Un bailleur me racontait avoir vécu, enfant, le règlement compliqué de la succession de ses grands-parents : deux appartements locatifs de valeur très différente, attribués sans grande anticipation, et une réévaluation au jour du décès qui avait ravivé de vieilles tensions entre son père et sa tante. Vingt ans plus tard, propriétaire à son tour de plusieurs biens locatifs, il a choisi une tout autre voie pour ses propres enfants : la donation-partage, précisément pour éviter que l'histoire ne se répète.

Vérifié le 24 août 2026.

Ce que la donation-partage change par rapport à une donation simple

L'article 1075 du code civil permet à toute personne de distribuer et partager, de son vivant, ses biens et droits entre ses héritiers présomptifs. L'acte combine deux opérations en une seule : une donation, qui transfère immédiatement la propriété, et un partage anticipé, qui répartit ces biens en lots distincts attribués nommément à chaque héritier. La différence essentielle avec une donation simple tient à un mécanisme technique aux conséquences très concrètes : la valeur des biens donnés est figée au jour de l'acte, et non réévaluée au moment du règlement de la succession du donateur. Concrètement, si vous donnez aujourd'hui un studio locatif valorisé 150 000 € à l'un de vos enfants et un appartement valorisé 150 000 € à un autre, et que le premier prend fortement de valeur dans les quinze années suivantes tandis que le second stagne, cette différence ne sera jamais prise en compte pour apprécier l'égalité entre les héritiers au moment de votre décès. Avec une donation simple, en revanche, cette réévaluation aurait lieu, et aurait potentiellement rouvert le débat sur l'équité du partage initial.

Une condition souvent mal comprise : il faut plusieurs lots

Beaucoup de bailleurs pensent, à tort, pouvoir organiser une donation-partage sur un immeuble locatif unique attribué à un seul enfant. Ce n'est en principe pas possible : la logique même de l'acte repose sur une répartition en lots distincts entre plusieurs héritiers. Sans cette individualisation, les tribunaux risquent de requalifier l'acte en donation simple déguisée, ce qui lui fait perdre précisément l'avantage principal recherché, le gel de la valeur. Si vous ne possédez qu'un seul bien locatif et plusieurs enfants, deux solutions existent : soit vous attendez de constituer un second bien pour équilibrer les lots, soit vous organisez une donation-partage en quote-parts indivises du même immeuble, une option techniquement possible mais qui peut, à terme, recréer les tensions de l'indivision que vous cherchiez justement à éviter.

Garder la main sur les loyers : la réserve d'usufruit

Beaucoup de bailleurs redoutent, à raison, de se priver de leurs revenus locatifs en transmettant leur patrimoine trop tôt. La réserve d'usufruit répond exactement à cette crainte : vous transmettez uniquement la nue-propriété du bien à vos enfants, tout en conservant l'usufruit, le droit d'occuper le logement ou, plus fréquemment dans le cas d'un bien locatif, de continuer à le louer et à en percevoir les loyers, jusqu'à votre décès. À ce moment-là, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains des enfants nus-propriétaires, sans nouveaux droits de succession à payer sur cette réunion, l'usufruit s'éteignant de plein droit. Cette technique combine ainsi l'anticipation successorale et le maintien de vos revenus locatifs de votre vivant.

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L'abattement de 100 000 € : ce qu'il permet vraiment

Sur le plan fiscal, chaque parent bénéficie d'un abattement de 100 000 € par enfant, prévu par l'article 779 du code général des impôts, renouvelable tous les 15 ans. Concrètement, pour un couple de parents avec deux enfants, cela représente jusqu'à 400 000 € transmissibles sans droits de donation (100 000 € × 2 parents × 2 enfants), à condition d'espacer suffisamment les donations dans le temps. Le mécanisme de rappel fiscal de l'article 784 du CGI réintègre dans le calcul toute donation faite entre les mêmes personnes depuis moins de 15 ans : une donation antérieure à cette période est totalement « oubliée » et l'abattement se reconstitue intégralement. Au-delà de cet abattement, un barème progressif s'applique, identique à celui des droits de succession en ligne directe, ce qui rend l'anticipation d'autant plus intéressante que le patrimoine locatif à transmettre est important : mieux vaut plusieurs donations échelonnées sur quinze ans qu'une seule transmission tardive au moment du décès, taxée sur l'intégralité du patrimoine sans possibilité d'étalement.

Le cas des familles recomposées

Une donation-partage conjonctive permet aux deux parents de transmettre ensemble, dans un seul acte, des biens communs ou propres à leurs enfants respectifs, y compris dans une famille recomposée avec des enfants issus d'unions différentes. Ce montage reste techniquement plus complexe, les règles de réserve héréditaire n'étant pas identiques selon que l'enfant est commun aux deux parents ou issu d'une seule union, un point qui mérite systématiquement un accompagnement notarial approfondi, les erreurs de rédaction dans ce contexte étant une source fréquente de contentieux ultérieurs.

Le rôle incontournable du notaire

La donation-partage d'un bien immobilier est obligatoirement passée par acte notarié, impossible de l'organiser vous-même sous seing privé, contrairement à certains dons de sommes d'argent. Le notaire vérifie la composition exacte du patrimoine à transmettre, s'assure du respect de la réserve héréditaire de chaque enfant (la part minimale à laquelle chacun a légalement droit, qui ne peut être réduite sans son consentement), rédige l'acte, procède aux formalités de publicité foncière obligatoires pour tout transfert de propriété immobilière, et calcule précisément les droits de donation dus après application des abattements. Ses honoraires, réglementés, s'ajoutent aux droits de donation éventuels et aux frais de publicité foncière, un coût à intégrer dans votre réflexion, mais qui reste largement inférieur, en règle générale, au coût fiscal d'une transmission uniquement organisée au moment du décès.

Les points à vérifier avant de vous lancer

1. Disposez-vous de plusieurs biens (ou de quote-parts suffisamment individualisées) pour constituer des lots distincts entre vos héritiers ?
2. Souhaitez-vous conserver les revenus locatifs de votre vivant via une réserve d'usufruit, ou transmettre la pleine propriété ?
3. Depuis combien de temps une éventuelle donation précédente aux mêmes enfants a-t-elle été réalisée, pour évaluer l'abattement encore disponible ?
4. La composition familiale (enfants communs, non communs, situation de famille recomposée) impose-t-elle un montage conjonctif particulier ?
5. Avez-vous anticipé le sort du bien loué pendant la période de transmission, bail en cours, gestion locative, information du locataire le cas échéant ?

Sources officielles

• Chapitre VII : Des libéralités-partages (Articles 1075 à 1080) (Code civil) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Article 1075 (Code civil) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Article 779 (Code général des impôts) Légifrance, consulté le 24 août 2026