Un bailleur au régime réel m'a un jour montré fièrement sa pile de devis, persuadé d'avoir toute la matière pour réduire son revenu imposable. Mauvaise nouvelle : un devis, aussi détaillé soit-il, ne déduit rien du tout. Le principe est simple sur le papier (chaque charge réelle réduit le revenu imposable) mais le diable se cache dans les détails de ce qui compte vraiment, et dans la forme que ça doit prendre. Voici la liste complète, catégorie par catégorie.

Vérifié le 22 août 2026.

Le texte qui fait autorité : l'article 31 du CGI

Tout part de l'article 31 du code général des impôts, qui fixe la liste des charges déductibles pour les propriétés urbaines louées nues. Reprenons chaque catégorie une par une.

Réparation, entretien : la base

Toute dépense réellement supportée par le propriétaire pour maintenir ou remettre en état le logement compte : chaudière remplacée, toiture qui fuit réparée, installation électrique vétuste remise aux normes, peinture entre deux locataires. La seule limite à garder en tête : ces travaux ne doivent ni modifier la structure ni agrandir le bien, j'y reviens plus bas, c'est là que ça coince souvent.

Assurances et frais de gestion

Les primes d'assurance liées au bien (PNO, garantie loyers impayés, dommages-ouvrage le cas échéant) se déduisent pour leur montant réel (l'article dédié à la GLI creuse ce sujet plus en détail). Côté gestion, deux lignes distinctes existent : un petit forfait fixé par local loué, censé couvrir le temps de gestion administrative de base, et les honoraires réels d'une agence ou d'un administrateur de biens (recherche de locataire, quittancement, suivi des travaux) déductibles sur justificatif, en plus du forfait.

Les intérêts d'emprunt, sans limite de durée

Les intérêts des dettes contractées pour conserver, acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien loué se déduisent chaque année, sur toute la durée du prêt, même après quinze ou vingt ans de crédit, tant que l'emprunt finance l'une de ces opérations. Les frais de dossier bancaire et l'assurance emprunteur suivent la même logique.

Impositions locales et charges de copropriété

La taxe foncière se déduit, sauf la part correspondant à des taxes normalement à la charge de l'occupant, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (déjà refacturée au locataire, donc pas question de la déduire une seconde fois. Les provisions versées au syndic se déduisent, elles, l'année de leur versement. Mais attention à un point qui piège pas mal de bailleurs : la part non déductible de ces provisions) charges récupérables auprès du locataire, travaux de construction, doit être réintégrée dans le revenu imposable l'année où le décompte définitif tombe (l'article dédié à la régularisation annuelle des charges détaille ce mécanisme côté relation locataire).

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Amélioration oui, construction jamais

Les dépenses d'amélioration d'un logement (chauffage plus performant, mise aux normes électrique, isolation) se déduisent sans problème. Mais dès qu'on parle construction, reconstruction ou agrandissement, c'est niet, exclu de toute déduction quel que soit le montant en jeu. Cette frontière entre amélioration et construction reste l'une des sources de contentieux les plus fréquentes en matière de revenus fonciers, dans le doute, mieux vaut trancher la question avant de déduire, pas après un redressement.

Quatre conditions, toutes obligatoires

Peu importe la nature de la dépense, elle ne compte que si elle coche ces quatre cases à la fois : supportée par le propriétaire lui-même, jamais par le locataire ou un tiers ; sur un bien loué ou destiné à la location (un logement vacant en attente de relocation compte, votre propre résidence non) ; justifiée par une vraie facture, pas un devis ; et payée dans l'année d'imposition concernée, pas simplement engagée ou facturée.

Ce qui ne se déduit jamais, point final

Trois cas à retenir : les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement, quelle que soit leur ampleur ; les charges normalement récupérables auprès du locataire, déjà refacturées via les provisions ; et une dépense engagée mais non réglée à la clôture de l'année. Gardez ces trois exclusions en tête avant de vous lancer dans votre déclaration, c'est souvent là que se nichent les erreurs de bonne foi qui finissent en redressement.

Sources officielles

• Article 31 (Code général des impôts) Légifrance, consulté le 22 août 2026