Un lecteur m'écrivait il y a peu, un peu paniqué : son studio classé G venait de se libérer, et il comptait le relouer tel quel « le temps de faire les travaux plus tard ». Mauvaise nouvelle pour lui : depuis 2025, ce n'est plus possible, point final. La loi Climat et Résilience a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement, et un DPE trop mauvais rend désormais la location tout simplement illégale, peu importe le loyer proposé ou même l'accord du locataire.
Vérifié le 22 août 2026.
Le principe de base
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à fournir un logement décent. Depuis quelques années, ce mot « décent » inclut un niveau minimal de performance énergétique, précisé par décret et déployé selon un calendrier progressif, pas d'un coup, mais étape par étape.
Le calendrier, étape par étape, en métropole
Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 fixe la trajectoire suivante :
| Date | Classe minimale requise | Classe interdite à la location |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | Consommation < 450 kWh/m²/an | Cas extrêmes de très forte consommation |
| Depuis le 1er janvier 2025 | F ou mieux | G |
| À partir du 1er janvier 2028 | E ou mieux | F |
| À partir du 1er janvier 2034 | D ou mieux | E |
La toute première étape (seuil de 450 kWh/m²/an, fixé par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021) ne visait que les nouveaux contrats signés à partir de 2023. C'est le calendrier par classe DPE, plus large et plus contraignant, qui a pris le relais dès 2025.
Outre-mer, un peu de rab
La Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte bénéficient d'un calendrier décalé, pour tenir compte de spécificités climatiques et du marché local du diagnostic :
- Classe F minimum requise depuis le 1er janvier 2028 (au lieu de 2025 en métropole).
- Classe E minimum requise depuis le 1er janvier 2031 (au lieu de 2028 en métropole).
[Photo à insérer ici]
Ce que ça bloque vraiment, et ce que ça ne bloque pas
L'interdiction vise la mise en location et le renouvellement ou la reconduction tacite d'un bail, elle ne casse pas automatiquement un bail en cours le jour où une nouvelle étape entre en vigueur. Dans les faits, c'est presque toujours au moment de relouer un logement vacant, ou à l'échéance d'un bail à renouveler, que le problème remonte à la surface. Comme pour mon lecteur au studio classé G : le déclencheur, c'est le logement vide, pas la date sur le calendrier.
Et du côté du locataire ?
Un locataire dont le logement ne respecte plus le seuil en vigueur peut demander au bailleur de faire les travaux. Sans réponse ni accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire, pour faire constater l'indécence, avec à la clé soit des travaux sous astreinte, soit une baisse de loyer en attendant qu'ils soient réalisés.
Ce qu'il faut faire dès maintenant si vous êtes bailleur
- Vérifiez la classe DPE de chaque logement que vous louez ou comptez mettre en location.
- Logement classé F ? Ne remettez pas ça à plus tard : l'interdiction tombe au 1er janvier 2028, ce qui laisse moins de temps qu'il n'y paraît pour planifier des travaux.
- Avant tout achat locatif, chiffrez le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour tenir le calendrier, pas seulement le prix d'achat affiché.
- Renseignez-vous sur le déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €/an) pour les travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique, voir l'article dédié au déficit foncier.
Sources officielles
- Article 6 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (Légifrance) consulté le 22 août 2026
- Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 (Légifrance) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Un logement classé G est-il totalement interdit à la location depuis 2025 ?
Oui, pour la métropole : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent au sens de la loi et ne peut donc plus être mis en location, ni faire l'objet d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite de bail existant.
Un bail signé avant l'interdiction, sur un logement classé G, doit-il être rompu immédiatement ?
Non, l'interdiction porte sur les nouvelles mises en location et sur le renouvellement des baux, pas sur une rupture anticipée forcée d'un bail en cours. Mais à l'échéance ou en cas de renouvellement, le logement devra être conforme au seuil en vigueur pour pouvoir continuer à être loué.
Que peut faire un locataire dont le logement est indécent au sens énergétique ?
Le locataire peut saisir le bailleur pour qu'il effectue les travaux nécessaires, et à défaut de réponse, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour faire constater l'indécence du logement et obtenir soit la réalisation des travaux, soit une diminution du loyer.
Le calendrier est-il le même partout en France ?
Non, l'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte) suit un calendrier décalé : classe F minimum requise depuis le 1er janvier 2028 (au lieu de 2025) et classe E depuis le 1er janvier 2031 (au lieu de 2028), pour tenir compte de spécificités climatiques et du marché local du diagnostic énergétique.
Comment un bailleur sait-il si son logement est concerné avant la prochaine échéance ?
En consultant la classe DPE de son logement (document déjà obligatoire pour toute location) : un logement classé F ou G doit être anticipé dès maintenant, puisque la classe F devient à son tour interdite à la location au 1er janvier 2028, dans un peu plus d'un an à la date de cet article.