Tu vends une maison classée F, et tu penses que le DPE suffit, comme d'habitude ? Ce n'est plus le cas depuis 2023. Il faut désormais un audit énergétique complet, avec un vrai scénario de travaux chiffré, pas juste une lettre sur une échelle de couleurs. Et non, ton appartement en copropriété n'est probablement pas concerné, ce qui crée une différence de traitement qui surprend beaucoup de vendeurs.

Vérifié le 23 août 2026.

Ce que dit exactement l'article L126-28-1

Le texte de référence est l'article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation. Il impose, en cas de vente d'un bâtiment classé D, E, F ou G, la réalisation d'un audit énergétique par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret. Cet audit doit présenter un parcours de travaux cohérent, en plusieurs étapes, permettant d'atteindre au minimum la classe E, avec un second palier visant la classe B lorsque les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût des travaux ne l'empêchent pas.

L'audit doit aussi indiquer l'impact théorique des travaux proposés sur la facture énergétique, un chiffrage des coûts associés, et les aides publiques mobilisables pour financer le projet de rénovation.

Un dispositif réservé aux maisons individuelles et aux monopropriétés

C'est le point qui surprend le plus de vendeurs : cette obligation ne s'applique qu'aux maisons individuelles et aux immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire (une monopropriété). Un appartement vendu au sein d'une copropriété classique en est exclu : seul le DPE classique reste exigé dans ce cas. La logique derrière cette distinction : dans une copropriété, les travaux de rénovation énergétique lourds (isolation, chauffage collectif) relèvent d'une décision collective du syndicat, pas d'un vendeur individuel isolé, ce qui rend un audit individuel moins pertinent à cette échelle.

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Le calendrier précis, classe par classe

L'obligation ne s'est pas appliquée d'un coup à tous les logements concernés : elle suit un calendrier progressif fixé par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 :

• Classes F et G : obligation en vigueur depuis le 1er avril 2023 ;
• Classe E : obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ;
• Classe D : obligation prévue à compter du 1er janvier 2034.

En clair, si tu vends aujourd'hui une maison individuelle classée E, F ou G, l'audit énergétique est déjà obligatoire. Si elle est classée D, tu n'y es pas encore soumis, mais l'échéance de 2034, même lointaine, mérite d'être anticipée si tu envisages de vendre dans les dix prochaines années.

Ce que contient un audit, au-delà du simple DPE

Beaucoup de vendeurs confondent DPE et audit énergétique, alors que ce sont deux documents de nature différente. Le DPE se limite à une photographie de la performance énergétique du logement à un instant donné, sous forme de classe A à G. L'audit énergétique va bien plus loin : il propose un véritable plan d'action, avec plusieurs scénarios de travaux possibles, un ordre de priorité entre les postes (isolation, chauffage, ventilation), une estimation chiffrée du coût de chaque étape, et une projection de gain sur la facture énergétique une fois les travaux réalisés.

L'arrêté du 4 mai 2022, dont certaines dispositions sont entrées en vigueur au 1er avril 2024, précise le contenu détaillé de cet audit pour la France métropolitaine, garantissant une méthodologie homogène d'un diagnostiqueur à l'autre.

Que risque un vendeur qui omet cet audit ?

L'audit énergétique s'ajoute aux autres pièces du dossier de diagnostic technique (DDT) que le vendeur doit annexer à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte authentique lui-même. Son absence expose le vendeur au même type de risque que l'omission d'un autre diagnostic obligatoire : un acquéreur qui découvrirait après la signature qu'un audit obligatoire n'a jamais été réalisé peut invoquer ce manquement pour contester la vente ou engager la responsabilité du vendeur, avec des conséquences potentiellement plus lourdes que le simple coût de l'audit lui-même.

Pourquoi ce dispositif complète, sans le remplacer, le DPE classique

L'audit énergétique ne dispense jamais de fournir un DPE classique : les deux documents coexistent et répondent à des besoins différents. Le DPE informe sur l'état actuel du logement, indispensable dans toute annonce de vente (voir l'article dédié à l'obligation d'affichage du DPE). L'audit, lui, projette l'acheteur potentiel dans un scénario de rénovation concret, avec un chiffrage qui peut peser dans sa décision d'achat, voire dans sa négociation du prix de vente.

Checklist avant de vendre une maison individuelle classée D, E, F ou G

1. Vérifie la classe énergie actuelle de ton logement à partir d'un DPE à jour (méthode 3CL, réalisé après le 1er juillet 2021).
2. Si ta maison est classée E, F ou G, fais réaliser un audit énergétique réglementaire avant de mettre le bien en vente.
3. Choisis un professionnel répondant aux conditions de qualification prévues par le décret du 4 mai 2022, pas n'importe quel diagnostiqueur généraliste.
4. Anticipe l'échéance de 2034 si ta maison est actuellement classée D et que tu envisages une vente à moyen terme.
5. Intègre l'audit énergétique au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, comme les autres diagnostics obligatoires.

Sources officielles

• Article L126-28-1, Code de la construction et de l'habitation (Légifrance), consulté le 23 août 2026
• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation (Légifrance), consulté le 23 août 2026
• Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire (Légifrance), consulté le 23 août 2026