Un couple qui achetait son premier studio pour le louer me demandait récemment : « nu ou meublé, en fait ça change quoi, à part le canapé ? » Beaucoup. Les deux options ne relèvent pas du même régime fiscal, et l'écart d'impôt qui en résulte peut se chiffrer en centaines, parfois en milliers d'euros chaque année. Voici de quoi comparer sérieusement, chiffres à l'appui, plutôt que de trancher au bouche-à-oreille. (Les seuils et abattements cités bougent chaque année en loi de finances, les sources officielles en bas d'article permettent de vérifier la version en vigueur.)
Vérifié le 22 août 2026.
Nu : revenus fonciers, micro-foncier ou réel
Une location vide relève des revenus fonciers (fiche officielle service-public.fr), et vous avez le choix entre deux régimes. Le micro-foncier d'abord, tant que vos loyers annuels bruts (tous biens nus confondus, pour tout le foyer fiscal) restent sous 15 000 €. Un abattement de 30 % s'applique automatiquement, sans justificatif à produire (détail sur le BOFiP) : vous êtes imposé sur 70 % de ce que vous encaissez, sans lever le petit doigt. Le régime réel ensuite, obligatoire au-delà de ce seuil mais accessible sur option en dessous (avec un engagement de 3 ans). Il permet de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) et un éventuel déficit foncier peut même réduire votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Une règle simple pour trancher : dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel prend l'avantage. Et c'est très souvent le cas la première année, quand les travaux ou les intérêts d'emprunt pèsent lourd.
Meublé : on change complètement de catégorie fiscale
Louer meublé, ce n'est pas juste ajouter un lit et une table. Fiscalement, vous quittez les revenus fonciers pour les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) pour la quasi-totalité des bailleurs particuliers (fiche officielle service-public.fr). Là encore, deux régimes. Le micro-BIC offre un abattement de 50 % (nettement plus généreux que le micro-foncier) jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles pour une location meublée classique. Le régime réel LMNP, lui, va plus loin : vous déduisez vos charges réelles, et vous amortissez comptablement le bien et le mobilier, un mécanisme qui n'a pas d'équivalent en location nue (la liste complète des régimes est sur impots.gouv.fr). Cet amortissement, c'est lui qui fait toute la réputation du LMNP au réel : il peut ramener l'imposition proche de zéro pendant de nombreuses années, en toute légalité, ce n'est pas une niche douteuse, juste une charge comptable qui reflète la perte de valeur théorique du bien et des meubles avec le temps.
Un exemple chiffré pour voir la différence en vrai
Prenons un studio de 25 m² acheté 120 000 € (dont 100 000 € de bâti amortissable et 10 000 € de mobilier), loué 700 €/mois soit 8 400 €/an, avec 2 000 €/an de charges réelles (assurance, frais de gestion, quote-part de travaux) :
| Régime | Calcul | Base imposable |
|---|---|---|
| Nu, micro-foncier | 8 400 € × (1 − 30 %) | 5 880 € |
| Nu, régime réel | 8 400 € − 2 000 € | 6 400 € |
| Meublé, micro-BIC | 8 400 € × (1 − 50 %) | 4 200 € |
| Meublé, réel LMNP | 8 400 € − 2 000 € − amortissement (bâti sur 25 ans ≈ 4 000 €/an, mobilier sur 7 ans ≈ 1 400 €/an, plafonné au résultat avant amortissement) | proche de 0 € |
Ce qui saute aux yeux ici : le réel en nu fait moins bien que le micro-foncier, parce que les 2 000 € de charges réelles restent sous la barre des 30 % de loyers, un cas très courant une fois les gros travaux de départ passés. En LMNP au réel en revanche, l'amortissement (plafonné par le résultat de l'année, jamais par un montant fixe, et qui ne peut pas créer de perte) absorbe presque tout le résultat imposable. D'où la réputation du meublé au réel sur la durée.
Gardez en tête que ce n'est qu'un exemple simplifié. Le bon régime dépend de votre situation réelle, montant des charges, crédit en cours, valeur du bien à amortir, tranche marginale d'imposition. Un simulateur, ou mieux, un premier échange avec un comptable, reste la meilleure façon de trancher avant de s'engager sur plusieurs années.
