Une lectrice expatriée depuis quelques années me demandait si elle devait vraiment continuer à déclarer, en France, les loyers de l'appartement qu'elle avait gardé en location après son départ. Beaucoup d'expatriés partent avec cette même hésitation, parfois même avec l'idée fausse que quitter le territoire français les dispense de toute déclaration sur des revenus pourtant bien français dans leur origine. La règle est en réalité simple à énoncer, même si son application demande un peu de rigueur : un revenu foncier de source française reste imposable en France, où que vous viviez.
Vérifié le 24 août 2026.
Le principe : les loyers français restent imposables en France
Dès lors que vous louez un bien non meublé situé en France, les loyers perçus constituent des revenus fonciers de source française, imposables en France indépendamment de votre pays de résidence fiscale. Cette règle, confirmée par impots.gouv.fr, ne connaît guère d'exception : que vous viviez à Londres, à Montréal ou à Singapour, la France conserve son droit d'imposer ces revenus, sous réserve des conventions fiscales bilatérales qui peuvent, selon les pays, organiser un mécanisme d'élimination des doubles impositions dans votre pays de résidence.
Micro-foncier ou régime réel : les mêmes options qu'un résident
Contrairement à une idée parfois répandue, le statut de non-résident ne vous prive d'aucun des deux régimes classiques. Si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier, avec le même abattement forfaitaire de 30 % qu'un résident. Au-delà de ce seuil, ou si le régime réel s'avère plus avantageux compte tenu de charges importantes (travaux, intérêts d'emprunt), rien ne vous empêche non plus d'opter pour le régime réel, exactement selon les mêmes règles que pour un contribuable domicilié en France (voir l'article dédié à la liste des charges déductibles des revenus fonciers).
Le taux minimum : la vraie différence avec un résident
C'est ici que la situation d'un non-résident diverge réellement. Vos revenus de source française sont soumis à un taux minimum d'imposition, fixé à 20 % jusqu'à un certain seuil de revenu net imposable (29 579 € pour les revenus 2025, seuil réévalué chaque année), puis 30 % au-delà. Ce taux minimum s'applique par défaut, sans tenir compte du barème progressif habituel de l'impôt sur le revenu, sauf si vous exercez une option : en déclarant l'ensemble de vos revenus mondiaux (source française et étrangère), vous pouvez démontrer que le taux moyen d'imposition qui vous serait autrement applicable est inférieur à ce taux minimum. Dans ce cas, c'est ce taux moyen, plus favorable, qui est retenu pour vos revenus français. Cette option suppose une démarche déclarative complète et transparente sur l'ensemble de vos revenus, pas seulement ceux perçus en France, un arbitrage à faire selon votre situation globale, idéalement avec l'aide d'un professionnel connaissant à la fois la fiscalité française et celle de votre pays de résidence.
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Prélèvements sociaux : une exonération partielle selon votre pays de résidence
Un arrêt majeur de la Cour de justice de l'Union européenne, l'arrêt de Ruyter du 26 février 2015, a conduit la France à revoir sa doctrine sur ce point. Depuis le 1er janvier 2019, toute personne affiliée à un régime de sécurité sociale obligatoire autre que français, au sein d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, est exonérée de CSG et de CRDS sur ses revenus fonciers de source française. Ce n'est cependant qu'une exonération partielle : un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % reste dû dans tous les cas, que vous soyez exonéré de CSG-CRDS ou non, et quel que soit votre pays de résidence, Union européenne comprise. Un non-résident établi hors de cette zone géographique (États-Unis, Canada, pays du Golfe, par exemple) reste en revanche pleinement assujetti à l'ensemble des prélèvements sociaux habituels, sans bénéficier de cette exonération partielle.
Le représentant fiscal : une confusion fréquente à éviter
Beaucoup de bailleurs non-résidents redoutent, à tort, de devoir désigner un représentant fiscal accrédité rien que pour déclarer leurs loyers chaque année. Cette obligation ne concerne en réalité que le prélèvement sur la plus-value immobilière lors de la revente du bien, et uniquement pour les non-résidents établis hors Union européenne ou Espace économique européen, lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € (voir l'article dédié au calcul de la plus-value immobilière à la revente pour le détail de ce mécanisme). Pour la simple déclaration annuelle de vos revenus fonciers courants, aucun représentant fiscal n'est nécessaire, quel que soit votre pays de résidence, une confusion fréquente qui pousse certains bailleurs à engager des frais inutiles pour une obligation qui, en réalité, ne les concerne pas encore.
