2025 débute sur une note peu commune pour une économie développée : l'État français fonctionne sans budget voté, faute d'accord politique après la censure du gouvernement Barnier quelques semaines plus tôt. Pour les investisseurs locatifs, cette instabilité de fond s'accompagne de deux échéances bien réelles, elles : l'interdiction totale de louer les logements classés G, et un changement de règle qui vient rogner l'un des grands attraits historiques du statut LMNP.

Vérifié le 23 août 2026.

Une année qui commence sans budget

Faute d'adoption définitive du projet de loi de finances pour 2025 avant la censure du gouvernement Barnier en décembre 2024, l'État entre dans l'année sous le régime d'une loi spéciale, qui permet de continuer à percevoir l'impôt et à engager les dépenses courantes en attendant qu'un budget complet soit voté. Cette situation inédite illustre, mieux que n'importe quel discours, la crise politique ouverte l'année précédente. Sur le plan économique, la croissance reste modeste (environ 0,9 % de PIB sur l'année, proche du niveau de 2024), tandis que le chômage poursuit sa remontée progressive pour atteindre 7,9 % en fin d'année, en hausse de 0,6 point sur douze mois, une tendance inverse de celle observée dans plusieurs autres grandes économies européennes sur la même période. Seule bonne nouvelle relative : l'inflation continue de refluer nettement, revenant sous la barre de 1 % en cours d'année.

Des taux qui se stabilisent, loin des extrêmes

Après la décrue amorcée en 2024, les taux de crédit immobilier trouvent un palier relativement stable tout au long de 2025, évoluant globalement entre 3 % et 3,3 % en moyenne selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, pour terminer l'année autour de 3,17 %. Loin des extrêmes connus en 2021 et en 2023, ce niveau intermédiaire redonne une forme de visibilité aux investisseurs, même si l'incertitude politique et budgétaire continue de peser sur le climat de confiance général.

Le DPE G, désormais totalement interdit à la location

Le calendrier posé quatre ans plus tôt par la loi Climat et Résilience franchit une étape décisive : depuis le 1er janvier 2025, l'ensemble des logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la mise en location en France métropolitaine, sans exception liée au niveau exact de consommation cette fois (contrairement au seuil intermédiaire de 450 kWh/m²/an appliqué depuis 2023). Pour un propriétaire encore détenteur d'un tel bien, l'année 2025 tranche la question : rénover, vendre, ou renoncer purement et simplement à toute mise en location de ce logement.

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Le vrai bouleversement : la fin d'un avantage LMNP acquis depuis toujours

C'est sans doute le changement le plus structurant de l'année pour les investisseurs en location meublée, et pourtant l'un des moins spectaculaires sur le moment : depuis le 15 février 2025, l'article 84 de la loi de finances pour 2025 impose de réintégrer, dans le calcul de la plus-value à la revente, l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location, y compris ceux pratiqués bien avant 2025. Jusque-là, l'argument de vente du LMNP tenait en une phrase simple : pas d'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement, et cet avantage définitivement acquis à la revente. La seconde moitié de cette promesse cesse d'être vraie à partir de cette date, un changement de fond que de nombreux propriétaires en LMNP depuis dix ou quinze ans découvrent avec une certaine surprise au moment de calculer l'impact d'une revente. Seules les résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD) restent en dehors de ce nouveau mécanisme, ce qui rebat en partie les arbitrages entre les différentes formes d'investissement en meublé.

Ce que ça changeait, concrètement, pour un bailleur

Pour un investisseur locatif de 2025, l'année impose de revoir deux hypothèses qui semblaient acquises : celle d'un DPE G encore tolérable à la location, et celle d'un amortissement LMNP sans contrepartie à la sortie. Beaucoup de propriétaires en meublé depuis longtemps ont, cette année-là, fait établir une première estimation de l'impact de cette réforme sur une éventuelle revente future, une démarche qui n'était tout simplement pas nécessaire les années précédentes.

Ce qu'on retient de 2025

2025 confirme, sur le plan politique, que la crise ouverte fin 2024 n'était pas un accident isolé mais bien une nouvelle norme d'instabilité pour le pays. Pour l'investissement locatif, c'est une année de resserrement des règles plutôt que de rupture brutale : le DPE G ferme définitivement sa porte, et le LMNP perd l'un de ses grands attraits historiques. Voir l'article dédié à l'année 2026 pour la suite : celle où un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, le statut du bailleur privé, vient enfin combler le vide laissé par la fin du Pinel. Voir aussi l'article dédié à 2024 pour ce qui précède, et l'article de synthèse « De 2015 à 2026 » pour la vue d'ensemble de toute la décennie.

Sources officielles

• Location et gel des loyers des passoires énergétiques (Ministère de la Transition écologique) consulté le 23 août 2026
• BOI-BIC-CHAMP-40-20 (Location meublée, régime fiscal) BOFiP, consulté le 23 août 2026
• Historique des publications (Observatoire Crédit Logement/CSA) consulté le 23 août 2026