Vous vendez un bien locatif avec une belle plus-value à la clé, et le premier chiffre qui saute aux yeux, c'est 36,2 %. De quoi refroidir n'importe qui. Sauf que ce taux ne raconte qu'un bout de l'histoire : des abattements qui grimpent avec la durée de détention peuvent le faire fondre jusqu'à zéro. Reste à comprendre comment ça se calcule vraiment, étape par étape.
Vérifié le 22 août 2026.
Deux taxes, deux vitesses
La plus-value d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire est en réalité taxée deux fois, et chacune de ces deux taxes suit son propre calendrier d'abattement (détail complet sur service-public.fr) : l'impôt sur le revenu, à 19 %, et les prélèvements sociaux, à 17,2 %. Additionnez les deux et vous obtenez le fameux taux de 36,2 %, appliqué sur la plus-value brute avant tout abattement.
D'abord, calculer la plus-value brute
Rien de sorcier dans le principe : on soustrait le prix d'acquisition du prix de vente. Mais le prix d'acquisition peut être gonflé légitimement de deux façons. D'un côté, les frais d'acquisition : au réel si vous avez les justificatifs, ou via un forfait de 7,5 % du prix d'achat sans rien à produire. De l'autre, les travaux : au réel sur factures d'entreprises (les travaux faits soi-même ne comptent jamais), ou par un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ce forfait est souvent plus intéressant que le réel pour un bien qui n'a pas vu beaucoup de rénovations. Le prix de vente, de son côté, peut être minoré des frais liés à la vente elle-même : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque.
Ensuite, appliquer l'abattement pour durée de détention
C'est le nerf de la guerre. Plus vous gardez le bien longtemps, plus l'abattement grossit, jusqu'à l'exonération complète. Mais l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne s'éteignent pas au même rythme, et c'est là que beaucoup de vendeurs se font piéger.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année révolue | 4 % (exonération totale IR atteinte) | 1,60 % |
| De la 23ᵉ à la 30ᵉ année | 0 % (déjà exonéré) | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Voici le piège classique : un bien détenu 22 ans est totalement exonéré d'impôt sur le revenu, oui. Mais les prélèvements sociaux, eux, continuent de courir jusqu'à la 30ᵉ année. J'ai vu un vendeur convaincu d'être « blanchi » à 22 ans avoir la surprise, très désagréable, de recevoir quand même une note salée de prélèvements sociaux au moment de signer chez le notaire.
Un exemple pour voir ça en vrai
Prenons un bien acheté 150 000 € (avec le forfait de frais d'acquisition à 7,5 %, la base grimpe à 161 250 €) et revendu 220 000 € après 15 ans de détention, sans aucun travaux déclarés :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Plus-value brute | 220 000 € − 161 250 € = 58 750 € |
| Abattement IR (15 ans = 10 ans dans la tranche 6-21 ans × 6 %) | 60 % |
| Base imposable IR | 58 750 € × 40 % = 23 500 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 4 465 € |
| Abattement prélèvements sociaux (10 ans × 1,65 %) | 16,5 % |
| Base imposable prélèvements sociaux | 58 750 € × 83,5 % = 49 056 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 8 438 € |
| Total dû | ≈ 12 903 € |
Sans les abattements, la taxation brute (36,2 % de 58 750 €) aurait grimpé à 21 268 €. Rien que la durée de détention fait donc baisser la facture d'environ 40 % dans cet exemple. Ça vaut le coup de bien la calculer avant de signer un compromis.
[Photo à insérer ici]
Attention à la surtaxe si la plus-value est grosse
Il reste un dernier piège, souvent oublié dans les simulations rapides : une taxe additionnelle de 2 % à 6 %, par tranches progressives, s'ajoute dès que la plus-value imposable après abattement dépasse 50 000 €. Pour un bien de belle valeur, ou détenu peu de temps avant une forte revalorisation, ce n'est pas un détail.
Qui s'occupe du calcul et du paiement ?
Bonne nouvelle : vous n'avez rien à faire vous-même. C'est le notaire qui calcule la plus-value, remplit la déclaration (formulaire 2048-IMM) et prélève l'impôt directement sur le prix de vente au moment de signer l'acte authentique. Le montant que vous touchez sur votre compte a déjà cette taxation déduite.
Ce qu'il vaut mieux vérifier avant de signer
Rassemblez d'abord toutes vos factures de travaux (entreprises uniquement) si vous comptez les faire valoir au réel plutôt qu'au forfait de 15 %. Calculez ensuite votre durée de détention exacte à partir de la date de l'acte d'achat, pas de votre emménagement. Simulez les deux abattements séparément, puisqu'ils ne s'éteignent pas à la même vitesse. Et si votre plus-value imposable dépasse 50 000 €, n'oubliez pas d'intégrer la surtaxe à votre calcul prévisionnel. Sinon, la mauvaise surprise arrivera chez le notaire, pas avant. Un dernier point si vous êtes en LMNP au réel : depuis la réforme de 2025, les amortissements pratiqués reviennent dans le calcul de la plus-value (l'article dédié détaille le mécanisme).
Sources officielles
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle concernée par cette taxation ?
Non, la vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. Cette taxation ne vise que les résidences secondaires et les biens locatifs.
Le prix d'achat pris en compte est-il uniquement le prix payé au notaire ?
Non, on peut y ajouter les frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 % du prix d'achat) et, sous conditions, le montant des travaux réalisés (factures réelles, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans), ce qui réduit d'autant la plus-value imposable.
Existe-t-il une surtaxe pour les grosses plus-values ?
Oui, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, calculée par tranches progressives, un point souvent oublié dans les simulations rapides.
Le déficit foncier ou l'amortissement LMNP réduisent-ils cette plus-value ?
Cela dépend du régime. En location nue classique, le déficit foncier n'a pas d'impact sur le calcul de la plus-value. En LMNP au réel en revanche, depuis la réforme de 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul et augmentent la plus-value imposable (voir l'article dédié à la fiscalité nu/meublé).
Le notaire calcule-t-il et prélève-t-il automatiquement cette taxation ?
Oui, c'est le notaire qui calcule la plus-value, établit la déclaration et prélève directement l'impôt dû sur le prix de vente au moment de la signature de l'acte, avant de reverser les sommes au Trésor public. Le vendeur n'a aucune démarche déclarative séparée à faire de son côté.