Un investisseur qui achète un appartement déjà loué, souvent pour éviter la recherche de locataire et bénéficier tout de suite d'un revenu, découvre parfois après coup qu'il hérite de bien plus qu'un simple bail : un dépôt de garantie à restituer un jour, des délais renforcés avant de pouvoir reprendre le logement, et un locataire qui a, sur le papier, presque les mêmes droits qu'avant la vente. Rien de dramatique, à condition de le savoir avant de signer.

Vérifié le 23 août 2026.

Le principe de base : le bail continue, la vente ne change rien pour le locataire

Selon l'article 1743 du code civil, le nouveau propriétaire d'un bien loué ne peut pas expulser le locataire en place du simple fait de la vente : il doit respecter toutes les obligations posées par le bail en cours. Le service-public.gouv.fr le confirme sans ambiguïté : la vente d'un logement occupé n'interrompt jamais le contrat de location, qui se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, même loyer, même durée restante, mêmes clauses.

Pour le locataire, concrètement, presque rien ne change dans son quotidien : il continue de payer le même loyer, à la même date, et n'a en principe aucune démarche particulière à accomplir du seul fait du changement de propriétaire, si ce n'est, en pratique, adresser ses futurs loyers au nouveau titulaire une fois informé du changement.

Le dépôt de garantie change de mains, sans repasser par le locataire

Un point technique surprend souvent les acquéreurs : le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux ne lui est jamais restitué à l'occasion de la vente. Il se transmet avec le bien, et c'est le nouveau propriétaire qui devra le restituer au locataire à son départ, même s'il ne l'a jamais matériellement encaissé auprès de l'ancien propriétaire. La jurisprudence a confirmé que l'opposabilité des stipulations du bail à l'acquéreur concerne aussi cette exigence de dépôt de garantie.

Ce transfert se règle en pratique entre vendeur et acquéreur au moment de la vente (souvent par une déduction correspondante sur le prix, ou une mention spécifique dans l'acte de vente) jamais avec le locataire lui-même, qui n'a pas à s'en préoccuper.

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Le locataire a-t-il un droit de préemption sur son logement ?

Contrairement à une idée répandue, vendre un bien occupé ne déclenche pas automatiquement un droit de préemption pour le locataire en place. Ce droit n'existe que dans des hypothèses précises, notamment lorsque le bailleur donne congé pour vendre à l'échéance du bail (voir l'article dédié au congé pour vendre et au droit de préemption du locataire), ou en cas de vente globale de l'immeuble dans son ensemble. Une vente du bien loué, bail en cours, sans congé notifié au locataire, ne rentre dans aucune de ces hypothèses : le propriétaire peut vendre à qui il veut, sans priorité légale pour son locataire, qui conserve simplement son bail aux conditions initiales.

Le nouvel acquéreur ne peut pas reprendre le logement tout de suite

Un acquéreur qui achète un bien loué en pensant pouvoir y emménager rapidement, ou le revendre vide peu après, doit composer avec des délais renforcés. Le nouveau propriétaire doit respecter les mêmes règles de préavis que n'importe quel bailleur (habituellement six mois avant la fin du bail pour donner congé sur un logement vide) avec en plus, selon les informations officielles, des délais d'attente spécifiques après l'acquisition avant de pouvoir donner congé pour occuper lui-même le logement ou pour le revendre vide. Autrement dit, acheter un bien occupé n'est jamais une solution pour disposer rapidement du logement : c'est au contraire une garantie de délai supplémentaire, pensée pour protéger le locataire d'un changement de propriétaire motivé par une reprise précipitée.

Le délai de rétractation de l'acquéreur reste identique, occupé ou non

Sur un point, en revanche, rien ne change entre un bien vide et un bien loué : l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation accorde à tout acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du compromis, exercé par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai s'applique de la même façon, que le logement soit vide ou déjà loué au moment de la signature, la présence d'un locataire ne réduit ni n'allonge ce délai.

Ce que le compromis de vente doit préciser quand le bien est loué

Un compromis portant sur un bien occupé doit mentionner cette particularité de façon explicite : la date de début du bail en cours, sa durée restante, le montant du loyer, et le montant du dépôt de garantie détenu par le vendeur. Un acquéreur qui découvrirait ces informations incomplètes ou erronées après la signature dispose de recours, sur le même terrain que pour d'autres vices d'information dans une vente immobilière, d'où l'intérêt de les vérifier attentivement avant la fin du délai de rétractation, pas après.

Pourquoi certains acquéreurs recherchent justement un bien loué

Malgré ces contraintes, un bien vendu occupé reste recherché par certains investisseurs : le loyer commence à courir dès l'acquisition, sans délai de recherche de locataire ni période de vacance locative. C'est un calcul différent de celui d'un acquéreur qui souhaite occuper le bien lui-même rapidement, et c'est précisément ce point qu'il faut clarifier avant de signer, pour éviter toute mauvaise surprise sur le délai réel avant de pouvoir disposer librement du logement.

Checklist avant d'acheter ou de vendre un bien loué

1. Vérifie que le compromis mentionne bien la date de début du bail, sa durée restante, le loyer et le montant exact du dépôt de garantie.
2. Si tu es acquéreur et que tu comptes occuper le logement toi-même, renseigne-toi précisément sur les délais de préavis renforcés applicables après l'achat d'un bien occupé.
3. Si tu es vendeur, prévois avec l'acquéreur, au moment de l'acte, la répartition ou le transfert exact du dépôt de garantie déjà détenu.
4. N'oublie pas ton délai de rétractation de 10 jours : il s'applique exactement de la même façon que le bien soit loué ou vide.
5. Informe le locataire du changement de propriétaire une fois la vente réalisée, pour qu'il sache à qui adresser ses prochains loyers.

Sources officielles

• Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ? (service-public.gouv.fr) consulté le 23 août 2026
• Article L271-1 (Code de la construction et de l'habitation) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Article 1743 (Code civil) Légifrance, consulté le 23 août 2026