Pendant des années, l'argument de vente du LMNP tenait en une phrase, répétée dans tous les séminaires de défiscalisation : vous ne payez pas d'impôt sur vos loyers, et l'amortissement ne vous coûtera jamais rien à la revente. Depuis février 2025, la seconde partie de cette promesse ne tient plus. J'ai vu un propriétaire qui amortissait son studio depuis douze ans découvrir ce détail seulement au moment de signer chez le notaire. C'est un changement de fond qu'il vaut mieux comprendre avant d'investir, ou avant de vendre un bien détenu depuis longtemps.
Vérifié le 22 août 2026.
Le principe : un bien qui « perd de la valeur » sur le papier
En location meublée au régime réel, vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, au titre de leur usure comptable, sans qu'un seul euro ne sorte réellement de votre poche pour en bénéficier. Dans la pratique, le bien se décompose en plusieurs éléments (gros œuvre, toiture, façade, agencements) amortis chacun sur sa propre durée, tandis que le mobilier suit les règles classiques d'amortissement des biens meubles.
Le garde-fou : jamais de déficit grâce au seul amortissement
Contrairement aux revenus fonciers classiques, l'amortissement en LMNP ne crée jamais de déficit imputable. L'article 39 C du CGI plafonne le montant déductible, chaque année, au montant du loyer effectivement perçu. Si les charges et l'amortissement théorique dépassent le loyer encaissé, seule la part qui ramène le résultat à zéro est déduite cette année-là. Le surplus n'est pas perdu pour autant : il se reporte sans limite de durée jusqu'à ce que le loyer redevienne suffisant.
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Ce qui a vraiment changé le 15 février 2025
Voici le cœur du sujet : l'article 84 de la loi de finances pour 2025 impose désormais, pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, de réintégrer dans le calcul de la plus-value l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location. Concrètement, le prix d'acquisition pris en compte pour calculer la plus-value se retrouve minoré du total de ces amortissements, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value imposable, et donc l'impôt à payer à la revente.
Et ça remonte plus loin qu'on ne le pense
Le point qui surprend le plus : cette réintégration ne vise pas que les amortissements à venir, mais bien tout l'historique depuis le début de la location, y compris ce qui a été amorti bien avant 2025. Si vous amortissez votre bien depuis dix ou quinze ans et que vous vendez aujourd'hui, c'est toute cette période qu'il faut réintégrer, pas seulement les dernières années.
Une exception : les résidences services
Résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD : ces résidences avec services échappent à ce mécanisme de réintégration. Ce détail rebat sensiblement les cartes entre les différentes formes de LMNP : la fiscalité de sortie y devient relativement plus avantageuse que sur un meublé classique.
Ce que ça change pour votre calcul de rentabilité
L'amortissement reste un outil puissant pour réduire, voire annuler, l'impôt sur vos loyers année après année : ça, rien n'a changé. Ce qui change, c'est qu'il ne faut plus le voir comme un cadeau définitivement acquis : une partie sera récupérée fiscalement à la revente. Autant l'intégrer dès maintenant dans votre calcul de rentabilité globale, plutôt que de ne regarder que l'économie d'impôt annuelle et découvrir la facture le jour où vous signez la vente. Si vous détenez déjà un bien depuis plusieurs années, faites chiffrer l'impact de cette réforme avant toute décision de revente. La surprise peut être salée.
Sources officielles
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : Location meublée, régime fiscal (BOFiP), consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Pourquoi l'amortissement permet-il de ne pas payer d'impôt sur les loyers en LMNP ?
Parce qu'il constitue une charge comptable déductible du résultat imposable, sans sortie de trésorerie réelle : le bien et son mobilier perdent chaque année, sur le papier, une fraction de leur valeur, ce qui réduit d'autant le bénéfice imposable, jusqu'à l'annuler complètement pendant de nombreuses années dans la majorité des cas.
L'amortissement peut-il créer un déficit reportable comme pour les revenus fonciers ?
Non, l'article 39 C du CGI plafonne le montant d'amortissement déductible, chaque année, au montant du loyer effectivement perçu. La part d'amortissement qui dépasserait ce plafond n'est pas perdue : elle est simplement reportée sans limitation de durée sur les exercices suivants, dès que le loyer redevient supérieur aux charges et à l'amortissement de l'année.
Qu'est-ce qui a changé depuis le 15 février 2025 ?
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à l'un des principaux avantages historiques du LMNP : désormais, tous les amortissements effectivement déduits pendant la durée de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, en venant diminuer le prix d'acquisition pris en compte. Concrètement, l'avantage fiscal obtenu chaque année n'est plus définitivement acquis : il est en partie récupéré au moment de la revente.
Cette réforme s'applique-t-elle aussi aux amortissements pratiqués avant 2025 ?
Oui, c'est l'un des points les plus commentés de la réforme : l'ensemble des amortissements déduits depuis le début de la location, y compris ceux antérieurs à 2025, doivent être réintégrés dès lors que la cession du bien intervient après le 15 février 2025. La réforme ne s'applique donc pas seulement aux futurs amortissements, mais rétroactivement à l'ensemble de la période de détention.
Les résidences services échappent-elles à cette réintégration ?
Oui, les résidences avec services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD notamment) restent en dehors de ce mécanisme de réintégration, ce qui en fait, depuis cette réforme, une option relativement plus intéressante en LMNP par rapport à un investissement locatif meublé classique du point de vue strict de la fiscalité de sortie.