« Mais alors, tout cet argent que j'ai versé pendant dix ans, il devient quoi ? » Une question que j'ai entendue mot pour mot dans la bouche d'un bailleur en train de vendre son lot, découvrant à cet instant précis que la réponse ne lui plairait pas. Non, ce n'est pas un oubli du syndic. C'est exactement la logique voulue par la loi depuis la réforme Alur.
Vérifié le 22 août 2026.
5 % du budget prévisionnel, minimum, chaque année
Selon l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute copropriété d'habitation doit constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut descendre sous 5 % du budget prévisionnel de l'immeuble. Elle s'ajoute aux charges courantes, et chaque copropriétaire y contribue selon les mêmes clés de répartition que pour les provisions du budget prévisionnel.
Ce que personne ne vous dit avant de vendre
Voilà le nœud du problème : les sommes versées sont attachées aux lots, et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Aucun remboursement pour le vendeur, jamais. C'est l'acquéreur qui hérite automatiquement de la quote-part déjà constituée pour ce lot, sans débourser un centime de plus pour l'obtenir.
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Un actif qui mérite d'être défendu à la négociation
Vous ne récupérez pas cette somme directement, certes. Mais elle représente un actif bien réel transmis à l'acquéreur, au même titre que l'état général de l'immeuble ou l'âge des équipements collectifs. Un vendeur qui connaît ce mécanisme peut légitimement le faire valoir dans la négociation du prix. Laisser filer ce point, c'est offrir gratuitement un avantage à l'acheteur sans qu'il soit jamais valorisé.
Deux exceptions, et seulement deux
- Petite copropriété : sous les dix lots, le syndicat peut décider, à l'unanimité, de ne pas constituer de fonds de travaux ;
- Immeuble neuf : si un diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans, le syndicat en est dispensé pendant toute la durée de validité de ce diagnostic.
En dehors de ces deux cas, l'obligation démarre cinq ans après la réception des travaux, un délai de grâce pour les immeubles tout juste livrés.
Pourquoi cette règle tient debout, à l'échelle de l'immeuble
Ce non-remboursement individuel n'est pas une punition déguisée pour le vendeur : il garantit que le fonds reste stable dans le temps, peu importe les allées et venues de propriétaires, et qu'il continue à financer les gros travaux sur la durée sans se vider à chaque changement de main.
Ce qu'un copropriétaire bailleur devrait vérifier
- Contrôlez chaque année que la cotisation appelée par le syndic respecte bien le seuil de 5 % du budget prévisionnel.
- Anticipez, avant de vendre, que les sommes versées au fonds de travaux ne vous reviendront pas.
- Faites valoir cette quote-part transmise dans la négociation du prix de vente.
- Vérifiez si votre copropriété entre dans l'une des deux exceptions avant de vous étonner de l'absence de ce fonds.
Sources officielles
- Article 14-2 (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Quel est le montant minimum de cotisation au fonds de travaux ?
5 % du budget prévisionnel de la copropriété, chaque année, sauf lorsque l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, auquel cas un second seuil de 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan peut s'appliquer en complément du seuil de 5 % du budget prévisionnel.
Un copropriétaire qui vend son lot récupère-t-il les sommes versées au fonds de travaux ?
Non, et c'est un point souvent mal anticipé : les sommes versées sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement lors de la cession du lot, c'est l'acquéreur qui, en devenant copropriétaire, bénéficie automatiquement de la quote-part déjà constituée pour ce lot.
Ce point doit-il être pris en compte dans la négociation du prix de vente ?
En pratique, oui : un vendeur informé peut valoriser cette quote-part de fonds de travaux déjà constituée dans la négociation du prix, puisqu'elle représente un actif réel transmis à l'acquéreur, même si elle ne se traduit pas par un remboursement direct au vendeur au moment de la vente.
Toutes les copropriétés sont-elles obligées de constituer ce fonds ?
Non, deux exceptions existent : les copropriétés de moins de dix lots peuvent décider, par un vote unanime, de ne pas constituer de fonds de travaux, et les immeubles neufs dispensés de cette obligation tant qu'un diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes.
À partir de quand une copropriété doit-elle commencer à constituer ce fonds ?
L'obligation s'applique à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux pour un immeuble neuf, ce délai de grâce reconnaissant qu'un bâtiment récent ne présente généralement pas de besoin de travaux immédiat justifiant une telle cotisation.