Depuis l'extinction du Pinel fin 2024, j'ai reçu régulièrement la même question : « et maintenant, il reste quoi pour investir dans le neuf ? » Réponse depuis février 2026 : le statut du bailleur privé, vite rebaptisé « dispositif Jeanbrun » d'après le nom du ministre du Logement qui l'a porté. Sa logique n'a rien à voir avec celle du Pinel, et c'est justement ce qui sème la confusion chez pas mal de bailleurs qui s'attendaient à un fonctionnement similaire.
Vérifié le 22 août 2026.
Un amortissement, pas une réduction d'impôt
Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur un pourcentage fixe du prix d'achat. Le statut du bailleur privé fonctionne tout autrement : chaque année, une fraction de la valeur du bien vient se déduire du revenu foncier imposable, comme une entreprise amortit une machine (article 31 du CGI, modifié par la loi de finances 2026). Conséquence pratique loin d'être anodine : n'étant pas une réduction d'impôt, ce mécanisme échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Petite précision qui évite bien des malentendus : seul le bâti s'amortit, jamais le terrain. L'administration considère forfaitairement que le foncier pèse 20 % du prix d'acquisition net de frais, les 80 % restants formant la base amortissable. C'est cette répartition 80/20 (et non un taux de déduction immédiate de 80 %) qui se cache derrière certaines formulations approximatives qu'on lit ici ou là.
Le taux dépend du type de bien
Deux cas de figure, deux taux. Pour un logement neuf ou en VEFA : 3,5 % par an en location intermédiaire, avec 1 à 2 points de plus si le logement est loué en social ou très social. Pour un logement ancien réhabilité (travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, ou réhabilitation équivalente à du neuf) : 3 % par an en location intermédiaire, majoré de 0,5 à 1 point selon l'affectation sociale. Dans les deux cas, l'amortissement déductible plafonne à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec 2 000 à 4 000 € de marge supplémentaire selon l'affectation sociale du logement.
Les six conditions à cocher avant de se lancer
D'abord, le type de bien : uniquement un logement en immeuble collectif, maisons individuelles et monuments historiques exclus d'office. Ensuite, la fenêtre d'acquisition : entre le 19 février 2026 et le 31 décembre 2028. Puis la nature de la location : nue, et à titre de résidence principale du locataire uniquement, jamais en meublé, jamais en résidence secondaire. Vient ensuite l'engagement de location, 9 ans minimum, qui conditionne tout l'avantage fiscal. Il faut aussi respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire, selon le barème de la location intermédiaire (LLI), réévalué chaque année. Et enfin, comme pour la plupart des dispositifs de défiscalisation qui ont précédé celui-ci, impossible de louer à un proche, ascendant ou descendant.
Les plafonds de loyer par zone (repère 2026)
Le loyer mensuel hors charges, au m², ne peut pas dépasser (barème location intermédiaire, à revérifier chaque année) :
| Zone | Plafond de loyer (€/m²) |
|---|---|
| A bis (Paris et proche couronne) | 19,71 € |
| A (grandes agglomérations tendues) | 14,64 € |
| B1 (agglomérations moyennes tendues) | 11,80 € |
| B2 et C (reste du territoire) | 10,26 € |
Fait notable : le dispositif s'ouvre sur tout le territoire, y compris en zone C, alors que certains dispositifs précédents étaient bien plus restrictifs géographiquement.
[Photo à insérer ici]
Un calcul pour se rendre compte
Prenons un logement neuf acheté 250 000 € hors frais, loué en location intermédiaire simple, sans majoration sociale. La base amortissable (80 % du prix) atteint 200 000 €. L'amortissement annuel au taux de 3,5 % donne 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €, donc entièrement déductible. Sur les 9 ans d'engagement, ça représente 63 000 € cumulés, déduits progressivement des revenus fonciers générés par ce bien précis (pas du revenu global, sauf à passer par le déficit foncier classique en cas d'excédent de charges).
Ce que ce statut ne remplace pas
Attention à ne pas tout mélanger : le déficit foncier de droit commun, celui qui se constate quand les charges dépassent les loyers, continue de fonctionner à côté, avec son plafond habituel de 10 700 € par an (porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique). C'est un mécanisme distinct de l'amortissement du bailleur privé, et les deux peuvent se cumuler selon la situation du bien, l'article dédié au déficit foncier détaille ce second mécanisme.
Avant de signer sous ce statut
Vérifiez d'abord que le bien coche bien la case immeuble collectif, neuf/VEFA ou réhabilitation lourde documentée à 30 % minimum du prix. Calculez ensuite l'amortissement réel attendu (taux multiplié par base amortissable, plafonné à 8 000 € par an) plutôt que de vous fier à une promesse de rendement glissée dans une plaquette commerciale. Vérifiez le plafond de loyer et de ressources applicable à la zone exacte du bien avant de fixer votre loyer. Gardez en tête l'engagement de 9 ans : ce n'est clairement pas fait pour un projet de revente rapide. Et faites confirmer par un professionnel les modalités de reprise fiscale en cas de non-respect de l'engagement, avant de signer quoi que ce soit.
Sources officielles
- Article 31 (Code général des impôts) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (Légifrance) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Le statut du bailleur privé est-il une réduction d'impôt comme l'était le Pinel ?
Non, c'est un mécanisme différent : un amortissement, c'est-à-dire une charge déductible qui réduit le revenu foncier imposable chaque année, et non un crédit d'impôt direct. Conséquence notable : n'entrant pas dans la même case que les réductions d'impôt, il n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Peut-on louer à son enfant ou à un parent sous ce statut ?
Non, la location à un proche (ascendant, descendant) est explicitement exclue du dispositif, comme c'était déjà le cas pour la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière précédents (Pinel notamment).
Une maison individuelle est-elle éligible ?
Non, le dispositif est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif (copropriété), qu'ils soient neufs, en VEFA, ou issus d'une réhabilitation lourde. Les maisons individuelles sont exclues, tout comme les immeubles classés monuments historiques.
Que se passe-t-il si le bailleur revend avant la fin de l'engagement de 9 ans ?
L'engagement de location de 9 ans est une condition de l'avantage fiscal : une revente ou un changement d'usage anticipé expose en principe à une remise en cause des amortissements déjà déduits, selon une logique proche de celle des dispositifs de défiscalisation antérieurs, un point à vérifier précisément avec un professionnel avant tout achat sous ce statut, les modalités exactes de reprise n'étant pas toujours identiques d'un dispositif à l'autre.
Les plafonds de loyer sont-ils les mêmes partout en France ?
Non, ils varient par zone (A bis, A, B1, B2/C), avec un loyer au m² dégressif du centre parisien vers les zones les moins tendues, et sont réévalués chaque année par arrêté, toujours vérifier le barème en vigueur au moment de fixer le loyer plutôt que de se fier à un chiffre mémorisé.