Un lecteur qui loue à la fois un studio nu et un T2 meublé m'écrivait, un peu perdu, en me demandant pourquoi ses deux simulations de rendement ne donnaient plus le même taux de prélèvements sociaux. La réponse tient à un texte passé presque inaperçu : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 fait grimper la CSG sur les revenus du capital de 9,2 à 10,6 %, portant le total des prélèvements sociaux de 17,2 à 18,6 %. Sauf que cette hausse ne touche pas tous les revenus immobiliers de la même façon, et c'est justement ce point qui échappe à beaucoup de bailleurs en meublé.
Vérifié le 22 août 2026.
Une hausse générale, mais pas pour tout le monde
L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 relève bien le taux général de CSG de 9,2 à 10,6 %. Mais la loi garde un taux dérogatoire à 9,2 % pour une liste précise de revenus, dont les revenus fonciers de la location nue, protégés par l'article L136-6, I, a du code de la sécurité sociale. Les revenus de location meublée, eux, relèvent des BIC et non des revenus fonciers, ils ne figurent donc pas dans cette liste d'exceptions, et basculent mécaniquement au nouveau taux général.
Deux taux, selon que vous louez nu ou meublé
| Mode de location | Prélèvements sociaux 2026 |
|---|---|
| Location nue (revenus fonciers) | 17,2 % (taux dérogatoire maintenu) |
| Location meublée (LMNP, LMP, BIC) | 18,6 % (nouveau taux général) |
Un écart de 1,4 point qui n'existait pas avant : les deux régimes étaient alignés à 17,2 % jusqu'ici. Ça réduit légèrement l'avantage net du meublé par rapport au nu, toutes choses égales par ailleurs, sans pour autant remettre en cause ses autres atouts : amortissement, abattement micro-BIC plus généreux.
Concrètement, ça représente combien ?
Sur 12 000 € de revenus nets imposables en location meublée au régime réel : avant 2026, au taux de 17,2 %, vous payiez 2 064 € de prélèvements sociaux. Depuis 2026, au taux de 18,6 %, c'est 2 232 €, soit 168 € de plus par an sur ce même montant, avant tout effet de la déductibilité partielle de la CSG. Sur ce même montant en location nue, rien ne bouge : toujours 17,2 %, donc 2 064 €.
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Ce qui, en revanche, ne change pas
Le choix entre micro-BIC et régime réel en meublé continue de dépendre avant tout de l'écart entre l'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le classement, voir l'article dédié à la fiscalité de la location saisonnière) et vos charges réellement déductibles : cette hausse de CSG ne renverse pas cet arbitrage à elle seule. Et l'imposition sur le revenu, barème progressif ou prélèvement forfaitaire selon votre cas, n'est pas touchée par ce texte : seuls les prélèvements sociaux montent.
Ce qu'il faut vérifier de votre côté
Recalculez votre rendement net attendu pour 2026 avec le taux de 18,6 %, pas l'ancien 17,2 %. Si vous possédez à la fois du nu et du meublé, ne mélangez pas les deux taux dans vos simulations : c'est l'erreur la plus fréquente. Vérifiez sur le site des impôts la fraction de CSG déductible qui s'applique à votre cas avant de calculer un rendement net précis. Et gardez à l'esprit que cette hausse ne tombe pas isolément : elle s'ajoute à la baisse des seuils du micro-BIC non classé (voir l'article dédié) dans un mouvement plus large de resserrement de la fiscalité du meublé.
Sources officielles
- Article 12 (LOI n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026)) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Article L136-6 (Code de la sécurité sociale) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Tous les revenus immobiliers passent-ils à 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026 ?
Non. Les revenus fonciers de la location nue conservent le taux dérogatoire de 9,2 % de CSG (17,2 % de prélèvements sociaux au total). Seuls les revenus de location meublée (BIC, LMNP et LMP) basculent au nouveau taux général de 10,6 % de CSG, soit 18,6 % au total.
Pourquoi cette différence entre location nue et meublée ?
La loi maintient le taux dérogatoire de 9,2 % uniquement pour une liste précise de revenus, dont les revenus fonciers classiques (article L136-6 I a du code de la sécurité sociale). Les revenus de location meublée, classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ne figurent pas dans cette liste d'exceptions et basculent donc au taux général relevé.
Cette hausse s'applique-t-elle aux revenus 2025 ou seulement 2026 ?
Le nouveau taux s'applique aux revenus déclarés à compter de la campagne 2026, donc sur les revenus 2025 pour l'essentiel des bailleurs en meublé, un point à vérifier précisément selon votre régime (micro-BIC ou réel) et la date d'entrée en vigueur retenue par l'administration.
Cette hausse change-t-elle l'intérêt du régime réel par rapport au micro-BIC ?
Elle ne change pas directement l'arbitrage entre micro-BIC et régime réel (qui dépend surtout de l'écart entre l'abattement forfaitaire et les charges réelles), mais elle réduit légèrement le rendement net après impôt de la location meublée par rapport à la location nue, à loyer et régime fiscal équivalents par ailleurs.
La CSG à 10,6 % est-elle partiellement déductible comme l'ancienne CSG à 9,2 % ?
Le principe de déductibilité partielle d'une fraction de la CSG du revenu global de l'année suivante est maintenu, mais la fraction exacte applicable au nouveau taux n'a pas pu être confirmée avec certitude au moment de la rédaction : à vérifier sur le site officiel des impôts avant de calculer un rendement net précis.