Beaucoup de bailleurs restent au micro-foncier par pure habitude, l'abattement de 30 % ne demande aucun justificatif, alors pourquoi se compliquer la vie. Sauf qu'un simple calcul, souvent négligé, permet de savoir si le régime réel ne ferait pas mieux. Une fois qu'on connaît le seuil de décision, ça prend deux minutes.
Vérifié le 22 août 2026.
Les deux régimes, en une phrase chacun
Le micro-foncier, accessible sous 15 000 € de loyers bruts par an, applique un abattement automatique de 30 %, sans rien à justifier. Le régime réel, lui, calcule le revenu net imposable en déduisant ce que vous avez vraiment dépensé (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance, frais de gestion) justificatifs à l'appui, via le formulaire 2044.
Le seuil à retenir : 30 % de charges réelles
Voici la règle qui résume tout : dès que vos charges réellement déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts annuels, le réel prend l'avantage, puisqu'il vous fait déduire plus que le forfait du micro-foncier. En dessous, le micro-foncier reste au moins aussi bon, avec en prime l'avantage de la simplicité, pas un seul justificatif à conserver.
Voyons ça en chiffres
Pour un bien loué 12 000 € de loyers bruts annuels :
- Au micro-foncier : revenu imposable de 8 400 € (12 000 € − 30 % d'abattement), quelles que soient les charges réelles.
- Au régime réel, si les charges réelles s'élèvent à 4 500 € (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière) : revenu imposable de 7 500 € (12 000 € − 4 500 €), soit un revenu imposable inférieur de 900 € au micro-foncier, le régime réel est ici plus avantageux, puisque 4 500 € représente 37,5 % des loyers bruts, au-dessus du seuil de 30 %.
- À l'inverse, avec seulement 2 000 € de charges réelles (16,7 % des loyers), le micro-foncier resterait plus avantageux (8 400 € contre 10 000 € de revenu imposable au réel).
[Photo à insérer ici]
Trois ans, et impossible de revenir en arrière
Voici le détail qu'on oublie trop souvent au moment de cocher la case : l'option pour le réel engage pour trois ans, sans retour possible pendant cette période. J'ai vu un bailleur opter pour le réel l'année de gros travaux exceptionnels, satisfait de la déduction obtenue, pour se rendre compte, l'année suivante, que ses charges étaient retombées bien en dessous du seuil de 30 %, et qu'il restait pourtant coincé au réel deux ans de plus, alors que le micro-foncier serait redevenu plus avantageux.
Exercer l'option : plus simple qu'on ne le pense
Aucune démarche préalable à prévoir. Le simple dépôt de la déclaration 2044, dans le délai habituel de la déclaration de revenus, vaut option pour le réel. Remplir ce formulaire plutôt que de reporter directement ses loyers bruts sur la déclaration classique suffit à déclencher l'engagement, un geste anodin en apparence, mais qui vous lie pour trois ans.
Une décision pour tout le foyer, pas bien par bien
L'option s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, jamais à un bien isolé. Si vous possédez plusieurs logements loués nus, vous ne pouvez pas mettre l'un au réel et l'autre au micro-foncier : c'est une décision globale, à raisonner sur tout votre patrimoine locatif nu.
Et si les charges dépassent les loyers ?
C'est l'un des vrais atouts du régime réel, invisible au micro-foncier : si vos charges dépassent vos loyers sur une année, l'excédent forme un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique), avec un report possible sur dix ans (l'article dédié détaille ce mécanisme). C'est souvent ce point-là, plus que le seuil des 30 %, qui fait pencher la balance vers le réel une année de gros travaux.
Sources officielles
- RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier (BOFiP) consulté le 22 août 2026
- RFPI - Revenus fonciers - Régime réel d'imposition (BOFiP) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Quel est le seuil simple pour savoir si le régime réel est plus avantageux ?
En règle générale, si le total de vos charges réellement déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépasse 30 % de vos loyers bruts annuels, le régime réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire du micro-foncier. En dessous de ce seuil, le micro-foncier reste plus simple et au moins aussi intéressant.
Peut-on changer d'avis après avoir opté pour le régime réel ?
Non, l'option pour le régime réel est exercée pour une durée de trois ans et reste irrévocable pendant cette période, tant que le contribuable reste éligible au micro-foncier. Ce n'est qu'à l'issue de ces trois années qu'un retour au micro-foncier redevient possible, sous réserve de rester sous le seuil de 15 000 € de loyers bruts.
Comment exerce-t-on concrètement l'option pour le régime réel ?
Il n'y a aucune démarche formelle particulière à effectuer en amont : l'option résulte simplement du dépôt de la déclaration de revenus fonciers n° 2044, dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus n° 2042 de l'année concernée. Le simple fait de remplir ce formulaire vaut option pour le régime réel.
Le passage au régime réel s'applique-t-il à un seul bien ou à tous les biens loués nus ?
L'option est globale : elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, pas à un bien choisi isolément. Un contribuable possédant plusieurs biens en location nue ne peut pas mettre l'un au régime réel et l'autre au micro-foncier.
Que se passe-t-il si mes charges dépassent mes revenus au régime réel ?
Un excédent de charges par rapport aux loyers perçus constitue un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, avec un report possible sur les années suivantes, voir l'article dédié au déficit foncier pour le détail complet de ce mécanisme, qui n'existe pas au régime micro-foncier.