Une lectrice me racontait son cas il y a peu : un studio hérité de sa grand-mère, dans un immeuble classé aux monuments historiques, DPE G, impossible à isoler par l'extérieur sans l'accord des Bâtiments de France, accord qu'elle attendait depuis huit mois. Elle pensait devoir renoncer purement et simplement à le louer. Ce n'était pas le cas : sa situation correspond exactement à l'une des trois dérogations prévues par la loi.

Vérifié le 24 août 2026.

Le principe : G interdit, sauf exception encadrée

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement en France métropolitaine. Cette interdiction découle de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui définit désormais le logement décent comme un logement répondant à un niveau de performance énergétique minimal. La classe F suivra en 2028, puis la classe E en 2034, un calendrier que nous détaillons dans l'article dédié. Mais la loi n'ignore pas que certains logements ne peuvent, matériellement ou financièrement, pas être rénovés à temps. Trois dérogations précises, fixées par le décret n° 2022-510 du 8 avril 2022 et codifiées à l'article R. 112-18 du code de la construction et de l'habitation, permettent d'y échapper temporairement.

Dérogation n° 1 : la contrainte architecturale ou patrimoniale

C'est le cas le plus fréquent dans les centres-villes anciens. Si votre logement se situe dans un monument historique classé ou inscrit, un site patrimonial remarquable, ou si les règles d'urbanisme locales interdisent une modification visible de la façade (isolation par l'extérieur, changement des menuiseries), les travaux de rénovation énergétique classiques deviennent impossibles à réaliser sans autorisation, et cette autorisation peut être refusée par l'architecte des Bâtiments de France ou par le plan local d'urbanisme. Dans ce cas, la dérogation s'applique : vous devez alors documenter la contrainte (avis de l'ABF, extrait du règlement d'urbanisme, classement patrimonial) pour la faire valoir en cas de contrôle.

Dérogation n° 2 : le risque pour le bâti

Certains bâtis anciens, notamment en pierre ou à ossature bois, réagissent mal à une isolation mal conçue : humidité piégée, pathologies structurelles, dégradation accélérée. Si des travaux de rénovation énergétique créeraient un tel risque, la dérogation peut s'appliquer, mais elle exige une preuve solide : une note argumentée rédigée par un professionnel qualifié du bâtiment (ce que le décret appelle « un homme de l'art »), expliquant précisément en quoi les travaux nécessaires menaceraient la structure du bien. Un simple avis oral ou une intuition personnelle ne suffisent pas ; il faut un document écrit et signé, prêt à être produit en cas de contestation.

Dérogation n° 3 : le coût disproportionné

La troisième situation concerne les logements pour lesquels les travaux nécessaires coûteraient plus cher que ce que vaut le bien lui-même. Concrètement, si le montant des travaux permettant de sortir de la classe G dépasse 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l'immobilier ou de l'expertise, la dérogation pour coût disproportionné peut être invoquée. Exemple chiffré : un studio estimé à 60 000 € dans une zone rurale peu tendue, pour lequel le devis de travaux de rénovation énergétique s'élève à 35 000 € (soit plus de 58 % de la valeur du bien) entre potentiellement dans ce cas de figure, sous réserve d'une évaluation professionnelle solide.

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Ce que ces dérogations ne changent pas

Invoquer une dérogation ne dispense pas de fournir un DPE au futur locataire, ni de respecter les autres règles de décence du logement (sécurité, salubrité, équipements de base). Cela ne dispense pas non plus, en toute rigueur, de rechercher activement une solution alternative si les circonstances évoluent : un changement de réglementation locale, une baisse du coût des matériaux, une revalorisation du bien sur le marché peuvent rendre la dérogation caduque lors d'une remise en location ultérieure. Autrement dit, la dérogation traite un blocage réel à un instant donné, elle ne constitue pas un droit acquis à vie de louer un logement énergivore.

Comment constituer un dossier de dérogation solide

1. Identifiez précisément laquelle des trois dérogations correspond à votre situation, elles ne sont pas cumulables par défaut, mais rien n'empêche d'en documenter plusieurs si elles se recoupent.
2. Pour une contrainte patrimoniale : rassemblez l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, l'extrait du règlement local d'urbanisme, ou l'arrêté de classement/inscription du bien.
3. Pour un risque de pathologie du bâti : faites établir une note technique argumentée par un professionnel qualifié (bureau d'études thermiques, architecte, ingénieur bâtiment), datée et signée.
4. Pour un coût disproportionné : faites réaliser une évaluation de la valeur vénale du bien par un professionnel de l'immobilier, et comparez-la à un devis de travaux détaillé établi par un artisan RGE.
5. Conservez ces documents dans le dossier du bien : en cas de contrôle ou de litige avec un locataire ou un futur acquéreur, c'est vous qui devrez prouver que la dérogation est justifiée, pas l'inverse.

Et si aucune dérogation ne s'applique à votre cas ?

Si votre logement classé G ne relève d'aucune de ces trois situations, la seule voie reste la rénovation énergétique avant toute nouvelle mise en location. C'est l'occasion de mobiliser les aides disponibles (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie (CEE), éco-PTZ) pour financer les travaux, sujets que nous détaillons dans des articles dédiés. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 sur un logement encore classé G reste par ailleurs valable jusqu'à son terme : l'interdiction ne s'applique qu'aux nouveaux baux et aux renouvellements, pas à la rupture anticipée d'un contrat en cours.

Un point de vigilance souvent oublié : le gel des loyers

Indépendamment des dérogations à l'interdiction de louer, retenez qu'un logement classé F ou G ne peut de toute façon plus voir son loyer augmenté, ni entre deux locataires ni en cours de bail via la révision annuelle, une règle en vigueur depuis le 24 août 2022, distincte de l'interdiction totale de location qui, elle, ne frappe que la classe G depuis 2025. Un bailleur qui bénéficie d'une dérogation pour continuer à louer son bien classé G reste donc soumis à ce gel des loyers tant que la classe énergétique n'a pas été améliorée.

Sources officielles

• Décret n° 2022-510 du 8 avril 2022 (Légifrance) consulté le 24 août 2026
• Location et gel des loyers des passoires énergétiques (Ministère de la Transition écologique) consulté le 24 août 2026