Une lectrice me racontait avoir laissé un studio vide pendant huit mois le temps de refaire entièrement la salle de bain et la cuisine, persuadée que l'administration fiscale allait automatiquement remettre en cause la déduction de ses charges pendant cette période sans le moindre loyer perçu. Ce n'est pas ce qui s'est passé, mais uniquement parce qu'elle avait, sans le savoir vraiment formalisé comme tel, réuni exactement ce que le fisc attend dans ce genre de situation : la preuve d'une intention réelle de relouer.

Vérifié le 24 août 2026.

Le principe : ce n'est pas l'absence de loyer qui compte, mais l'intention

Beaucoup de bailleurs pensent qu'un logement vacant, sans locataire, perd automatiquement son statut de bien générateur de revenus fonciers, et donc le droit de déduire les charges qui s'y rattachent. C'est une idée fausse. Le BOFiP est explicite sur ce point (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 70) : ne sont pas considérés comme réservés à la jouissance personnelle du propriétaire les locaux vacants que celui-ci établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet. Autrement dit, ce n'est pas l'absence de loyer qui détermine si vous pouvez continuer à déduire vos charges, mais votre capacité à démontrer que cette vacance résulte d'une recherche active de locataire, et non d'un choix de garder le bien pour vous-même ou de le laisser dormir sans réelle intention de le relouer.

D'où vient cette règle : deux décisions anciennes, toujours valables

Cette doctrine administrative s'appuie sur une jurisprudence du Conseil d'État déjà ancienne mais toujours en vigueur : un arrêt du 13 février 1974 (n° 86174) et un arrêt du 2 mars 1977 (n° 99923), qui posent tous deux l'exigence d'une intention réelle de louer, matérialisée par des diligences concrètes et vérifiables. Cette exigence n'a jamais été remise en cause depuis, ce qui en fait une règle particulièrement stable dans le paysage fiscal, contrairement à de nombreux dispositifs qui évoluent chaque année en loi de finances.

Ce que « toutes diligences » signifie concrètement

En pratique, l'administration et les juges du fond attendent des éléments tangibles : des annonces de mise en location effectivement publiées, un mandat confié à une agence si vous passez par un professionnel, des échanges avec des candidats locataires (même s'ils n'ont pas abouti), et un loyer demandé cohérent avec le marché local, pas un montant dissuasif fixé délibérément trop haut. Un loyer manifestement excessif par rapport aux prix pratiqués dans le quartier peut en effet être interprété comme l'absence d'une réelle volonté de louer, ce qui expose à une remise en cause de la déduction pour la période concernée. La constance de ces démarches compte également : une seule annonce publiée puis oubliée pendant six mois convainc moins qu'un dossier montrant une recherche active et continue.

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Le cas spécifique des travaux entre deux locataires

Un logement fermé pour rénovation entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant relève exactement de la même logique. Les dépenses de travaux (entretien, réparation, voire amélioration) engagées pendant cette période restent déductibles de vos revenus fonciers de l'année de leur paiement, dès lors que l'intention de relouer le bien est établie. Un point rassure souvent les bailleurs qui découvrent cette règle : il n'est pas nécessaire qu'un nouveau bail soit déjà signé au moment où vous réglez la facture des travaux pour pouvoir les déduire. Ce qui compte, c'est que le projet de relocation du bien tel qu'il sera rénové soit réel et démontrable, pas encore formalisé par un contrat.

Quelles charges restent déductibles pendant la vacance

Sous réserve du respect de cette condition d'intention, l'ensemble des charges habituellement déductibles des revenus fonciers reste concerné pendant une période de vacance : la taxe foncière (à distinguer de la taxe d'habitation, qui elle ne s'applique pas à un logement vacant et inoccupé), les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété non récupérables, les primes d'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative si vous avez mandaté un professionnel pour la recherche du nouveau locataire, et bien sûr les travaux eux-mêmes (voir l'article dédié à la liste complète des charges déductibles des revenus fonciers pour le détail poste par poste). L'absence de loyer perçu pendant cette période, combinée au maintien de ces charges déductibles, génère fréquemment un déficit foncier, qui reste imputable sur le revenu global dans les conditions habituelles (voir l'article dédié au fonctionnement du déficit foncier).

Ce qui arrive en l'absence de preuve suffisante

Si vous ne pouvez démontrer aucune diligence réelle de mise en location (pas d'annonce retrouvée, pas de trace de démarche auprès de candidats, un bien laissé fermé sans explication apparente) l'administration peut requalifier cette vacance en réserve de jouissance personnelle. Concrètement, cela signifie considérer que vous conservez le bien pour votre propre usage, ce qui entraîne le rejet de la déduction des charges correspondantes pour la période concernée, avec, le cas échéant, un redressement assorti des pénalités habituelles en cas de contrôle fiscal.

Comment sécuriser votre dossier en pratique

1. Conservez une trace datée de chaque annonce publiée (capture d'écran, export PDF), y compris sur les plateformes gratuites.
2. Gardez le mandat signé si vous confiez la recherche à une agence, ainsi que les relances effectuées auprès d'elle en cas de vacance prolongée.
3. Documentez les échanges avec des candidats locataires, même ceux qui n'ont pas abouti à une signature.
4. Vérifiez que le loyer demandé reste cohérent avec le marché local (voir l'article dédié à la méthode pour fixer le bon loyer à la relocation), et conservez les éléments de comparaison utilisés pour le fixer.
5. Pour des travaux, conservez toutes les factures datées, même en l'absence de bail déjà signé, en gardant une trace écrite de votre projet de remise en location une fois les travaux achevés.

Sources officielles

• BOI-RFPI-CHAMP-20-20 (Revenus fonciers - Champ d'application - Immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance) BOFiP (impots.gouv.fr), consulté le 24 août 2026