Un bailleur me racontait avoir reçu un appel affolé de son locataire un dimanche matin : une longue fissure venait d'apparaître sur le mur séparant le jardin loué de celui du voisin, quelques jours après que ce dernier avait fait construire un abri de jardin adossé au même mur. Premier réflexe du bailleur : appeler son assurance. Deuxième réflexe, plus utile : comprendre d'abord si ce mur était réellement mitoyen, et si les travaux du voisin avaient été engagés avec ou sans accord préalable. La réponse à ces deux questions change entièrement qui doit payer.

Vérifié le 24 août 2026.

D'abord, établir que le mur est bien mitoyen

Tous les murs séparant deux propriétés ne sont pas automatiquement mitoyens. L'article 653 du code civil pose une présomption : en ville comme à la campagne, tout mur de séparation entre bâtiments, entre cours et jardins, ou même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, sauf titre ou marque contraire. Un acte de propriété qui attribue expressément le mur à l'un des deux voisins renverse cette présomption. À défaut de titre, certains indices physiques permettent aussi de trancher : un chaperon (le sommet du mur) en pente unique orientée vers un seul côté, ou des filets et corbeaux visibles uniquement d'un côté, suggèrent en général une propriété exclusive plutôt qu'une mitoyenneté. En cas de doute persistant, un bornage réalisé par un géomètre-expert reste le moyen le plus fiable de clarifier la situation avant tout conflit avec le voisin.

Le principe : un partage proportionnel des frais

Une fois la mitoyenneté établie, l'article 655 du code civil pose la règle par défaut : la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement à la part de chacun, dans la grande majorité des cas, un partage à 50/50 entre les deux propriétaires voisins. Ce principe suppose toutefois deux conditions importantes : que le désordre résulte de l'usure normale ou d'une cause non imputable à l'un des deux en particulier, et que les travaux aient été décidés d'un commun accord.

L'exception qui change tout : la faute ou l'usage exclusif

Si la nécessité des travaux résulte de la faute d'un seul des propriétaires, ou d'un usage exclusif qu'il a fait du mur dans son seul intérêt (l'exemple typique étant justement l'ajout d'une construction adossée qui fragilise la structure) c'est ce propriétaire seul qui doit en supporter la charge intégrale, sans partage. Cette règle a des conséquences directes dans le cas d'un abri de jardin ou d'une extension construite contre un mur mitoyen : si les travaux du voisin ont concrètement provoqué ou aggravé une fissure préexistante, la charge de la réparation lui revient, même si le mur reste juridiquement mitoyen.

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L'accord préalable, une étape qu'on ne peut pas sauter

Sauf urgence caractérisée (un mur qui menace concrètement de s'effondrer, par exemple) tout travaux sur un mur mitoyen doit être décidé d'un commun accord entre les deux copropriétaires. Un voisin qui engage des travaux unilatéralement, sans vous consulter ni obtenir votre accord, en assume seul le coût, même si le résultat profite objectivement à l'ensemble de la structure. Cette règle protège le propriétaire qui n'a pas été consulté : il ne peut pas se voir imposer une facture pour des travaux dont il n'a même pas validé l'opportunité, le choix du prestataire ou le montant.

Le cas particulier du bien loué : votre rôle reste central

Quand c'est votre locataire qui constate en premier un désordre sur un mur mitoyen (fissure, affaissement, infiltration) la démarche vis-à-vis du voisin reste entièrement de votre responsabilité en tant que propriétaire, pas de celle du locataire. Il est utile de le clarifier explicitement dès le signalement, pour éviter qu'il n'engage lui-même des échanges informels avec le voisin qui pourraient compliquer, plutôt que faciliter, la suite. En pratique, faites constater rapidement l'origine du désordre (par un professionnel du bâtiment, voire un expert d'assurance si le sinistre le justifie) avant d'engager toute discussion sur la répartition des frais avec le voisin copropriétaire du mur.

Se dégager de la mitoyenneté : une option méconnue

Le code civil prévoit un mécanisme d'abandon de la mitoyenneté au profit du voisin, qui permet à un copropriétaire de renoncer à ses droits (et donc à ses obligations futures d'entretien) sur un mur mitoyen dont il ne souhaite plus assumer la charge. Cette renonciation reste toutefois impossible lorsque le mur soutient un bâtiment vous appartenant ou qu'il retient des terres de votre côté, la loi ne permettant pas de se soustraire à une obligation d'entretien tout en continuant à bénéficier concrètement de la structure. Cette démarche, peu fréquente, mérite un accompagnement notarial, ses effets sur la propriété du mur étant définitifs.

Ce qu'un bailleur doit garder en tête

1. Vérifiez le statut exact (mitoyen ou non) de chaque mur séparatif avant de mettre un bien en location, en particulier une maison avec jardin.
2. Informez votre locataire de la marche à suivre en cas de désordre constaté sur un mur mitoyen : signalement à vous, pas de démarche directe auprès du voisin.
3. Documentez systématiquement l'origine d'un dommage avant toute discussion de partage des frais avec le voisin, la charge dépendant directement de cette origine.
4. Assurez-vous que votre assurance PNO couvre bien les désordres affectant les murs mitoyens, pas seulement les dommages strictement internes au logement loué.
5. En cas de travaux engagés par le voisin sans votre accord préalable, formalisez rapidement votre désaccord par écrit pour préserver vos droits.

Sources officielles

• Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens (Articles 653 à 673) (Code civil) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Article 653 (Code civil) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Article 655 (Code civil) Légifrance, consulté le 24 août 2026