« 7 % de rendement brut garanti », l'expression revient sans arrêt dans les annonces, et elle n'est pas mensongère à proprement parler. Juste incomplète. Une lectrice m'écrivait justement la semaine dernière, un peu déçue : elle avait acheté sur la promesse d'un rendement à 6 %, et se retrouvait avec un chiffre bien plus modeste une fois les charges et la fiscalité passées à la moulinette. Trois calculs coexistent en réalité, et un seul dit vraiment ce qui reste dans votre poche chaque année.
Vérifié le 22 août 2026.
La rentabilité brute : facile à calculer, facile à gonfler
La formule, tout le monde la connaît : (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Un bien acheté 150 000 € et loué 750 € par mois, soit 9 000 € sur l'année, affiche un rendement brut de 6 %. Pratique pour comparer deux annonces d'un coup d'œil, mais ce chiffre ignore toutes les charges et toute la fiscalité. Ce n'est pas un hasard si c'est justement celui que les annonces commerciales adorent mettre en avant.
La rentabilité nette : le réveil commence ici
Ici on déduit les charges courantes avant de rapporter le résultat au prix d'achat :
- Taxe foncière ;
- Charges de copropriété non récupérables auprès du locataire ;
- Assurance propriétaire non occupant ;
- Frais de gestion locative si le bien passe par une agence (généralement entre 6 % et 10 % du loyer, voir l'article dédié au coût réel d'une agence de gestion locative).
Reprenons notre exemple : avec 1 800 € de charges annuelles, il reste 7 200 € de loyer net, soit une rentabilité nette de 4,8 %. On est déjà loin des 6 % affichés au départ.
[Photo à insérer ici]
La rentabilité nette-nette : la seule qui compte vraiment
Cette troisième mesure ajoute l'impact de la fiscalité sur les loyers perçus, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, une fois les charges déductibles prises en compte selon le régime choisi (voir l'article dédié à la liste complète des charges déductibles au régime réel). C'est elle, et elle seule, qui reflète l'argent réellement disponible chaque année, une fois toutes les ponctions passées.
Le piège que presque personne ne provisionne : la vacance locative
Aucune des trois formules ci-dessus n'intègre par défaut la vacance locative, ces deux à quatre semaines, en moyenne, où le logement reste vide entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant. Pendant ce laps de temps, zéro loyer entre, mais la taxe foncière et certaines charges, elles, continuent de tomber. J'ai vu un investisseur construire tout son plan de financement sur une occupation à 100 % toute l'année, la première vacance de trois semaines a suffi à lui rappeler que ce n'était pas réaliste. Ne pas provisionner ce risque, c'est surestimer sa rentabilité réelle de plusieurs dixièmes de point, parfois plus dans un marché moins tendu.
Tout mis bout à bout, sur un exemple chiffré
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Loyer annuel théorique (750 €/mois) | 9 000 € |
| Rentabilité brute | 6 % |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 800 € |
| Rentabilité nette | 4,8 % |
| Provision vacance locative (3 semaines/an) | ~430 € |
| Rentabilité nette ajustée de la vacance | ~4,5 % |
Ce que ces calculs laissent volontairement de côté
Le crédit d'abord : ces trois mesures ignorent tout financement par emprunt. Si vous empruntez, comparez ensuite cette rentabilité au coût réel de votre crédit pour connaître votre cash-flow mensuel effectif. La plus-value à la revente, ensuite : elle ne figure dans aucune de ces formules, alors qu'elle pèse souvent lourd dans la performance globale d'un investissement locatif sur le long terme.
Pour ne plus vous faire avoir par un chiffre flatteur
- Ne vous arrêtez jamais au rendement brut d'une annonce, aussi séduisant soit-il.
- Listez toutes les charges annuelles réelles avant de calculer votre rentabilité nette.
- Intégrez une provision réaliste de vacance locative plutôt que de parier sur une occupation à 100 %.
- Comparez enfin votre rentabilité nette-nette à d'autres classes d'actifs (voir l'article dédié au PEA, par exemple) pour resituer votre choix dans une perspective patrimoniale plus large.
Sources
- Calcul de la rentabilité locative (Foncia) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
La rentabilité brute rapporte uniquement le loyer annuel au prix d'achat, sans tenir compte d'aucune charge. La rentabilité nette déduit les charges courantes (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion) avant de rapporter ce résultat au prix d'achat. L'écart entre les deux peut représenter plusieurs points de pourcentage.
Qu'est-ce que la rentabilité nette-nette (ou nette de fiscalité) ?
C'est la rentabilité nette diminuée de l'impact de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux applicables aux loyers perçus, une fois toutes les charges déductibles prises en compte. C'est la seule des trois mesures qui reflète réellement l'argent qui reste dans la poche de l'investisseur chaque année.
Pourquoi la vacance locative doit-elle être anticipée dans le calcul ?
Parce qu'un logement qui reste vide entre deux locataires ne génère aucun loyer pendant cette période, alors que la taxe foncière et certaines charges continuent de courir. Une vacance moyenne de deux à quatre semaines par an, fréquente lors des changements de locataire, représente déjà plusieurs points de pourcentage de rentabilité en moins si elle n'est pas provisionnée dès le départ.
À partir de quel niveau de rentabilité nette un investissement est-il considéré comme intéressant ?
Il n'existe pas de seuil universel : cela dépend de la zone géographique, du niveau de risque accepté et de la stratégie patrimoniale poursuivie (plus-value à long terme versus revenu locatif immédiat). Un bien dans une grande métropole affiche souvent une rentabilité nette plus faible mais un potentiel de plus-value supérieur, l'inverse étant généralement vrai dans une ville moyenne.
Le calcul de rentabilité doit-il intégrer le crédit immobilier ?
Les trois mesures présentées ici (brute, nette, nette-nette) ne tiennent pas compte du financement. Un investisseur qui a recours à l'emprunt doit ensuite comparer cette rentabilité au coût réel du crédit (taux d'intérêt, assurance emprunteur) pour évaluer l'effet de levier et le cash-flow mensuel réellement disponible après remboursement.