Un propriétaire qui possède un immeuble entier de six appartements et veut les vendre un par un ne peut pas simplement signer six actes de vente et passer à autre chose. J'ai vu quelqu'un s'y prendre ainsi, persuadé que c'était une formalité de notaire comme une autre, il a dû tout suspendre en découvrant qu'un diagnostic technique global était obligatoire pour son bâtiment centenaire, et que rien n'avait été anticipé. Voici la démarche complète, dans l'ordre.

Vérifié le 23 août 2026.

Le vrai basculement : d'un propriétaire unique à une copropriété

Un immeuble détenu et géré par un seul propriétaire (particulier, SCI, société) échappe totalement au statut de la copropriété. Mais dès qu'il est découpé en lots destinés à des propriétaires différents, il bascule sous le régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec tout ce que ça implique : syndicat des copropriétaires, syndic, assemblées générales, et répartition des charges entre les lots créés.

Deux documents qui fondent tout le reste

La mise en copropriété repose sur deux pièces indissociables :

• L'état descriptif de division, qui identifie chaque lot précisément : numérotation, composition exacte (pièces, dépendances, cave, parking), et quote-part de parties communes attachée. Généralement établi par un géomètre-expert.
• Le règlement de copropriété, qui, selon l'article 8 de la loi de 1965, « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » et « fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes ». Il liste, le cas échéant, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le géomètre-expert et le notaire travaillent main dans la main sur ces documents, le second établissant l'acte authentique et le publiant au service de la publicité foncière, une formalité indispensable pour que la division produise ses effets vis-à-vis des tiers.

Le règlement de copropriété n'a pas tous les droits

Le même article 8 pose une limite claire : « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Une clause qui interdirait, par exemple, toute location dans un immeuble purement résidentiel sans lien avec sa destination réelle pourrait être contestée devant un tribunal si elle est jugée disproportionnée.

Le diagnostic technique global : incontournable passé dix ans

Pour tout immeuble de plus de dix ans, l'article L731-1 du code de la construction et de l'habitation exige un diagnostic technique global (DTG) avant toute mise en copropriété. Réalisé par un expert tiers, il doit couvrir :

• l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• l'état technique au regard des obligations légales et réglementaires de construction ;
• les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ;
• un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble dans son ensemble ;
• une estimation du coût et une liste des travaux nécessaires sur les dix années suivantes, sécurité, santé des occupants et économies d'énergie comprises.

C'est le propriétaire unique qui doit faire réaliser ce diagnostic avant de diviser son bien, logique, puisqu'aucune assemblée de copropriétaires n'existe encore à ce stade. Il devra ensuite être présenté à la toute première assemblée générale, conformément à l'article L731-2 du même code.

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Une protection pensée pour les futurs acquéreurs

L'objectif derrière cette obligation est simple : empêcher qu'un propriétaire divise et vende un immeuble dégradé sans prévenir les futurs acheteurs de lots, qui découvriraient après coup l'ampleur des travaux à venir et leur répartition. Si vous envisagez d'acheter un lot issu d'une division récente, demandez systématiquement ce diagnostic avant de signer, c'est le seul moyen d'évaluer l'état réel de l'immeuble et le montant des charges de travaux à prévoir.

Une fois divisé, qui paie quoi entre les lots

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de charges de chaque lot, calculée selon des critères objectifs, superficie, situation dans l'immeuble, utilité réelle des équipements collectifs pour chaque lot. Une fois publiée, cette répartition s'impose à tous les copropriétaires successifs, quel que soit le nombre de reventes. À examiner de près avant tout achat, au même titre que la logique plus générale des charges de copropriété détaillée dans l'article dédié.

Avant de vous lancer dans une mise en copropriété

1. Vérifiez l'âge de l'immeuble : au-delà de dix ans, le diagnostic technique global est obligatoire avant toute division.
2. Faites établir l'état descriptif de division par un géomètre-expert, lot par lot, avec sa quote-part de parties communes.
3. Faites rédiger le règlement de copropriété par un notaire, en veillant à ce que les clauses restrictives restent justifiées par la destination réelle de l'immeuble.
4. Faites publier ces documents au service de la publicité foncière pour qu'ils produisent leurs effets vis-à-vis des tiers.
5. Conservez le diagnostic technique global pour le présenter à la première assemblée générale qui suivra la mise en copropriété.

Sources officielles

• Articles L731-1 et L731-2 (Code de la construction et de l'habitation) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Article 8 (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) Légifrance, consulté le 23 août 2026