La fiscalité n'est pas tout : d'autres critères comptent aussi
Vous vous demandez peut-être si le meublé l'emporte à tous les coups. Pas forcément, la fiscalité n'est qu'une pièce du puzzle. Le bail meublé est plus court (1 an, voire 9 mois non renouvelable pour un étudiant), et le préavis du locataire aussi (1 mois contre 3 en nu) : plus de souplesse pour vous, mais aussi plus de rotation et de risque de vacance entre deux locataires. Louer meublé impose également d'acheter et d'entretenir un mobilier conforme à la liste réglementaire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, matériel d'entretien) pour un investissement de départ qui tourne entre 3 000 € et 6 000 € selon le niveau de finition d'un studio ou d'un T2.
[Photo à insérer ici]
Dernier élément à mettre dans la balance : un meublé se loue en général 10 à 15 % plus cher qu'un logement équivalent loué nu dans le même quartier. Ce qui renforce encore l'écart en faveur du meublé une fois l'impôt pris en compte.
Les pièges les plus fréquents
Le premier, le plus bête et pourtant très courant : déclarer des loyers meublés en revenus fonciers au lieu de BIC. Ça part souvent d'une simple confusion, mais ça expose quand même à un redressement. Le deuxième : rester au micro-foncier ou au micro-BIC « parce qu'on a toujours fait comme ça », sans jamais comparer avec le réel, alors que la première année d'un investissement, avec ses charges et ses intérêts élevés, est justement celle où le réel fait le plus gagner. Le troisième, plus insidieux : basculer de nu à meublé sans anticiper le statut de loueur en meublé professionnel. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, et si elles dépassent vos autres revenus professionnels du foyer, vous pouvez glisser en LMP sans l'avoir cherché, avec des conséquences sociales et fiscales bien différentes du LMNP.
Sources officielles
- Revenus locatifs (location non meublée), Service-public.fr
- Régime micro-foncier, BOFiP (impots.gouv.fr)
- Revenus d'une location meublée, Service-public.fr
- Les régimes d'imposition, impots.gouv.fr
- Article 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, Légifrance
Questions fréquentes
Peut-on changer de régime fiscal en cours de route ?
Oui. Le passage du micro-foncier au régime réel (ou l'inverse, sous conditions) se fait lors de la déclaration de revenus, en cochant l'option adéquate sur le formulaire 2044. L'option pour le réel engage pour 3 ans minimum. Le passage de nu à meublé implique en revanche de changer le bail et la nature du contrat de location, pas seulement la case fiscale cochée.
Le régime réel est-il plus contraignant à gérer ?
Il demande de conserver les justificatifs de charges et, en LMNP au réel, de tenir une comptabilité avec amortissements (bilan simplifié via le formulaire 2031), ce qui justifie souvent de s'appuyer sur un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. Comptez généralement entre 400 et 900 € par an pour ce suivi en LMNP.
L'abattement du micro-BIC est-il toujours de 50 % ?
C'est le taux applicable à la location meublée classique (résidence principale du locataire), jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles. Les meublés de tourisme non classés ont un régime spécifique, avec un abattement et un plafond différents, régulièrement modifiés par les lois de finances récentes, à vérifier chaque année sur impots.gouv.fr avant de déclarer.
Faut-il un statut particulier pour louer en LMNP ?
Non, la location meublée non professionnelle ne demande pas de créer une société : une simple déclaration d'activité (formulaire P0i, qui donne un numéro SIRET) suffit, distincte d'une immatriculation au registre du commerce. Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours du début de l'activité de location.
L'amortissement en LMNP réduit-il la plus-value à la revente ?
Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, non, plus autant qu'avant. Les amortissements déduits pendant la durée de location (y compris ceux pratiqués avant 2025) sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente, ce qui l'augmente mécaniquement. L'avantage fiscal pendant la durée de location reste réel, mais il ne doit plus être vu comme totalement gratuit à la sortie.
Combien de temps faut-il garder un bien en LMNP pour que ce soit rentable fiscalement ?
Il n'y a pas de règle générale : ça dépend du montant amorti chaque année, du taux marginal d'imposition du propriétaire et de l'horizon de revente envisagé. En pratique, l'avantage du LMNP au réel est le plus net sur les 10 à 15 premières années (tant que l'amortissement annuel reste significatif face aux loyers), ce qui en fait un régime pensé pour un investissement tenu sur la durée plutôt que revendu rapidement.