Un bailleur avait fait refaire entièrement la toiture d'un immeuble locatif, sans se soucier outre mesure des assurances liées au chantier, l'entreprise semblait sérieuse, le devis clair, tout allait bien. Trois ans plus tard, des infiltrations réapparaissaient, l'entreprise avait entre-temps mis la clé sous la porte, et sans assurance dommages-ouvrage souscrite en amont, la remise en état s'est transformée en bataille juridique de plusieurs mois avant tout remboursement.

Vérifié le 23 août 2026.

Le principe : une responsabilité automatique du constructeur, pendant dix ans

Selon l'article 1792 du code civil, « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ». Le texte précise qu'« une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Ce qui compte ici, c'est le mot « de plein droit » : vous n'avez pas à prouver une erreur technique précise de l'entreprise, ni sa négligence. Il suffit d'établir le dommage et son lien avec les travaux réalisés. C'est l'entreprise qui doit, si elle veut échapper à sa responsabilité, prouver une cause totalement étrangère à son intervention, un exercice difficile en pratique.

Ce que couvre réellement la garantie décennale

Tous les défauts ne sont pas concernés. Seuls entrent dans son champ les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination, une toiture qui laisse passer l'eau de façon récurrente, des fondations qui se fissurent, un plancher qui s'affaisse dangereusement. Une simple malfaçon esthétique, une peinture qui s'écaille prématurément sans conséquence structurelle, n'entre généralement pas dans ce cadre : d'autres garanties, plus courtes, prennent le relais pour ce type de désordre.

Les trois garanties à ne pas confondre

Sur un chantier de rénovation d'un bien locatif, trois garanties successives coexistent, chacune avec sa propre durée et son propre champ :

• la garantie de parfait achèvement, d'une durée d'un an à compter de la réception des travaux, qui couvre tous les désordres signalés au moment de la réception ou au cours de l'année suivante ;
• la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement), d'une durée de deux ans, qui couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti, chauffe-eau, volets, certains équipements de chauffage ;
• la garantie décennale, d'une durée de dix ans, réservée aux dommages les plus graves touchant la solidité ou la destination de l'ouvrage.

Trois durées, trois niveaux de gravité : bien les distinguer évite de se tromper sur le régime applicable à un désordre constaté après travaux.

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Pourquoi la garantie décennale de l'entreprise ne suffit pas

Voici ce que mon exemple du début illustre bien : même avec une garantie décennale théoriquement solide, encaisser l'indemnisation suppose souvent d'attendre une recherche de responsabilité, expertise technique, éventuelle procédure judiciaire si l'assureur de l'entreprise conteste sa mise en cause. Pendant ce temps, les dégâts continuent, et le bien reste difficilement louable en l'état.

C'est précisément ce que l'assurance dommages-ouvrage est censée éviter. Selon l'article L242-1 du code des assurances, toute personne faisant réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance garantissant « le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages […] sans qu'aucune recherche de responsabilité n'ait à être menée ». Concrètement, c'est votre propre assureur qui vous indemnise rapidement, à charge pour lui ensuite de se retourner contre l'assureur du constructeur fautif, vous n'avez plus à porter seul le poids de cette bataille juridique.

Le point qui coûte le plus cher aux bailleurs négligents : le timing

Cette assurance doit être souscrite avant le début du chantier, pas après coup lorsque le premier désordre apparaît. Un bailleur qui lance des travaux importants sans y penser, puis qui tente de souscrire une fois le chantier terminé (ou pire, une fois un sinistre déjà constaté) s'expose à un refus pur et simple de l'assureur. C'est un réflexe à intégrer systématiquement dans la préparation de tout chantier d'ampleur sur un bien locatif : toiture, façade, structure, fondations.

Pour quels travaux ce réflexe s'impose vraiment

Tous les petits travaux d'entretien courant ne justifient évidemment pas cette démarche. C'est surtout pour des interventions structurelles importantes (réfection de toiture complète, reprise de fondations, extension, ravalement lourd touchant l'étanchéité) que la question doit se poser systématiquement. Pour ce type de chantier sur un bien locatif, le coût de l'assurance dommages-ouvrage reste largement proportionné au risque évité si un désordre grave survient dans les années suivantes.

Avant de lancer des travaux importants sur un bien locatif

1. Identifiez si les travaux envisagés relèvent du type de désordre couvert par la garantie décennale (structure, étanchéité, solidité).
2. Souscrivez votre assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier, jamais après.
3. Vérifiez que l'entreprise mandatée dispose bien de sa propre assurance décennale à jour avant signature du devis.
4. Conservez précieusement l'attestation de garantie décennale de l'entreprise et votre propre police dommages-ouvrage.
5. En cas de désordre après réception, déclarez rapidement le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage plutôt que d'attendre une négociation directe avec l'entreprise.

Sources officielles

• Article 1792 (Code civil) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Article L242-1 (Code des assurances) Légifrance, consulté le 23 août 2026