En janvier 2020, personne ne savait encore que le mot « confinement » allait devenir, en quelques semaines, l'expérience commune de tout un pays. 2020 restera l'année où tous les repères habituels (croissance, taux de chômage, façon même d'habiter son logement) ont volé en éclats, et où les bailleurs se sont retrouvés à naviguer à vue dans un cadre juridique bricolé au fil des annonces gouvernementales.

Vérifié le 23 août 2026.

Deux confinements, une récession sans précédent

La France entre en confinement une première fois à la mi-mars 2020, pour une durée de deux mois, puis une seconde fois fin octobre, jusqu'à la mi-décembre. Entre les deux, des mesures de restriction plus ciblées (couvre-feux, jauges) continuent de peser sur l'activité économique. Édouard Philippe, Premier ministre depuis 2017, cède sa place à Jean Castex en juillet, au moment où le pays tente une première sortie de crise.

Le bilan économique de l'année est sans équivalent dans l'histoire récente : selon l'Insee, le PIB recule de 7,9 % en volume sur l'année, le plus fort repli enregistré depuis la mise en place des comptes nationaux en 1949. Le deuxième trimestre, marqué par le premier confinement, voit à lui seul l'activité chuter de 13,8 %. Ce qui frappe pourtant, c'est que le taux de chômage ne s'envole pas dans les mêmes proportions : il termine l'année autour de 8 %, un niveau proche de celui de fin 2019, grâce au recours massif et sans précédent au dispositif de chômage partiel, qui a permis d'éviter une vague de licenciements à la mesure du choc d'activité.

Le crédit immobilier, un îlot de stabilité dans la tempête

Fait notable : au milieu de ce chaos économique, le marché du crédit immobilier continue sa trajectoire de baisse presque comme si de rien n'était. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues se maintient autour de 1,2 à 1,3 % sur l'année, dans la continuité directe des niveaux déjà très bas atteints fin 2019. La Banque centrale européenne, confrontée à une crise d'une ampleur inédite, maintient une politique monétaire extrêmement accommodante, ce qui permet aux banques françaises de continuer à proposer des conditions de financement attractives malgré l'incertitude économique générale.

Loyers dus, mais expulsions suspendues

C'est la question qui préoccupe le plus les bailleurs pendant cette année : que devient l'obligation de payer le loyer quand une partie des locataires voit ses revenus chuter brutalement ? Le gouvernement tranche assez tôt : pas de moratoire général sur les loyers d'habitation, qui restent dus normalement. L'effort public se concentre plutôt sur le soutien aux revenus des locataires (chômage partiel, aides exceptionnelles ciblées) que sur une suspension des obligations locatives, une position explicitement assumée pour éviter de fragiliser à leur tour des propriétaires bailleurs qui dépendent souvent de ces loyers pour rembourser leur propre crédit.

En parallèle, la trêve hivernale, qui devait s'achever le 31 mars 2020 comme chaque année, est prolongée à deux reprises : une première fois jusqu'au 31 mai, puis une seconde fois jusqu'au 10 juillet, afin d'éviter une vague d'expulsions locatives en pleine crise sanitaire. Même après cette date, jusqu'au 1er novembre 2020, aucune expulsion ne peut avoir lieu sans solution de relogement effective. Pour un propriétaire confronté à un impayé pendant cette période, la procédure de recouvrement devient donc, de fait, beaucoup plus longue qu'à l'accoutumée.

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Le confinement change le regard sur le logement

Au-delà des textes réglementaires, 2020 change quelque chose de plus diffus mais tout aussi réel : l'expérience du confinement, parfois vécue dans un petit appartement sans extérieur en plein cœur d'une grande ville, pousse de nombreux Français à reconsidérer leurs critères de logement. Le désir d'un balcon, d'un jardin, ou simplement de plus d'espace, commence à se manifester dans les intentions exprimées par les acheteurs et les locataires, un mouvement de fond qui ne deviendra pleinement visible dans les statistiques de marché que dans les deux ou trois années suivantes.

Ce que ça changeait, concrètement, pour un bailleur

Pour un propriétaire bailleur, 2020 s'est résumée à gérer l'incertain : anticiper des impayés potentiels sans disposer de recours rapide en cas de défaillance du locataire, composer avec une trêve hivernale à rallonge, et pourtant continuer de bénéficier de conditions de crédit exceptionnellement favorables pour tout nouveau projet d'investissement. Beaucoup de professionnels du secteur ont d'ailleurs constaté, une fois la période la plus aiguë de la crise passée, que les impayés étaient restés globalement contenus, loin des scénarios catastrophes envisagés au printemps.

Ce qu'on retient de 2020

Ce qui semblait, au printemps 2020, annoncer une crise du logement locatif sans précédent (confinements, chômage massif redouté, incapacité à payer son loyer) s'est finalement traduit par un choc économique contenu grâce à un soutien public inédit, mais par une année d'incertitude permanente pour les bailleurs comme pour les locataires. Le marché du crédit, lui, est resté un refuge étonnamment stable au cœur de la tempête. Voir l'article dédié à l'année 2021 pour la suite : celle d'un rebond économique spectaculaire, et d'une réforme qui allait rebattre les cartes du diagnostic de performance énergétique pour longtemps. Voir aussi l'article dédié à 2019 pour ce qui précède, et l'article de synthèse « De 2015 à 2026 » pour la vue d'ensemble de toute la décennie.

Sources officielles

• L'économie française en 2020 : une année de bouleversements (Insee Analyses n°64), consulté le 23 août 2026
• Les comptes de la Nation en 2020 (Insee), consulté le 23 août 2026
• Historique des publications (Observatoire Crédit Logement/CSA), consulté le 23 août 2026