Les démarches pratiques à ne pas négliger
Un non-résident propriétaire d'un bien locatif en France doit déclarer ses revenus fonciers via le formulaire habituel (case 4BE de la déclaration 2042 pour le micro-foncier, ou formulaire 2044 pour le régime réel), déposé selon le calendrier applicable aux non-résidents, généralement décalé par rapport à celui des résidents. Une obligation annexe, souvent oubliée, concerne la déclaration d'occupation du bien via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers », à effectuer avant le 1er juillet de chaque année pour confirmer que le logement reste bien loué et non occupé personnellement.
Ce qu'un bailleur non-résident devrait vérifier chaque année
- Votre pays de résidence relève-t-il de l'Union européenne, de l'EEE ou de la Suisse, pour déterminer votre exonération éventuelle de CSG-CRDS ?
- Vos recettes locatives annuelles restent-elles sous le seuil de 15 000 € pour conserver l'éligibilité au régime micro-foncier ?
- Le taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux serait-il plus avantageux que le taux minimum de 20-30 %, justifiant l'option correspondante ?
- Une convention fiscale bilatérale entre la France et votre pays de résidence prévoit-elle un mécanisme d'élimination de double imposition à faire valoir localement ?
- La déclaration annuelle d'occupation du bien a-t-elle bien été effectuée avant l'échéance du 1er juillet ?
Sources officielles
- Je suis non-résident et je donne en location un bien non meublé. Comment sont imposés mes revenus fonciers ? (impots.gouv.fr) consulté le 24 août 2026
- Je suis non-résident, suis-je redevable des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) ? (impots.gouv.fr) consulté le 24 août 2026
- BOI-RFPI-PVINR-30-20 (Prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents - Désignation d'un représentant accrédité) BOFiP (impots.gouv.fr), consulté le 24 août 2026
Questions fréquentes
Un bailleur non-résident peut-il bénéficier du régime micro-foncier ?
Oui, exactement dans les mêmes conditions qu'un résident : dès lors que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier reste accessible, avec le même abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Rien dans le statut de non-résident n'exclut ce régime, contrairement à une idée parfois répandue.
Le taux minimum de 20 % s'applique-t-il systématiquement ?
Non, ce taux constitue un plancher, pas une règle absolue. Si vous déclarez l'ensemble de vos revenus mondiaux (source française et étrangère) pour calculer votre taux moyen d'imposition français, et que ce taux moyen s'avère inférieur à 20 %, c'est ce taux moyen plus favorable qui s'applique in fine à vos revenus de source française. Cette option suppose une démarche déclarative spécifique, à ne pas négliger si votre situation globale le justifie.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour déclarer mes loyers chaque année ?
Non, cette obligation ne concerne que le prélèvement sur la plus-value lors de la revente du bien, pour les non-résidents établis hors Union européenne ou EEE, et seulement lorsque le prix de vente dépasse 150 000 €. La déclaration annuelle de vos revenus fonciers courants ne nécessite aucun représentant fiscal, quel que soit votre pays de résidence.
Suis-je exonéré de CSG et de CRDS en tant que non-résident ?
Vous l'êtes si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire d'un pays de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, en application du droit européen depuis 2019. En dehors de ce périmètre géographique, l'exonération ne s'applique pas automatiquement et un prélèvement de solidarité de 7,5 % reste de toute façon dû dans tous les cas, exonération de CSG/CRDS ou non.
Qui doit reverser l'impôt si mon locataire ou mon agence me verse directement les loyers ?
C'est vous, en tant que contribuable non-résident percevant des revenus de source française, qui restez responsable de la déclaration et du paiement de l'impôt correspondant, selon les mêmes échéances qu'un résident. Aucune retenue à la source automatique par le locataire ou l'agence de gestion locative n'est prévue pour de simples revenus fonciers de location nue à usage d'habitation.