de leur mère, celle-ci ayant gardé l'usufruit : voilà une situation que je croise régulièrement, et qui débouche presque toujours sur la même question surprise, « donc on ne touche rien des loyers tant qu'elle est en vie ? » Eh oui. Le démembrement de propriété répartit les droits et les charges d'un bien locatif selon une logique précise, que beaucoup découvrent seulement le jour où un désaccord éclate sur qui doit payer quoi.

Vérifié le 23 août 2026.

Le principe de base : jouir d'un côté, posséder de l'autre

L'article 578 du code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». En clair, le démembrement sépare deux composantes de la propriété : l'usufruit (utiliser le bien, en percevoir les revenus) revient à l'usufruitier, tandis que la nue-propriété (posséder le bien sans pouvoir en jouir ni en toucher les fruits) revient au nu-propriétaire. Les deux fusionnent en pleine propriété à la fin du démembrement, le plus souvent au décès de l'usufruitier, dans le cas classique d'une donation avec réserve d'usufruit.

Les loyers : entièrement pour l'usufruitier

Voilà la conséquence la plus souvent sous-estimée par les nus-propriétaires : c'est l'usufruitier qui touche l'intégralité des loyers, sans en reverser un centime au nu-propriétaire. Les loyers sont des « fruits civils » au sens du code civil, qui reviennent à celui qui détient l'usufruit pendant la période concernée. Même titulaire du titre de propriété au cadastre, le nu-propriétaire ne perçoit rien tant que dure le démembrement, une situation qui prend de court plus d'un héritier découvrant tardivement les implications concrètes d'une donation faite par ses parents.

Signer le bail : l'usufruitier peut le faire seul, mais pas sans limites

L'article 595 du code civil autorise l'usufruitier à consentir seul un bail d'habitation, sans demander l'accord du nu-propriétaire. Deux limites viennent quand même encadrer cette liberté :

• pour un bail signé seul par l'usufruitier au-delà de neuf ans, le nu-propriétaire n'est engagé, si l'usufruit prend fin en cours de bail, que pour le temps restant de la période de neuf ans en cours ;
• pour un bail commercial, industriel, artisanal ou rural, l'accord exprès du nu-propriétaire devient obligatoire, à défaut, l'usufruitier doit passer par une autorisation judiciaire pour signer seul.

Face au locataire, c'est l'usufruitier qui endosse seul le rôle de bailleur : logement décent, réponse aux demandes, gestion des impayés. Le nu-propriétaire reste un tiers à cette relation tant que dure le démembrement.

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Les travaux : entretien d'un côté, grosses réparations de l'autre

Le partage des travaux suit une logique fixée par deux articles du code civil, et c'est souvent là que les tensions démarrent quand personne ne l'a anticipée :

• L'usufruitier prend en charge les réparations d'entretien : remplacer une chaudière, ravaler une façade, réparer des canalisations, tout ce qui maintient le bien en état sans toucher à sa structure.
• Le nu-propriétaire assume les grosses réparations, que l'article 606 du code civil définit comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que « celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ».

Exception à retenir : si ces grosses réparations deviennent nécessaires à cause d'un défaut d'entretien de l'usufruitier depuis le début du démembrement, c'est lui qui en supporte le coût, malgré leur nature. Rien n'empêche non plus les deux parties de s'arranger autrement, via une clause dans l'acte de donation ou une convention de démembrement séparée.

Que devient le bail quand l'usufruit s'éteint

Quand l'usufruit prend fin, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire et doit continuer le bail en cours signé par l'usufruitier, dans les limites vues plus haut pour les baux de plus de neuf ans. Le locataire garde donc la sécurité de son logement, sans que la fin du démembrement ne remette en cause son maintien dans les lieux.

Et côté fiscalité, IFI compris

C'est également l'usufruitier qui déclare les revenus fonciers, puisqu'il perçoit tout. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, même logique en principe : l'usufruitier est redevable pour la valeur du bien en pleine propriété, sauf dans certains cas prévus par la loi (certains démembrements successoraux notamment) où une imposition séparée devient possible, calculée selon un barème lié à l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement.

Autant clarifier ça avant de signer la donation

Si vous envisagez de transmettre un bien locatif à vos enfants tout en gardant l'usufruit (stratégie fréquente évoquée dans l'article dédié à la donation avec réserve d'usufruit) mieux vaut préciser dès l'acte les modalités de gestion locative, la répartition des travaux et la communication entre les parties. S'en remettre aux seules règles par défaut du code civil, c'est prendre le risque que vos héritiers nus-propriétaires les découvrent au pire moment.

Pour une gestion locative sans mauvaise surprise

1. Clarifiez dès le démembrement qui gère concrètement la location au quotidien, généralement l'usufruitier.
2. Avant d'engager des travaux, tranchez toujours : entretien courant (usufruitier) ou grosse réparation (nu-propriétaire) ?
3. Envisagez une convention de démembrement écrite si vous voulez vous écarter de la répartition légale par défaut.
4. Vérifiez la durée du bail en cours avant d'anticiper une fin d'usufruit, pour évaluer l'engagement résiduel du futur plein propriétaire.
5. Faites le point avec un notaire sur le régime IFI qui s'applique à votre situation précise.

Sources officielles

• Article 578 (Code civil) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Article 595 (Code civil) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Chapitre Ier : De l'usufruit (articles 578 à 624, dont 605 et 606) (Code civil) Légifrance, consulté le 23 août 2026