Un propriétaire qui loue son studio en meublé de tourisme depuis des années m'a écrit récemment, un peu paniqué : son régime fiscal venait de changer du tout au tout sans qu'il ait rien fait de différent. La raison ? La loi de finances pour 2024 a sérieusement durci le sort des meublés de tourisme non classés, en les rapprochant du micro-foncier, pendant que les meublés classés gardaient leurs avantages intacts. Une distinction qu'on néglige facilement à l'achat, et qui pèse lourd au moment de déclarer.
Vérifié le 22 août 2026.
Non classé : un seuil qui a fondu
Pour les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé bascule au réel dès que son chiffre d'affaires dépasse 15 000 €, le même seuil que le micro-foncier, là où il grimpait encore à 77 700 € en 2024 (confirmé sur impots.gouv.fr). L'abattement forfaitaire suit le même mouvement : 30 % désormais, contre le taux plus généreux dont bénéficiait autrefois le micro-BIC classique. Résultat concret : un loueur qui dépassait déjà 15 000 € en 2023 et 2024 se retrouve au régime réel pour ses revenus 2025, alors qu'il restait tranquillement sous l'ancien seuil de 77 700 € l'année d'avant. Le sol a bougé sous ses pieds sans qu'il change quoi que ce soit à son activité.
Classé : le régime qui n'a pas bronché
Rien n'a changé en revanche pour un meublé classé (de 1 à 5 étoiles, classement délivré par un organisme agréé) : il conserve le régime de la location meublée classique, avec un seuil de micro-BIC à 77 700 € et un abattement forfaitaire de 50 %. L'écart entre les deux statuts est devenu spectaculaire. À 20 000 ou 30 000 € de chiffre d'affaires, un loueur non classé bascule au réel tandis que son voisin classé profite encore tranquillement du micro-BIC, avec un abattement deux fois plus généreux qui plus est.
Le régime réel n'est pas forcément une punition
Classé ou non, le régime réel reste accessible sur option, avec la possibilité d'amortir le bien et le mobilier (le mécanisme est détaillé dans l'article sur le choix entre nu et meublé). Et si vous êtes un loueur non classé propulsé vers le réel malgré vous par la baisse du seuil, ne le voyez pas forcément comme une mauvaise nouvelle : l'amortissement peut compenser, parfois largement dépasser, ce que vous procurait l'ancien abattement de 50 %.
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Une réforme qui continuera probablement de bouger
Cette évolution fait partie d'un mouvement plus large de régulation des meublés de tourisme, mené en parallèle de la loi Le Meur sur les autorisations locales (voir l'article dédié à ce texte) : réduire l'avantage fiscal de la location touristique courte durée par rapport à la location classique, dans les zones où le logement se fait rare. Le calendrier d'application a déjà bougé plusieurs fois depuis l'adoption du texte fin 2023, autant vous dire qu'il vaut mieux vérifier les seuils en vigueur à chaque déclaration plutôt que de se fier à un chiffre retenu une fois pour toutes.
Avant de remplir votre déclaration
Commencez par vérifier votre statut : classé ou non classé, c'est ce point-là, pas le montant du loyer, qui détermine votre seuil et votre abattement. Si vous n'êtes pas classé, comparez votre chiffre d'affaires des deux dernières années au seuil de 15 000 € pour savoir si le réel s'impose à vous. Si vous frôlez ce seuil, la démarche de classement mérite d'être sérieusement envisagée, elle peut restaurer un régime bien plus favorable. Et si le réel devient inévitable, évaluez d'abord l'amortissement possible avant de conclure trop vite que le changement vous pénalise.
Sources officielles
- Je suis propriétaire d'une location meublée de tourisme (impots.gouv.fr) consulté le 22 août 2026
- BIC - Régime fiscal de la location meublée touristique (BOFiP) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui distingue un meublé de tourisme classé d'un non classé ?
Le classement est une démarche volontaire auprès d'un organisme agréé, qui évalue le logement selon une grille de critères (équipements, confort, accessibilité) et attribue de 1 à 5 étoiles. Un meublé non classé n'a simplement pas engagé cette démarche, sans que cela présage de sa qualité réelle.
Le classement en étoiles a-t-il un intérêt uniquement fiscal ?
Non, il peut aussi être un argument commercial vis-à-vis des voyageurs et, selon les communes, faciliter certaines démarches de changement d'usage. Mais l'avantage fiscal (abattement de 50 % contre 30 %, seuil de micro-BIC nettement plus élevé) reste la motivation la plus citée par les loueurs qui engagent la démarche.
La réforme de 2024 s'applique-t-elle aussi aux meublés de tourisme classés ?
Non, la réforme vise spécifiquement à durcir le régime des meublés non classés, en l'alignant sur celui du micro-foncier. Le régime des meublés classés (seuil à 77 700 €, abattement à 50 %) n'a pas été modifié par cette réforme.
Peut-on repasser du régime réel au micro-BIC après la réforme si les recettes ont baissé sous le nouveau seuil ?
Le retour au régime micro reste possible si les recettes des deux années précédentes repassent sous le seuil applicable, selon les règles habituelles de changement de régime, mais avec des seuils nettement abaissés pour le non classé, davantage de loueurs se retrouvent désormais au réel de façon durable.
La fiscalité de la location saisonnière dépend-elle de la commune où se trouve le bien ?
Non, le régime fiscal (micro-BIC classé/non classé, réel) est national et ne dépend pas de la commune. En revanche, les autorisations administratives pour louer en meublé de tourisme (déclaration, changement d'usage) varient fortement d'une commune à l'autre, voir l'article dédié à ce sujet, distinct de la question fiscale traitée ici.