Un lecteur expatrié à Singapour, propriétaire d'un T3 loué meublé à Lyon, me racontait avoir basculé en LMP presque sans s'en rendre compte, simplement parce que ses revenus français d'activité étaient faibles (son gros salaire asiatique, lui, ne comptait pour rien dans le calcul. Ce genre de situation vient justement de changer. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ouvre des règles bien différentes du LMNP) déficit imputable sans limite sur le revenu global, exonération de plus-value sous conditions, mais aussi affiliation à un régime social de travailleur indépendant, et pour un non-résident, la façon de le calculer vient d'être revue en profondeur.
Vérifié le 22 août 2026.
Deux conditions, et il faut les deux
Pour être qualifié LMP, il faut cumuler deux conditions, pas une seule : des recettes annuelles de location meublée qui dépassent 23 000 €, et la prépondérance de ces recettes par rapport aux autres revenus d'activité du foyer. Manquez l'une des deux, et vous restez en LMNP, avec des règles différentes sur l'imputation des déficits et sur la plus-value à la revente.
Le trou dans la raquette qui touchait les non-résidents
Avant la loi de finances 2026, un non-résident ne comparait ses recettes locatives françaises qu'à ses revenus d'activité de source française, sans jamais tenir compte de ce qu'il gagnait dans son pays de résidence. D'où des situations comme celle de mon lecteur singapourien : un salaire confortable à l'étranger, peu de revenus d'activité français, et hop, basculement en LMP même avec des loyers modestes. Un résident fiscal français dans la même situation, lui, n'avait jamais eu ce problème : tous ses revenus d'activité comptaient déjà, français ou étrangers, sans distinction.
Ce que change l'article 53 de la loi de finances 2026
Depuis la mise à jour du BOFiP, applicable aux revenus perçus à partir de 2026, le calcul de prépondérance intègre désormais l'ensemble des revenus de même nature du foyer, dès lors qu'ils sont soumis dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu, pas seulement les revenus français. La comparaison devient mondiale, et s'aligne enfin sur celle qui s'appliquait déjà aux résidents fiscaux français.
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Ce que ça change concrètement pour vous
Si vous touchez un salaire confortable à l'étranger, vous aurez désormais plus de mal à basculer en LMP sur la seule base de loyers français modestes : vos revenus étrangers pèsent maintenant dans le calcul, ce qui referme mécaniquement une partie des cas où le statut se déclenchait presque par accident. À l'inverse, si l'essentiel de vos revenus d'activité provient bel et bien de votre location meublée française, vous restez concerné par le LMP, le seuil de 23 000 € lui-même n'a pas bougé.
Ce qu'il faut vérifier maintenant
Reprenez votre calcul en intégrant cette fois l'ensemble de vos revenus d'activité mondiaux, pas uniquement ceux de source française. Si vous étiez en LMP uniquement parce que vos revenus français étaient faibles, vérifiez que vous restez bien éligible avec ce nouveau mode de calcul. Anticipez un possible retour au LMNP si le test mondial n'est plus rempli, avec ses conséquences sur les déficits et la plus-value. Et en cas de doute sur une situation limite, mieux vaut faire confirmer votre statut par un professionnel que de continuer à appliquer les règles LMP par habitude.
Sources officielles
- BIC - Champ d'application du régime de la location meublée (BOFiP (impots.gouv.fr)) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Quelles sont les deux conditions du statut LMP ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose deux conditions cumulatives : des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €, et la prépondérance de ces recettes par rapport aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Qu'est-ce qui changeait concrètement pour un non-résident avant 2026 ?
Un non-résident ne comparait ses revenus locatifs français qu'à ses seuls revenus d'activité de source française, en ignorant tout revenu perçu dans son pays de résidence. Un non-résident avec un salaire élevé à l'étranger mais peu de revenus d'activité français pouvait ainsi plus facilement basculer en LMP, même avec des revenus locatifs modestes en valeur absolue.
Que change précisément la loi de finances 2026 ?
Depuis les revenus perçus à compter de 2026, les revenus d'activité à prendre en compte pour le test de prépondérance incluent l'ensemble des revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence du contribuable, pas seulement les revenus de source française.
Pourquoi cette réforme a-t-elle été jugée nécessaire ?
Elle corrige une incohérence qui avantageait artificiellement les non-résidents ayant d'importants revenus à l'étranger : ces derniers pouvaient obtenir plus facilement le statut LMP (avec ses avantages fiscaux et sociaux propres) que des contribuables résidents comparables, simplement parce que leurs revenus d'activité étrangers n'entraient pas dans le calcul.
Cette réforme concerne-t-elle aussi les résidents fiscaux français ?
Non, cette modification cible spécifiquement le mode de calcul applicable aux non-résidents. Pour un résident fiscal français, la comparaison portait déjà, avant comme après cette réforme, sur l'ensemble de ses revenus d'activité, qu'ils soient de source française ou étrangère.