Trois frères associés dans une SCI familiale revendent l'immeuble hérité de leurs parents, et l'un d'eux me demande, un peu inquiet : « la société va nous prélever combien avant de nous reverser notre part ? » Bonne nouvelle pour lui : la SCI, tant qu'elle est à l'impôt sur le revenu, ne paie elle-même aucun impôt sur la plus-value. C'est chaque associé qui est imposé à titre personnel, une mécanique qu'il vaut mieux comprendre avant de signer chez le notaire plutôt qu'après.
Vérifié le 22 août 2026.
Chacun paie pour sa part, pas la société pour tous
La plus-value se calcule bien au niveau de la SCI (prix de cession moins prix d'acquisition, majoré des frais et travaux) mais l'imposition qui en découle revient à chaque associé, au prorata de sa quote-part dans le capital (confirmé sur impots.gouv.fr). Concrètement, un associé qui détient 30 % des parts d'une SCI réalisant 100 000 € de plus-value sera imposé sur 30 000 € à titre personnel, la société elle-même ne doit rien.
Le même barème que pour n'importe quel particulier
Rassurez-vous, rien d'exotique ici : les abattements progressifs pour durée de détention, l'exonération totale à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux, tout ça fonctionne exactement comme pour un bien détenu en direct (l'article dédié au calcul complet de la plus-value détaille le barème avec un exemple chiffré). La seule nuance à retenir : la durée de détention comptée est celle du bien par la SCI, pas celle de l'associé au sein de la société, même s'il a rejoint la SCI bien après son achat.
Qui déclare quoi, et à quel moment
Le notaire chargé de la vente s'occupe de la déclaration officielle de plus-value et du paiement de l'impôt, exactement comme pour un particulier. Chaque associé doit ensuite reporter sa propre quote-part dans la case 3VZ de sa déclaration de revenus personnelle, pour qu'elle entre dans son revenu fiscal de référence.
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Attention, une moins-value ne se rattrape pas
Si la vente tourne à la moins-value plutôt qu'à la plus-value, mauvaise nouvelle : elle ne s'impute sur rien d'autre, ni sur un autre revenu, ni sur une autre plus-value immobilière. C'est le même principe que pour un particulier en direct, mais ça déçoit souvent des associés qui espéraient compenser la perte sur un bien avec le gain réalisé sur un autre, ce mécanisme de compensation n'existe tout simplement pas ici.
Sources officielles
- La SCI imposée à l'IR : comment est imposée la plus-value (impots.gouv.fr) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Est-ce la SCI qui paie l'impôt sur la plus-value ?
Non, pour une SCI à l'impôt sur le revenu (SCI à l'IR, le cas le plus fréquent pour un bailleur particulier), c'est chaque associé qui est imposé individuellement sur sa quote-part de plus-value, au prorata des parts qu'il détient dans la société, la SCI elle-même n'est pas redevable de cet impôt.
Comment un associé déclare-t-il sa part de plus-value ?
Chaque associé doit reporter sa quote-part proportionnelle dans la case 3VZ de sa déclaration de revenus, afin qu'elle soit prise en compte dans son revenu fiscal de référence, une démarche individuelle, même si la vente du bien a été réalisée au niveau de la société.
Qui s'occupe de la déclaration de plus-value au moment de la vente ?
C'est le notaire chargé de la vente qui établit la déclaration officielle de plus-value et procède au paiement de l'impôt correspondant lors de la signature de l'acte, exactement comme pour la vente d'un bien détenu en direct par un particulier.
Le barème d'abattement pour durée de détention est-il différent pour une SCI ?
Non, le régime d'imposition des plus-values immobilières applicable aux particuliers s'applique de la même façon aux cessions réalisées par une SCI à l'IR, la durée de détention prise en compte est celle du bien par la société, pas celle de l'associé au sein de la SCI si celle-ci a changé de composition entre-temps.
Peut-on déduire une moins-value réalisée par la SCI d'autres revenus ?
Non, aucune imputation de moins-value n'est possible sur d'autres revenus ou d'autres plus-values immobilières, exactement comme pour une moins-value réalisée par un particulier en direct, la fiscalité des plus-values immobilières ne permet pas ce mécanisme de compensation, contrairement à d'autres catégories de revenus.