Perdre un proche laisse rarement l'esprit disponible pour gérer, dans la foulée, un bien locatif qu'on découvre parfois soi-même en même temps que le deuil. Une famille que je connais s'est ainsi retrouvée à trois héritiers sur un T2 loué, sans savoir qui avait le droit de faire quoi. La bonne nouvelle, c'est que le locataire, lui, reste protégé automatiquement, et que la loi encadre précisément ce que les héritiers peuvent décider, seuls ou à plusieurs.
Vérifié le 22 août 2026.
Le bail continue tout seul, sans rien à signer
L'article 1743 du code civil est clair : un nouveau propriétaire (qu'il le devienne par achat ou par succession) ne peut pas mettre à la porte un locataire titulaire d'un bail authentique ou ayant date certaine. Pour des héritiers, ça veut dire concrètement que le bail se poursuit automatiquement, à l'identique : même loyer, mêmes échéances, dépôt de garantie conservé, mêmes obligations d'entretien.
Les tout premiers réflexes à avoir
Avant même de penser à l'avenir du bien, quelques étapes s'imposent :
- Rassembler tous les documents relatifs à la location : bail écrit, état des lieux d'entrée, quittances, diagnostics, montant du dépôt de garantie, régularisations de charges éventuellement en cours ;
- Prévenir le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, du changement de propriétaire, avec les nouvelles coordonnées pour le versement des loyers ;
- Vérifier le règlement de copropriété si le bien est en immeuble collectif, ainsi que l'état des charges avec le syndic.
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Plusieurs héritiers, une seule règle : les deux tiers
Dès que plusieurs héritiers se partagent le bien, celui-ci tombe en indivision successorale jusqu'au partage définitif. Vous vous demandez peut-être qui a le droit de décider quoi dans cette situation, c'est justement l'objet de l'article 815-3 du code civil : les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette seule majorité, accomplir les actes d'administration courante, conclure ou renouveler un bail d'habitation, notamment. Les autres doivent être informés, mais pas nécessairement donner leur accord.
Vendre le bien, en revanche, est un acte de disposition : il faut là l'accord de tous les indivisaires, sauf autorisation judiciaire si le refus de l'un d'eux est jugé abusif.
Et les loyers, ils vont où pendant tout ce temps ?
Les loyers sont des fruits du bien indivis : ils reviennent à l'indivision dans son ensemble, à répartir entre héritiers au prorata de leurs droits, sauf accord contraire entre eux. Dans les faits, c'est souvent un seul héritier ou le notaire en charge de la succession qui centralise l'encaissement, à charge pour lui de reverser sa part à chacun.
Une déclaration fiscale qui n'attend pas le partage
Chaque héritier doit déclarer sa part des loyers au titre des revenus fonciers, proportionnellement à ses droits dans l'indivision, même si un tiers gère matériellement l'encaissement pour tout le monde. Cette obligation démarre dès la période qui suit le décès, sans attendre que la succession soit définitivement réglée.
Garder, vendre occupé, ou vendre libre : une décision à ne pas bâcler
Les héritiers ont en réalité plusieurs chemins possibles : continuer la location (éventuellement via une agence, voir l'article dédié au coût réel de ce type de prestation), vendre le bien occupé, ou attendre la fin du bail pour le vendre libre. Mieux vaut en discuter collectivement, à froid, plutôt que sous la pression, surtout quand l'indivision réunit des héritiers aux besoins et aux horizons patrimoniaux très différents.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
- Rassemblez sans tarder tous les documents liés au bail et à la gestion du bien.
- Prévenez le locataire du changement de propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Plusieurs héritiers concernés ? Identifiez qui réunit les deux tiers de droits nécessaires pour la gestion courante.
- Déclarez sans attendre la quote-part de loyers perçue par chaque héritier au titre des revenus fonciers.
- Ouvrez rapidement la discussion collective sur l'avenir du bien plutôt que de la repousser indéfiniment.
Sources officielles
- Article 1743 (Code civil) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Article 815-3 (Code civil) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Le décès du bailleur met-il fin au bail en cours ?
Non, absolument pas. Le bail continue automatiquement dans les mêmes conditions : même loyer, mêmes échéances, même dépôt de garantie, mêmes obligations. Les héritiers reprennent simplement la place du bailleur, avec l'ensemble des droits et des obligations attachés au contrat en cours.
Quelles sont les toutes premières démarches à effectuer pour les héritiers ?
Rassembler l'ensemble des documents relatifs à la location (bail écrit, état des lieux d'entrée, quittances, diagnostics, dépôt de garantie, éventuelles régularisations de charges en cours), puis informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du changement de propriétaire, en lui communiquant les nouvelles coordonnées pour le versement des loyers.
Qui perçoit les loyers lorsque le bien est hérité par plusieurs personnes ?
Les loyers constituent des fruits du bien indivis : ils reviennent à l'indivision successorale dans son ensemble et doivent être répartis entre les héritiers au prorata de leurs droits respectifs, sauf accord particulier entre eux organisant une répartition différente ou une gestion centralisée.
Quelle majorité faut-il pour prendre une décision de gestion courante en indivision ?
Les deux tiers des droits indivis suffisent pour les actes d'administration courante, ce qui inclut la conclusion et le renouvellement d'un bail d'habitation. En revanche, un acte de disposition (vendre le bien, par exemple) requiert le consentement de tous les indivisaires, sauf autorisation judiciaire en cas de refus jugé abusif d'un cohéritier minoritaire.
Les loyers perçus doivent-ils être déclarés par chaque héritier ?
Oui, chaque héritier doit déclarer sa quote-part des loyers perçus au titre des revenus fonciers, proportionnellement à ses droits dans l'indivision, même si c'est un seul héritier ou le notaire qui centralise matériellement l'encaissement des sommes pour le compte de tous.