2021 est une année à deux vitesses : celle d'un pays qui reprend son souffle après l'année noire du COVID, porté par une reprise économique que personne n'avait vraiment anticipée dans son ampleur, et celle, plus discrète sur le moment, d'une réforme technique du diagnostic de performance énergétique qui allait pourtant redessiner, pour longtemps, ce qu'un bailleur a le droit de louer. Avec le recul, c'est sans doute l'une des années les plus structurantes de toute la décennie pour l'investissement locatif, même si cela ne sautait pas vraiment aux yeux à l'époque.

Vérifié le 23 août 2026.

Un rebond économique spectaculaire

Après la chute de 7,9 % du PIB en 2020, l'économie française connaît en 2021 un rebond d'une ampleur rare, de l'ordre de 6,3 à 7 % selon les estimations de l'Insee : la France retrouve son niveau d'activité d'avant-crise dès le troisième trimestre. Jean Castex reste Premier ministre, le pays vit au rythme des campagnes de vaccination et de l'instauration, à l'été, du passe sanitaire. Le taux de chômage recule nettement, pour revenir autour de 7,6 à 7,8 % en fin d'année, porté par les mesures de soutien à l'emploi et la reprise de l'activité.

Un signal, encore discret à l'époque, mérite d'être noté avec le recul : l'inflation, restée quasi nulle pendant des années, dépasse 2,8 % sur un an dès novembre 2021. Ce qui ressemble alors à un simple effet de rattrapage post-crise s'avérera, l'année suivante, être le tout début d'un choc inflationniste bien plus sérieux.

Le point bas absolu du cycle des taux

Sur le plan du crédit immobilier, 2021 marque l'aboutissement d'une tendance entamée six ans plus tôt : selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens atteignent un plancher historique proche de 1,05 % toutes durées confondues en toute fin d'année. Ce niveau n'a, à ce jour, jamais été égalé depuis. Pour un investisseur qui bouclait son financement fin 2021, le contraste avec ce qui allait suivre dès l'année suivante est saisissant : personne, sur le moment, n'imaginait à ce point ce contraste.

Le DPE change de méthode, et beaucoup de logements changent de classe

C'est le grand événement réglementaire de l'année pour les propriétaires bailleurs, même s'il précède de peu la loi qui allait lui donner toute sa portée. Le 1er juillet 2021, une nouvelle méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique entre en vigueur, dite méthode « 3CL » : elle repose sur les caractéristiques physiques et techniques réelles du logement (isolation, type de chauffage, ventilation) plutôt que sur les factures d'énergie déclarées par l'occupant, jugées trop dépendantes des habitudes de consommation individuelles pour être un indicateur fiable. Sept classes énergétiques sont désormais définies, de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant).

Conséquence concrète et largement documentée : de nombreux logements, en particulier les petites surfaces anciennes mal isolées, basculent du jour au lendemain vers les classes F ou G, sans qu'aucuns travaux n'aient été réalisés entre-temps : c'est simplement la règle de calcul qui a changé. Pour un bailleur qui pensait posséder un bien correctement classé, cette bascule méthodologique a souvent été une mauvaise surprise découverte au moment de faire réaliser un nouveau diagnostic.

La loi Climat et Résilience pose le calendrier de toute la décennie

Un mois et demi plus tard, le 22 août 2021, la loi n° 2021-1104 dite loi Climat et Résilience est promulguée, avec un objectif affiché de réduction des émissions de gaz à effet de serre d'au moins 40 % d'ici 2030 par rapport à 1990. Pour le secteur locatif, son apport le plus structurant tient en un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les moins performants sur le plan énergétique : les logements classés G à partir de 2025, puis les F à partir de 2028, puis les E à partir de 2034. En 2021, aucune de ces interdictions n'est encore effective, mais le compte à rebours, lui, est officiellement lancé, et il structure depuis toutes les décisions d'achat, de rénovation ou d'arbitrage des propriétaires bailleurs.

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Ce que ça changeait, concrètement, pour un bailleur

Pour un propriétaire bailleur de 2021, l'année confronte deux réalités qui ne se rencontrent pas encore vraiment sur le moment : d'un côté, des conditions de financement jamais aussi favorables pour investir ; de l'autre, une nouvelle grille de lecture énergétique qui commence tout juste à faire peser un risque réglementaire sur les biens les moins bien classés. Beaucoup d'investisseurs avisés ont profité de cette année-là pour intégrer, dès l'achat, le critère du DPE dans leur calcul de rentabilité, un réflexe qui allait devenir la norme dans les années suivantes.

Ce qu'on retient de 2021

Ce qui semblait, à l'époque, être une simple mise à jour technique du DPE et une loi environnementale parmi d'autres s'est révélé, avec le recul, être le point de départ d'une décennie de transformation du marché locatif autour de la performance énergétique. 2021 est aussi la dernière année de l'argent presque gratuit : le cycle de baisse des taux entamé en 2015 touche ici son point le plus bas, avant un retournement brutal qui va marquer les deux années suivantes. Voir l'article dédié à l'année 2022 pour la suite : celle où la guerre en Ukraine et le retour de l'inflation ont mis fin, en quelques mois, à quinze ans de crédit bon marché. Voir aussi l'article dédié à 2020 pour ce qui précède, et l'article de synthèse « De 2015 à 2026 » qui détaille ce basculement énergétique à l'échelle de toute la décennie.

Sources officielles

• LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (Légifrance), consulté le 23 août 2026
• Vue d'ensemble − Reprise sous contraintes (Insee, note de conjoncture), consulté le 23 août 2026
• Historique des publications (Observatoire Crédit Logement/CSA), consulté le 23 août 2026