« Pourquoi je paie plus que mon voisin du dessous alors qu'on a le même F3 ? » C'est une question que j'entends revenir souvent chez les bailleurs qui ne vivent pas dans leur immeuble, ils reçoivent l'appel de charges, regardent le montant, et n'ont aucune idée d'où il sort. Bonne nouvelle : ce n'est jamais du hasard. Tout part d'un chiffre fixé une fois pour toutes à la création de la copropriété.
Vérifié le 22 août 2026.
Tout commence par les tantièmes
Chaque lot reçoit, dès la naissance de la copropriété, un nombre de tantièmes (ou millièmes), inscrits dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Ce chiffre représente la valeur relative du lot par rapport à l'ensemble de l'immeuble, calculée à partir de critères qui n'ont rien de subjectif : superficie, situation (étage, exposition), consistance (balcon, cave, parking).
Deux façons bien différentes de répartir la note
C'est l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose la distinction, et elle est plus importante qu'elle n'en a l'air :
- Les charges générales (entretien et administration des parties communes) se répartissent proportionnellement aux tantièmes, un point c'est tout. Peu importe qui utilise quoi.
- Les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, et autres équipements communs) suivent une autre logique : l'utilité objective que le service procure à chaque lot. Un rez-de-chaussée peut ainsi ne rien payer, ou presque, pour un ascenseur qu'il n'utilisera jamais.
Résultat : deux lots avec exactement le même total de tantièmes peuvent se retrouver avec des factures différentes une fois qu'on applique cette seconde logique poste par poste.
Où trouver ces règles concrètement
Le règlement de copropriété détaille, pour chaque catégorie de charges, la part de chaque lot et la méthode retenue pour la calculer. Il précise aussi ce qui a été pris en compte, surface, accès ou non à tel équipement. C'est le document à sortir avant de râler sur un appel de charges qui vous paraît louche, pas après.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons un immeuble de 4 étages avec ascenseur. Un studio au rez-de-chaussée détient 50 tantièmes sur 1 000 ; un appartement au 3ᵉ étage, également 50 tantièmes. Sur les charges générales (toiture, cage d'escalier, honoraires de syndic) les deux lots paient exactement pareil, 5 % chacun. Mais sur les charges spéciales d'ascenseur, le règlement peut exonérer totalement ou partiellement le rez-de-chaussée, qui ne s'en sert jamais. Même tantièmes globaux, factures différentes : c'est mathématique, pas injuste.
[Photo à insérer ici]
Que faire si la répartition vous semble injuste
J'ai vu un bailleur convaincu depuis des années que sa quote-part était anormalement élevée, jusqu'à ce qu'il ressorte le règlement de copropriété et découvre... que son lot bénéficiait en réalité d'une cave et d'un local vélo que le voisin n'avait pas. Avant de crier au scandale, deux vraies voies de recours existent si l'anomalie est bien réelle :
- Une décision d'assemblée générale à majorité renforcée, si les autres copropriétaires reconnaissent le déséquilibre.
- Une action judiciaire, en cas d'erreur manifeste dans le calcul initial ou de refus de l'assemblée de corriger une répartition objectivement fausse.
Autre cas de figure : contester une décision de charges déjà votée en assemblée (budget, travaux). Là, le délai est fixé à 2 mois après notification du procès-verbal, et seuls les copropriétaires n'ayant pas voté favorablement à la résolution peuvent agir.
En pratique, pour un bailleur
- Sortez le règlement de copropriété et notez vos tantièmes exacts ainsi que la méthode de répartition qui s'applique à vous.
- Vérifiez, poste par poste, si votre lot profite réellement de l'équipement ou du service facturé en charges spéciales.
- Comparez chaque appel de charges au règlement plutôt qu'au seul total annoncé par le syndic.
- Séparez toujours ce qui est récupérable sur le locataire (décret n° 87-713) de ce qui reste définitivement à votre charge.
- En cas de doute persistant, demandez d'abord une clarification écrite au syndic avant d'envisager une contestation formelle.
Sources officielles
Questions fréquentes
Les tantièmes peuvent-ils être modifiés après la création de la copropriété ?
Oui, mais seulement par une décision de l'assemblée générale à une majorité renforcée, ou par voie judiciaire en cas d'erreur manifeste ou de déséquilibre significatif constaté dans la répartition initiale, ce n'est jamais une simple formalité administrative.
Un propriétaire non-résident (bailleur) peut-il contester des charges qu'il juge injustifiées ?
Oui, comme tout copropriétaire, un bailleur peut contester une décision d'assemblée générale relative aux charges dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal, en saisissant le tribunal judiciaire s'il n'a pas voté favorablement à la résolution contestée.
Les charges de copropriété sont-elles récupérables sur le locataire dans leur totalité ?
Non, seule une partie limitée l'est, selon la liste du décret n° 87-713 (voir l'article dédié) : entretien courant, certains services collectifs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les grosses réparations et les honoraires de syndic restent à la charge exclusive du bailleur, jamais répercutables sur le locataire.
Un ascenseur qui ne dessert pas mon étage doit-il quand même être payé par tous ?
Non, c'est justement l'objet des charges spéciales : les copropriétaires dont les lots ne bénéficient objectivement pas d'un équipement (un ascenseur qui ne dessert pas le rez-de-chaussée, par exemple) peuvent en être exonérés, en tout ou partie, selon ce que prévoit le règlement de copropriété.
Comment vérifier que ma quote-part de charges est correcte ?
En consultant le règlement de copropriété, qui doit préciser les tantièmes attribués à chaque lot et la méthode de calcul retenue (généralement fondée sur la superficie, la situation et la consistance du lot), puis en comparant ce document aux appels de charges reçus du syndic.