« Je peux encore faire du Pinel, non ? » On me pose cette question presque chaque mois, alors que la réponse n'a pas bougé depuis plus d'un an. Voici où en est vraiment ce dispositif aujourd'hui, et vers quoi se tournent les investisseurs qui cherchaient sa réduction d'impôt.

Vérifié le 22 août 2026.

Une fin nette, au 31 décembre 2024

D'après la page officielle du ministère de la Transition écologique, le Pinel s'est arrêté net le 31 décembre 2024. Peu importe la bonne volonté de l'investisseur ou l'ancienneté du projet : c'est la date de signature de l'acte authentique qui compte, et elle devait tomber avant cette échéance. Pas de tolérance, pas d'exception.

Ceux qui ont déjà signé n'ont rien à craindre

Si vous avez investi avant cette date, bonne nouvelle : votre engagement continue normalement jusqu'à son terme, 6, 9 ou 12 ans selon ce que vous aviez choisi. Le seul point à surveiller chaque année, ce sont les plafonds de loyer et de ressources du locataire, réactualisés annuellement. Les respecter reste une condition permanente, pas un contrôle ponctuel à l'entrée dans le dispositif.

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Pas un remplaçant, mais plusieurs pistes selon votre profil

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, personne n'a présenté de successeur unique au Pinel. Trois options coexistent aujourd'hui, et le bon choix dépend de votre situation. Le statut LMNP, pour la location meublée, avec ses propres règles d'amortissement (l'article dédié détaille aussi la réforme 2025 sur la plus-value). Le déficit foncier, pour un bien loué nu qui a besoin de travaux importants. Et le dispositif Jeanbrun, né avec la loi de finances 2026, qui se rapproche le plus de l'esprit du Pinel pour la location nue, sans en reprendre le mécanisme.

Le Jeanbrun n'est pas un Pinel bis

Attention à ne pas confondre les deux logiques. Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, le Jeanbrun fonctionne par amortissement comptable du bien loué nu, sans les contraintes de zonage qui cantonnaient le Pinel à certaines zones tendues (l'article dédié détaille son fonctionnement complet). Si vous cherchiez dans le Pinel avant tout une réduction d'impôt immédiate et visible, prenez le temps de comprendre cette différence avant de comparer les deux trop vite.

Ce qu'il faut garder en tête pour 2026

Aucun investissement neuf ne peut plus ouvrir droit au Pinel, quelle que soit l'ancienneté du projet. Un Pinel signé avant fin 2024 continue son cours normalement, sous réserve du respect annuel des plafonds. Et le choix d'un nouveau dispositif dépend désormais de votre profil et du type de location visé (plus de solution unique et standardisée comme à l'époque du Pinel. Un dernier conseil si vous êtes ancien investisseur Pinel : méfiez-vous de toute offre commerciale qui parle d'un « nouveau Pinel » sans nommer précisément le dispositif juridique réellement utilisé) ça sent souvent l'argument marketing plus que la réalité fiscale.

Sources officielles

• Dispositif Pinel (Ministère de la Transition écologique) consulté le 22 août 2026