« Il me faut un audit énergétique pour relouer, c'est ça ? » Un bailleur me posait la question il y a quelques semaines, persuadé d'avoir vu passer cette obligation quelque part. Il confondait deux dispositifs qui se ressemblent sur le papier mais qui ne concernent pas du tout les mêmes situations. Cette confusion, je l'entends revenir régulièrement, alors autant la démêler une bonne fois.

Vérifié le 24 août 2026.

Deux documents, deux objectifs bien différents

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A à G en fonction de sa consommation d'énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour toute vente et toute location, sans exception, et sa lecture prend cinq minutes. L'audit énergétique réglementaire, lui, va beaucoup plus loin : c'est un véritable plan de travaux, avec un état des lieux thermique et géométrique du bâtiment, puis au minimum deux scénarios de rénovation chiffrés : l'un permettant d'atteindre la classe B en une seule étape, l'autre proposant un parcours par étapes. Chaque scénario précise les économies d'énergie attendues, l'impact sur la facture, le coût des travaux et les aides financières mobilisables à ce moment-là.

L'audit ne concerne que la vente, et seulement en monopropriété

C'est le point que beaucoup de bailleurs ignorent : l'audit énergétique réglementaire ne s'impose qu'à la vente d'un logement en monopropriété, c'est-à-dire une maison individuelle, ou un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire. Un appartement vendu seul au sein d'une copropriété n'y est pas soumis, même classé G, car la copropriété relève d'une autre logique de gouvernance (décisions collectives, DPE collectif, plan pluriannuel de travaux). Et surtout : l'audit ne s'applique jamais à une simple mise en location, quelle que soit la classe énergétique du bien.

Le calendrier d'entrée en vigueur s'est fait par paliers. Les logements classés F et G y sont soumis depuis le 1er avril 2023. La classe E a été ajoutée au 1er janvier 2025. La classe D le sera à son tour au 1er janvier 2034, en cohérence avec le calendrier d'interdiction de location qui progresse sur le même rythme. L'audit doit être remis à tout acquéreur potentiel dès la première visite, et reste valable cinq ans, sauf si des travaux réalisés entre-temps rendent son contenu obsolète.

Alors, qu'est-ce qui reste réellement obligatoire pour louer ?

Uniquement le DPE, mais avec une conséquence bien plus contraignante pour un bailleur que l'audit : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est tout simplement interdit à la location en France métropolitaine, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un lot de copropriété. Cette interdiction touchera la classe F en 2028, puis la classe E en 2034 (voir l'article dédié au calendrier complet). Contrairement à l'audit, qui n'est qu'un document d'information n'entraînant aucune obligation de travaux pour un vendeur, le DPE devenu trop mauvais empêche purement et simplement de signer un nouveau bail ou de le renouveler.

Autrement dit, le vendeur d'une passoire thermique n'a pas l'obligation légale de la rénover avant de vendre : l'audit informe l'acheteur, il ne le protège pas d'un achat risqué. Le bailleur qui veut continuer à louer une passoire thermique, en revanche, n'a plus le choix : la loi lui impose un résultat, pas seulement une information.

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Pourquoi cette différence de traitement entre vente et location

La logique du législateur n'est pas absurde, même si elle surprend au premier abord. Un acheteur dispose, en théorie, d'un vrai pouvoir de négociation : il peut faire baisser le prix en tenant compte du coût des travaux à venir, voire renoncer à l'achat. Un locataire, lui, n'a pas cette marge de manœuvre, il subit la qualité énergétique du logement qu'on lui propose, sans capacité de négociation comparable, d'où une contrainte plus dure imposée au bailleur : l'interdiction pure et simple plutôt qu'une simple obligation d'information.

Cette asymétrie explique aussi pourquoi les deux calendriers, bien que voisins, ne sont pas identiques. Pour la vente, on est passé de F/G (2023) à E (2025), avec D prévu pour 2034, cohérent avec l'esprit de la loi Climat et Résilience de 2021, qui vise à faire disparaître les classes F et G du marché à terme. Pour la location, l'interdiction suit un rythme propre : G interdit depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034 (le logement décent devant alors répondre au minimum à la classe D).

Le cas fréquent : vendre un logement loué classé G

Une question revient souvent : que se passe-t-il si vous possédez une maison individuelle classée G, actuellement louée avec un bail signé avant 2025 (donc encore valable), et que vous décidez de la vendre ? Dans ce cas de figure, deux obligations se cumulent, mais elles ne se confondent pas : vous devez fournir le DPE classique (obligatoire pour toute vente ou location) et l'audit énergétique réglementaire, puisque la vente d'une maison individuelle classée G en déclenche l'obligation, indépendamment de la présence d'un locataire en place. L'acquéreur, lui, devra composer avec l'interdiction de relouer le bien en G une fois le bail actuel arrivé à échéance, l'audit lui donne justement de quoi chiffrer les travaux nécessaires avant cette échéance.

Ce que contient concrètement un audit, poste par poste

Pour ceux qui s'y retrouvent malgré tout dans l'obligation (vente d'une maison individuelle F, G ou E), voici ce que le professionnel certifié doit produire :

1. Un état des lieux du bâti : isolation, système de chauffage, ventilation, menuiseries, production d'eau chaude.
2. Une estimation de la performance énergétique et environnementale actuelle, cohérente avec le DPE.
3. Au moins deux scénarios de travaux : un parcours en une seule étape vers la classe B, et un parcours par étapes successives.
4. Pour chaque scénario et chaque étape : le gain de classe énergétique attendu, l'économie sur la facture, le coût estimé des travaux et les aides financières mobilisables au moment de la réalisation de l'audit.
5. Des recommandations sur le bon usage du logement (ventilation, régulation du chauffage).

Le prix de cette prestation n'est pas réglementé, comptez généralement entre 500 et 1 500 € selon la taille et la complexité du bien, à la charge du vendeur, comme les autres diagnostics du dossier technique.

Ce qu'il faut retenir, en pratique

• Vous vendez une maison individuelle classée F, G ou E : l'audit énergétique est obligatoire, en plus du DPE.
• Vous vendez un appartement en copropriété : seul le DPE est exigé, pas l'audit, quelle que soit sa classe.
• Vous mettez un logement en location : seul le DPE compte, mais avec une contrainte bien plus dure, l'interdiction de louer selon la classe et le calendrier en vigueur.
• L'audit ne vous oblige à rien faire, il informe l'acheteur ; l'interdiction de louer, elle, vous oblige à agir si vous voulez continuer à percevoir un loyer.

Beaucoup de bailleurs pensent, par prudence, qu'un audit ne peut pas leur faire de mal même hors obligation légale, et ils n'ont pas tort sur le principe. Si vous envisagez des travaux lourds sur une passoire thermique avant la prochaine échéance du calendrier d'interdiction de location, un audit volontaire (même non obligatoire) peut vous éviter de faire des travaux dans le désordre, poste par poste, sans vision d'ensemble ni chiffrage des aides disponibles à date.

Sources officielles

• Audit énergétique réglementaire (Ministère de la Transition écologique) consulté le 24 août 2026
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) (Ministère de la Transition écologique) consulté le 24 août 2026