2023 est une année qui serre les dents. Le crédit immobilier atteint son coût le plus élevé depuis plus d'une décennie, la rue se remplit de nouveau de manifestants (cette fois contre la réforme des retraites) et les logements les plus énergivores basculent, pour certains d'entre eux, dans une zone grise juridique inédite : non décents, sans être encore totalement interdits à la location. Un condensé de tensions, économiques comme sociales, qui marque durablement le paysage locatif français.

Vérifié le 23 août 2026.

Des retraites qui embrasent le pays

Le grand sujet politique de l'année, c'est la réforme des retraites portée par le gouvernement d'Élisabeth Borne : relèvement de l'âge légal de départ de 62 à 64 ans, mesure présentée comme phare de la réforme. Face à l'impossibilité de réunir une majorité au Parlement, la Première ministre recourt à l'article 49.3 de la Constitution en mars 2023 pour faire adopter le texte sans vote final à l'Assemblée nationale, un choix qui déclenche des mois de manifestations et de grèves, dans un climat social qui reste durablement marqué par ce moment, bien après l'adoption définitive de la loi. Quelques mois plus tard, en juin et juillet, des émeutes urbaines éclatent dans de nombreuses villes françaises à la suite de la mort d'un adolescent lors d'un contrôle routier, ajoutant une nouvelle strate de tension à une année déjà chargée.

Sur le plan économique, la croissance reste faible, autour de 0,9 à 1,1 % de PIB, tandis que l'inflation demeure élevée sur une bonne partie de l'année (autour de 4,9 à 5,2 %), pesant durablement sur le pouvoir d'achat des ménages. Le chômage, lui, se stabilise autour de 7,4 % en fin d'année, sans progrès notable par rapport à 2022.

Le crédit immobilier atteint son point le plus cher

C'est le fait marquant de l'année pour tout investisseur locatif : la remontée des taux entamée en 2022 se poursuit et culmine en octobre 2023, avec une moyenne proche de 4,5 % sur 20 ans selon des données citant l'Observatoire Crédit Logement/CSA, plus de quatre fois le niveau du point bas de fin 2021. Beaucoup de projets d'investissement, dont la rentabilité avait été calculée sur la base des taux des années précédentes, doivent être révisés ou tout simplement abandonnés faute de capacité d'emprunt suffisante. Pour les acheteurs qui restent sur le marché, la donne a radicalement changé : le coût du crédit devient, pour la première fois depuis longtemps, un facteur aussi déterminant que le prix d'achat lui-même dans le calcul de rentabilité.

La loi anti-squat resserre les délais

Sur le plan réglementaire, l'année est marquée par l'adoption, le 27 juillet 2023, de la loi n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, plus connue sous le nom de loi anti-squat. Si son volet le plus médiatisé concerne la répression pénale du squat proprement dit, elle contient aussi des dispositions moins spectaculaires mais très concrètes pour les bailleurs confrontés à un locataire défaillant : le délai laissé pour régulariser sa dette après un commandement de payer resté sans effet passe de deux mois à six semaines, et la clause résolutoire du bail (qui met fin automatiquement au contrat en cas de non-paiement) devient systématique dans les nouveaux contrats de location. Ce raccourcissement, bien réel, ne transforme cependant pas une procédure d'expulsion en démarche rapide : les délais judiciaires restent, dans les faits, souvent bien plus longs que ce seul délai contractuel.

Les passoires les plus extrêmes deviennent non décentes

Autre étape du calendrier énergétique posé en 2021 : depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh par mètre carré et par an (les G les plus extrêmes) sont considérés comme non décents au sens de la loi. Concrètement, ces logements ne sont pas encore formellement interdits à la location (cette interdiction générale pour tous les G n'arrivera qu'au 1er janvier 2025), mais un locataire peut désormais exiger du bailleur qu'il réalise les travaux nécessaires pour sortir de cette situation, sous peine de voir le juge intervenir. Pour les propriétaires concernés, 2023 marque le moment où la question énergétique cesse d'être une simple contrainte de loyer gelé pour devenir un vrai risque juridique sur la location elle-même.

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Ce que ça changeait, concrètement, pour un bailleur

Pour un investisseur locatif de 2023, l'année impose une nouvelle discipline : intégrer un coût du crédit très supérieur à celui des années précédentes dans tout calcul de rentabilité, tout en surveillant de près la classe énergétique de ses biens, désormais susceptible d'entraîner des obligations de travaux avant même l'interdiction totale de 2025. Beaucoup de propriétaires ont, cette année-là, accéléré la réalisation de diagnostics à jour et de devis de rénovation, pour anticiper plutôt que subir les échéances à venir.

Ce qu'on retient de 2023

2023 restera dans les mémoires comme l'année du sommet, celui des taux, mais aussi celui de la tension sociale, entre réforme des retraites et émeutes urbaines. Pour l'investissement locatif, c'est une année charnière à un autre titre : celle où la question énergétique cesse d'être une préoccupation lointaine pour devenir, très concrètement, une contrainte juridique immédiate pour certains propriétaires. Voir l'article dédié à l'année 2024 pour la suite : celle d'une dissolution surprise de l'Assemblée nationale, et de la fin annoncée d'un dispositif fiscal vieux de dix ans, le Pinel. Voir aussi l'article dédié à 2022 pour ce qui précède, et l'article de synthèse « De 2015 à 2026 » pour la vue d'ensemble de toute la décennie.

Sources officielles

• LOI n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (Légifrance) consulté le 23 août 2026
• Location et gel des loyers des passoires énergétiques (Ministère de la Transition écologique) consulté le 23 août 2026
• Historique des publications (Observatoire Crédit Logement/CSA) consulté le 23 août 2026