Une mère de famille me racontait vouloir transmettre l'appartement qu'elle loue depuis vingt ans à ses deux enfants, tout en gardant besoin des loyers pour sa retraite. C'est exactement le cas d'usage de la donation avec réserve d'usufruit, un montage classique en transmission patrimoniale, dont l'avantage fiscal repose sur un calcul précis, fondé sur un seul paramètre : l'âge du donateur.
Vérifié le 23 août 2026.
Donner la nue-propriété, garder l'usufruit pour soi
Dans ce montage, le donateur transmet à ses enfants (ou à qui il veut) la nue-propriété du bien, tout en gardant pour lui l'usufruit, le droit de continuer à occuper le bien ou, pour un bien locatif, à en toucher les loyers. Les enfants deviennent nus-propriétaires immédiatement, mais ne peuvent ni occuper le logement ni en percevoir un centime tant que l'usufruit du donateur court (l'article dédié à la répartition des rôles entre usufruitier et nu-propriétaire détaille cette organisation au quotidien).
L'avantage fiscal : on ne taxe qu'une fraction du bien
Voici où se niche tout l'intérêt du mécanisme : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, jamais sur la valeur pleine du bien. Cette valeur de nue-propriété suit un barème fixé à l'article 669 du code général des impôts, qui dépend uniquement de l'âge du donateur au jour de l'acte :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Pour donner un ordre de grandeur : un bien locatif estimé 300 000 € en pleine propriété, donné en nue-propriété par un donateur de 71 ans révolus, n'est taxé qu'à hauteur de 60 % de cette valeur, soit 180 000 €, pas les 300 000 € de valeur pleine.
Et l'abattement de 100 000 € vient rogner encore la facture
Sur cette base déjà réduite s'applique ensuite l'abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, prévu par l'article 779 du code général des impôts, qui se reconstitue tous les 15 ans. Pour reprendre l'exemple précédent : une donation de nue-propriété à 180 000 € par un seul parent à un enfant, une fois l'abattement de 100 000 € appliqué, ne laisse plus que 80 000 € soumis au barème progressif en ligne directe. Pour un couple de parents qui donne ensemble, l'abattement cumulé grimpe à 200 000 € par enfant, de quoi faire disparaître totalement les droits sur des biens de valeur modérée.
Au décès, l'usufruit s'éteint sans nouvelle taxation
Voici le second grand avantage du mécanisme. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint automatiquement, et les enfants (déjà nus-propriétaires depuis la donation) deviennent pleins propriétaires sans payer le moindre droit de succession sur cette reconstitution. Toute la valeur de l'usufruit, celle qui n'avait jamais été taxée à la donation, échappe donc pour de bon aux droits de mutation. Un vrai effet cumulatif avec la réduction d'assiette déjà obtenue au départ.
[Photo à insérer ici]
Le donateur continue de toucher ses loyers
C'est souvent l'argument décisif pour des parents qui hésitent : contrairement à une donation en pleine propriété, qui couperait immédiatement tout revenu tiré du bien, la réserve d'usufruit permet de continuer à percevoir l'intégralité des loyers aussi longtemps que dure l'usufruit. De quoi organiser la transmission de son vivant sans sacrifier un complément de retraite sur lequel on compte.
Ce qu'il faut avoir en tête avant de signer
Trois points de vigilance méritent qu'on s'y attarde. D'abord, l'irrévocabilité : une fois l'acte signé devant notaire, impossible de revenir sur la transmission, sauf cas très limités prévus par la loi (ingratitude du donataire, survenance d'un enfant selon les clauses prévues). Ensuite, la gestion locative reste partagée : l'usufruitier décide seul pour un bail d'habitation classique, mais certains actes (bail commercial, vente du bien) demandent l'accord du nu-propriétaire, ce qui peut compliquer certaines décisions plus tard. Enfin, pensez à l'avenir : vendre le bien en cours de démembrement suppose l'accord des deux parties, avec un partage du prix selon la même clé de valorisation que celle utilisée pour la donation initiale.
Avant d'envisager ce type de donation
Faites évaluer précisément la valeur du bien en pleine propriété par un professionnel avant tout acte notarié. Calculez la valeur de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 en fonction de votre âge exact au jour de l'acte. Vérifiez que votre abattement de 100 000 € par enfant est bien disponible (une donation antérieure de moins de 15 ans compte. Anticipez avec votre notaire les clauses utiles : droit de retour, interdiction d'aliéner sans accord, gestion locative précisée. Et parlez-en clairement avec vos enfants nus-propriétaires de la répartition légale des charges) entretien courant à votre charge en tant qu'usufruitier, grosses réparations à la leur, pour éviter tout malentendu plus tard.
Sources officielles
- Article 669 (Code général des impôts) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Article 779 (Code général des impôts) Légifrance, consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Pourquoi donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété d'un bien locatif ?
Parce que les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété transmise, systématiquement inférieure à la valeur du bien en pleine propriété. Le donateur, en conservant l'usufruit, continue par ailleurs à percevoir les loyers du bien tout en organisant sa transmission de son vivant, ce qui limite les droits à payer immédiatement tout en réduisant la valeur de son patrimoine taxable.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété transmise ?
Elle dépend uniquement de l'âge du donateur (l'usufruitier) au jour de la donation, selon le barème fixé par l'article 669 du code général des impôts. Par exemple, pour un donateur de 71 ans révolus, l'usufruit est valorisé à 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 60 % : les droits de donation ne portent donc que sur ces 60 %, pas sur la valeur totale du bien.
Quel abattement s'applique sur une donation de nue-propriété à un enfant ?
L'abattement de droit commun de 100 000 € par parent et par enfant s'applique normalement, y compris sur une donation avec réserve d'usufruit, il porte alors sur la valeur de la nue-propriété transmise, pas sur la valeur du bien en pleine propriété. Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans, ce qui permet, pour un couple de parents, de transmettre jusqu'à 200 000 € de nue-propriété par enfant sans droits à payer sur cette seule opération.
Que se passe-t-il au décès du donateur qui a conservé l'usufruit ?
L'usufruit s'éteint automatiquement, et les héritiers, déjà nus-propriétaires depuis la donation, deviennent pleins propriétaires du bien sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires sur cette reconstitution de la pleine propriété. C'est l'un des principaux avantages fiscaux du mécanisme : la valeur de l'usufruit échappe totalement aux droits de mutation à ce moment-là.
L'usufruitier continue-t-il de gérer seul la location du bien après la donation ?
Oui, sur le plan de la gestion locative, la donation ne change rien à la répartition classique entre usufruitier et nu-propriétaire : le donateur usufruitier continue de percevoir les loyers et de gérer la location dans les limites fixées par le code civil, tandis que les enfants nus-propriétaires n'interviennent pas dans la gestion courante tant que dure l'usufruit, voir l'article dédié à la répartition exacte des rôles entre usufruitier et nu-propriétaire.