Il y a des années qui se souviennent d'un seul chiffre, et d'autres d'un seul événement. 2022 restera l'année où le crédit immobilier a cessé, brutalement, d'être bon marché, et où une guerre à quelques milliers de kilomètres des frontières françaises a fini, sans qu'on l'imagine au départ, par changer le quotidien de chaque propriétaire bailleur du pays.

Vérifié le 23 août 2026.

Une guerre, une élection, et une confiance qui ne revient pas

Le 24 février 2022, l'invasion de l'Ukraine par la Russie bouleverse l'équilibre géopolitique européen, avec des répercussions économiques immédiates : flambée des prix de l'énergie, tensions sur les approvisionnements, incertitude généralisée. Emmanuel Macron est réélu président le 24 avril, mais les élections législatives de juin 2022 débouchent sur une Assemblée nationale sans majorité absolue pour la première fois depuis des décennies : Élisabeth Borne, nommée Première ministre en mai, doit composer avec un Parlement fragmenté.

Contrairement aux précédentes élections présidentielles, ce scrutin ne s'accompagne d'aucune amélioration de la confiance des ménages : selon l'Insee, celle-ci reste dégradée tout au long de l'année, la priorité des Français s'étant déplacée vers l'inflation plutôt que vers l'agenda politique. L'inflation dépasse justement 4 % dès fin mars, pour atteindre 4,5 % entre avril et juin, portée par les prix de l'énergie et de l'alimentation.

La fin d'un cycle de quinze ans

C'est le tournant le plus lourd de conséquences pour l'investissement locatif : après un point bas historique fin 2021, les taux de crédit immobilier entament une remontée continue tout au long de 2022, passant d'environ 1,1 % en janvier à plus de 2 % en fin d'année selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour la première fois depuis plus d'une décennie, la Banque centrale européenne relève ses taux directeurs, mettant fin à une politique monétaire ultra-accommodante qui avait duré depuis la crise des dettes souveraines. Ce qui n'était encore, en 2021, qu'un frémissement inflationniste discret devient en 2022 une réalité qui s'impose à tous les emprunteurs.

Le bouclier loyer, et le gel des passoires thermiques

Face à la flambée des prix, le gouvernement fait voter, le 16 août 2022, la loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, qui plafonne à 3,5 % la variation annuelle de l'indice de référence des loyers en métropole : un « bouclier loyer » qui évite aux locataires une hausse qui aurait pu dépasser 5,5 % sans ce plafond, mais qui limite d'autant la capacité des bailleurs à répercuter l'inflation sur leurs revenus locatifs.

Dans le même temps, une autre mesure, issue cette fois de la loi Climat et Résilience de 2021, entre pleinement en application : depuis le 24 août 2022, il devient impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G au DPE, que ce soit en cours de bail ou lors d'une remise en location. Pour un propriétaire bailleur détenant une passoire thermique, l'année 2022 marque donc un double frein sur ses revenus locatifs : plafonnement général d'un côté, gel spécifique de l'autre.

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Le calendrier des interdictions se précise

2022 est aussi l'année où le calendrier d'interdiction de mise en location, posé dans son principe par la loi Climat et Résilience de 2021, se précise concrètement : les logements classés G seront interdits à la location à partir de 2025, les F à partir de 2028. Pour de nombreux propriétaires, ce calendrier, qui semblait encore lointain et théorique un an plus tôt, commence à devenir un vrai sujet d'arbitrage : rénover pour anticiper l'échéance, ou vendre avant que la décote sur les biens énergivores ne s'accentue davantage.

Ce que ça changeait, concrètement, pour un bailleur

Pour un investisseur locatif de 2022, l'année a un goût très différent des sept précédentes : le crédit, longtemps un allié presque acquis d'avance, redevient un paramètre à surveiller de près dans tout calcul de rentabilité. Les propriétaires de passoires thermiques, eux, découvrent concrètement le prix du retard pris sur la rénovation énergétique, avec des loyers gelés et une échéance d'interdiction qui se rapproche chaque mois. Beaucoup de professionnels du secteur commencent, cette année-là, à recommander d'intégrer systématiquement le DPE dans tout calcul de rentabilité avant achat, un réflexe qui n'était pas encore la norme deux ou trois ans plus tôt.

Ce qu'on retient de 2022

2022 marque, avec le recul, la fin d'un cycle économique presque aussi net qu'une ligne tracée à la règle : quinze ans de baisse quasi continue des taux de crédit s'achèvent brutalement, sous l'effet conjugué d'une guerre inattendue et d'une inflation que personne n'avait vue venir avec une telle ampleur. Pour les bailleurs de passoires thermiques, l'année ajoute une pression supplémentaire, réglementaire celle-ci, qui allait continuer de s'intensifier les années suivantes. Voir l'article dédié à l'année 2023 pour la suite : celle où les taux ont atteint leur pic, et où la rue s'est de nouveau embrasée, cette fois contre la réforme des retraites. Voir aussi l'article dédié à 2021 pour ce qui précède, et l'article de synthèse « De 2015 à 2026 » pour la vue d'ensemble de tout le cycle des taux.

Sources officielles

• LOI n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (Légifrance) consulté le 23 août 2026
• Location et gel des loyers des passoires énergétiques (Ministère de la Transition écologique) consulté le 23 août 2026
• Vue d'ensemble − La croissance et l'inflation à l'épreuve des incertitudes géopolitiques (Insee) consulté le 23 août 2026