Un propriétaire de trois appartements loués à Bordeaux me demandait s'il devait s'inquiéter de l'IFI. Sa première réaction, comme beaucoup, a été de faire la somme de la valeur de ses biens et de comparer au seuil affiché partout : 1,3 million. Sauf que le vrai calcul est un peu plus retors que ça, et pas mal de bailleurs franchissent ce seuil sans même s'en rendre compte.
Vérifié le 22 août 2026.
Le seuil, c'est 1,3 million, mais net, pas brut
Vous êtes potentiellement redevable si la valeur nette de votre patrimoine immobilier, au 1er janvier de l'année d'imposition, dépasse 1,3 million d'euros pour tout le foyer fiscal (confirmé sur impots.gouv.fr). En dessous, rien à déclarer. Le piège classique, c'est de raisonner en valeur brute des biens détenus sans soustraire les emprunts en cours, ce « net » change tout, on y revient plus bas.
Le vrai piège : un barème qui démarre bien avant le seuil
Voici ce que beaucoup ignorent : une fois le seuil de 1,3 million franchi, l'impôt ne se calcule pas seulement sur la fraction qui dépasse ce seuil. Le barème progressif démarre dès 800 000 € de patrimoine net (détail sur economie.gouv.fr) :
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Autrement dit, un patrimoine net de 1,4 million est taxé sur la totalité du barème progressif à partir de 800 000 €, pas seulement sur les 100 000 € qui dépassent 1,3 million. C'est exactement le genre d'effet de seuil qu'on découvre trop tard, juste après avoir franchi la limite.
Ce qui compte dans le calcul, et ce qui n'y entre pas
Tout y passe en principe : les biens immobiliers détenus en direct ou via une société (SCI comprise, au prorata de votre part), loués ou non, les parts de SCPI ou d'OPCI pour leur fraction immobilière, et même votre résidence principale, avec toutefois un abattement de 30 % sur sa valeur avant qu'elle n'entre dans l'assiette.
Ce qui réduit la note, en revanche, mérite d'être bien recensé. Le capital restant dû sur les emprunts ayant financé l'achat, la construction ou les travaux des biens imposables : c'est souvent le levier le plus puissant pour un bailleur qui rembourse encore un crédit. Les dettes fiscales en cours au 1er janvier, comme une taxe foncière pas encore réglée. Et, cas plus particulier, certains biens professionnels, un loueur en meublé professionnel (LMP) qui coche toutes les conditions strictes d'exonération peut sortir certains biens de l'assiette, mais c'est un point à faire vérifier au cas par cas tant les critères cumulatifs (inscription au RCS, niveau de recettes, part dans les revenus du foyer) sont exigeants.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons un couple avec une résidence principale valorisée 600 000 € et deux biens locatifs valorisés ensemble 1 000 000 €, sur lesquels il reste 300 000 € de capital dû.
[Photo à insérer ici]
| Élément | Montant |
|---|---|
| Résidence principale après abattement de 30 % | 600 000 € × 70 % = 420 000 € |
| Biens locatifs (valeur brute) | 1 000 000 € |
| Dettes déductibles (capital restant dû) | − 300 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 120 000 € |
Ce couple reste sous le seuil de 1,3 million, donc rien à déclarer, alors même que la valeur brute de leurs biens dépasse 1,6 million. C'est bien l'effet des dettes déductibles qui fait toute la différence ici, et qui explique pourquoi tant de propriétaires se croient à tort concernés, ou au contraire pensent être tranquilles alors qu'ils ne le sont pas.
Ce qu'il vaut mieux vérifier chaque année
Recalculez la valeur vénale de vos biens régulièrement, le marché bouge, et un bien peut vous faire franchir le seuil sans le moindre nouvel achat de votre part. Recensez précisément le capital restant dû sur chaque emprunt lié à un bien imposable au 1er janvier. N'oubliez pas l'abattement de 30 % sur la résidence principale avant de tout additionner. Si vous flirtez avec le seuil de 1,3 million, gardez en tête l'effet de tranche dès 800 000 € plutôt que de le découvrir au moment de remplir la déclaration. Et si vous exercez une activité de location meublée professionnelle, vérifiez au cas par cas si une partie de votre patrimoine peut sortir de l'assiette au titre des biens professionnels.
Sources officielles
- Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière, impots.gouv.fr
- Comment fonctionne l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?, economie.gouv.fr
Questions fréquentes
Le seuil de 1,3 million s'apprécie-t-il par personne ou par foyer fiscal ?
Par foyer fiscal. Pour un couple marié ou pacsé, c'est le patrimoine immobilier net cumulé des deux conjoints (et des enfants mineurs) qui est pris en compte pour apprécier le seuil d'assujettissement.
Pourquoi le calcul démarre-t-il à 800 000 € si le seuil est de 1,3 million ?
C'est une subtilité fréquemment mal comprise : sous 1,3 million de patrimoine net, vous n'êtes pas redevable et ne déclarez rien. Mais dès que vous dépassez ce seuil, l'impôt est calculé sur un barème progressif dont la première tranche imposable démarre à 800 000 €, pas à 1,3 million, ce qui peut créer un effet de seuil important juste au-dessus de la limite.
Les crédits en cours sur mes biens locatifs réduisent-ils l'IFI ?
Oui, le capital restant dû sur les emprunts ayant servi à acquérir, réparer ou améliorer les biens immobiliers imposables est déductible du patrimoine brut, ce qui réduit d'autant la base de calcul de l'IFI.
Un bien loué vide compte-t-il de la même façon qu'un bien loué meublé ?
Dans les deux cas, le bien lui-même entre dans l'assiette de l'IFI à sa valeur vénale. La nuance vient plutôt du statut LMP (loueur en meublé professionnel) : les biens affectés à une activité professionnelle de location meublée peuvent, sous conditions strictes, être exonérés au titre des biens professionnels, un cas particulier à faire vérifier par un professionnel.
Faut-il déclarer l'IFI même si je suis juste en dessous du seuil ?
Non, en dessous de 1,3 million de patrimoine net taxable, aucune déclaration IFI n'est à produire. Il est toutefois utile de refaire le calcul chaque année si votre patrimoine évolue (nouvel achat, revalorisation du marché), car le franchissement du seuil peut se faire sans que vous l'ayez anticipé.