Un bailleur me racontait la surprise de son nouveau locataire, le jour de son emménagement dans une maison avec un grand terrain : un couple de voisins traversait le fond du jardin chaque matin pour rejoindre leur propre parcelle, enclavée depuis toujours entre deux propriétés sans accès direct à la route. Le bailleur le savait, évidemment, la servitude figurait sur son acte de propriété. Mais il avait tout simplement oublié d'en parler avant la signature du bail. Une omission qui aurait pu virer au conflit, si le locataire s'était senti trompé sur la réalité du bien loué.

Vérifié le 24 août 2026.

Ce qu'est vraiment une servitude de passage

Une servitude de passage est une charge qui grève un terrain (le « fonds servant ») au profit d'un autre terrain (le « fonds dominant »), permettant à son propriétaire ou à ses occupants légitimes de traverser le premier pour accéder au second. La plus fréquente est la servitude légale pour cause d'enclave, prévue par l'article 682 du code civil : dès lors qu'une propriété est dépourvue d'accès suffisant à la voie publique pour son exploitation normale, son propriétaire peut réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé. Cette servitude existe par l'effet de la loi elle-même, indépendamment de toute négociation entre voisins, elle peut néanmoins être précisée par convention ou, à défaut d'accord, fixée par le juge. À côté de cette servitude légale, il existe aussi des servitudes conventionnelles, établies volontairement par acte notarié entre deux propriétaires, souvent bien plus anciennes que la construction actuelle et parfois oubliées jusqu'à ce qu'un événement (vente, location, travaux) les remette sur le devant de la scène.

Où fixer le passage : la logique de l'article 683

L'article 683 du code civil précise que le passage doit en principe être pris du côté où le trajet vers la voie publique est le plus court, mais qu'il doit surtout être fixé à l'endroit le moins dommageable pour le fonds qui le supporte. En cas de désaccord entre voisins, c'est le juge qui tranche, en mettant en balance la longueur du trajet et le préjudice causé au fonds servant, ce qui signifie que le chemin le plus court n'est pas automatiquement retenu s'il traverse, par exemple, le potager ou la terrasse du fonds servant alors qu'un tracé un peu plus long longerait simplement une haie en limite de propriété.

Que la servitude soit subie ou exercée, elle suit le bien, pas le propriétaire

Point essentiel pour un bailleur : une servitude de passage régulièrement établie n'est jamais une affaire personnelle entre deux propriétaires à un instant donné. Elle grève durablement le fonds lui-même, et se transmet automatiquement à tout nouvel acquéreur, de la même façon, elle s'impose au locataire qui occupe le bien concerné, qu'il en soit bénéficiaire ou qu'il la subisse. Un locataire installé dans le fonds servant ne peut donc pas s'opposer au passage des voisins bénéficiaires, même s'il découvre son existence après la signature du bail. À l'inverse, si c'est votre bien loué qui bénéficie de la servitude pour accéder à la voie publique, votre locataire hérite lui aussi de ce droit de passage sur le fonds voisin, sans avoir à en renégocier les conditions.

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Pourquoi l'information au locataire n'est pas optionnelle

Si la servitude affecte significativement l'usage du bien (un passage quotidien de véhicules à travers le jardin, une obligation de laisser un portail ouvert à certaines heures) il est indispensable d'en informer clairement le candidat locataire avant la signature, idéalement lors de la visite et par écrit dans le bail ou ses annexes. Ne pas le faire expose à une contestation ultérieure, le locataire pouvant estimer que le bien loué ne correspond pas à ce qui lui avait été présenté, en particulier si la servitude limite de façon tangible la jouissance paisible du terrain (accès restreint à une partie du jardin, nuisances liées au passage régulier de tiers). Cette transparence protège d'ailleurs autant le bailleur que le locataire : elle évite qu'un désaccord sur ce point vienne polluer une relation locative qui, par ailleurs, se passe bien.

Qui entretient le passage, et qui en supporte le coût

En principe, l'entretien du chemin ou de l'accès concerné par la servitude incombe à celui qui en bénéficie, c'est-à-dire le propriétaire du fonds dominant, ou son locataire le cas échéant, puisque c'est lui qui utilise concrètement ce passage. Si vous êtes bailleur du fonds servant, votre locataire n'a normalement pas à financer l'entretien d'un passage qu'il subit sans en tirer parti, sauf clause spécifique négociée dans le bail. Cette répartition peut néanmoins être aménagée différemment par convention entre les propriétaires concernés, un point à vérifier précisément dans l'acte constitutif de la servitude si vous en avez un, plutôt que de se fier uniquement à la règle par défaut.

La servitude peut-elle disparaître ?

Une servitude légale pour cause d'enclave s'éteint si le fonds cesse d'être enclavé, par exemple si un nouvel accès direct à la voie publique est créé, rendant le passage sur le fonds voisin inutile. Une servitude conventionnelle, elle, peut s'éteindre par non-usage prolongé (trente ans selon les règles de prescription applicables) ou par accord mutuel entre les propriétaires concernés, formalisé par acte notarié. Dans tous les cas, la mise en location du bien n'a strictement aucun effet sur l'existence de la servitude : elle continue de s'imposer exactement comme avant, que le bien soit occupé par son propriétaire ou par un locataire.

Ce qu'un bailleur doit vérifier avant de mettre le bien en location

1. Relisez votre acte de propriété et, le cas échéant, l'état hypothécaire pour identifier toute servitude publiée sur le bien.
2. Déterminez si le bien est fonds servant (il subit un passage) ou fonds dominant (il en bénéficie), les conséquences pratiques étant très différentes.
3. Mentionnez clairement la servitude et ses modalités concrètes (tracé, horaires éventuels, fréquence d'usage) dans l'annonce et lors de la visite, avant même la signature du bail.
4. Vérifiez qui, entre vous et le bénéficiaire voisin, doit assumer l'entretien du passage concerné.
5. En cas de doute sur l'existence ou l'étendue exacte d'une servitude ancienne, consultez un notaire avant de vous engager dans une mise en location qui pourrait être contestée après coup.

Sources officielles

• Section 5 : Du droit de passage (Articles 682 à 685-1) (Code civil) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Article 682 (Code civil) Légifrance, consulté le 24 août 2026