Un couple qui vient d'hériter de la maison de campagne des grands-parents a eu la surprise, l'automne dernier, de recevoir un avis de taxe d'habitation alors qu'ils étaient persuadés que « cette taxe avait disparu ». Elle a bien disparu, mais seulement sur la résidence principale. Sur une résidence secondaire, elle reste due chaque année, sans aucun abattement, et peut même grimper sérieusement dans plus d'un millier de communes qui votent une majoration.

Vérifié le 23 août 2026.

Une suppression qui ne concerne que la résidence principale

La réforme engagée entre 2018 et 2023 a progressivement exonéré tous les foyers de la taxe d'habitation sur leur résidence principale. Cette suppression ne concerne pas les résidences secondaires : tout logement qui n'est pas la résidence principale de son occupant au 1er janvier de l'année d'imposition reste soumis à la taxe d'habitation, exactement comme avant la réforme. Cela vaut aussi bien pour une maison de vacances utilisée quelques semaines par an que pour un logement meublé de tourisme loué ponctuellement, dès lors qu'il ne constitue la résidence principale de personne.

Aucun abattement pour amortir le calcul

Selon impots.gouv.fr, la taxe se calcule en appliquant les taux votés par les collectivités locales à la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, garage, cave, jardin attenant. Le point qui surprend souvent : « les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement », contrairement à ce qui existait historiquement pour la résidence principale. La base de calcul, c'est donc la valeur locative brute, sans réduction liée à la situation familiale ou aux revenus du propriétaire.

Jusqu'à 60 % de plus en zone tendue

Depuis 2017, l'article 1407 ter du code général des impôts autorise les communes classées dans les zones géographiques mentionnées à l'article 232 du même code (les zones dites « tendues », où l'offre de logement est structurellement insuffisante par rapport à la demande) à majorer la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 %, par une délibération du conseil municipal prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du même code.

Le périmètre des zones tendues a été très largement élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, passant de 1 136 à 3 690 communes éligibles à ce classement. En 2026, plus de 1 000 communes appliquent effectivement une majoration, avec des taux qui atteignent le plafond de 60 % dans plusieurs grandes villes (Paris, Lyon, Nice) et des taux intermédiaires ailleurs (40 % à Bordeaux et Nantes, 35 % à Annecy, par exemple).

Exemple chiffré : pour une résidence secondaire dont la taxe d'habitation de base s'élève à 1 200 €, une majoration de 60 % votée par la commune porte la facture totale à 1 920 € (1 200 € + 720 € de majoration), rien que sur la part communale.

Les trois cas d'exonération de la seule majoration

La majoration, à la différence de la taxe elle-même, n'est pas systématique même en zone tendue : l'article 1407 ter prévoit trois cas dans lesquels le propriétaire peut en être exonéré :

1. les personnes contraintes, en raison de leur activité professionnelle, de résider dans un lieu distinct de leur résidence principale ;
2. les personnes hébergées durablement dans un établissement de soins de longue durée, qui conservent par ailleurs la jouissance exclusive de leur ancien logement principal (dans les conditions prévues à l'article 1414 B du code général des impôts) ;
3. les personnes empêchées d'affecter leur logement à un usage de résidence principale pour une cause étrangère à leur volonté (bien en travaux imposés, procédure judiciaire en cours, par exemple).

Un détail à ne pas négliger : ces exonérations ne tombent jamais du ciel. Il faut les demander explicitement auprès du service des impôts des particuliers dont dépend le bien, même quand la situation colle parfaitement à l'un des trois cas.

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Louer quelques semaines par an ne change rien

Un propriétaire qui loue son bien secondaire en courte durée (meublé de tourisme, plateforme type Airbnb) une partie de l'année reste redevable de la taxe pour l'année entière, dès lors que le logement n'est la résidence principale de personne au 1er janvier. Cette taxe vient s'ajouter aux autres obligations propres à ce type de location, notamment le numéro d'enregistrement obligatoire depuis mai 2026 et les règles fiscales détaillées dans l'article dédié à la location saisonnière en meublé de tourisme.

Quand tombe l'avis, et quand payer

La taxe est établie au nom de l'occupant du logement au 1er janvier, calculée pour l'année entière peu importe la durée réelle d'occupation. L'avis atterrit généralement sur l'espace particulier d'impots.gouv.fr en octobre-novembre, avec une échéance mi-décembre pour un paiement classique, un peu plus tard pour un paiement dématérialisé, des dates qui bougent légèrement d'une année à l'autre, à vérifier chaque automne sur votre espace personnel.

Ce qu'il vaut la peine de vérifier chaque année

Dès réception de l'avis, regardez si votre commune a voté une majoration, et à quel taux. Si votre situation correspond à l'un des trois cas d'exonération de majoration, déposez une demande explicite plutôt que d'attendre une exonération qui ne viendra jamais toute seule. Intégrez cette taxe dans le calcul de rentabilité d'un bien secondaire loué occasionnellement en meublé de tourisme. Surveillez le classement en zone tendue de votre commune, qui peut évoluer par décret. Et gardez une trace de vos avis successifs, pour suivre l'évolution de la valeur locative cadastrale retenue par l'administration.

Sources officielles

• Article 1407 ter (Code général des impôts) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Comment est calculée la taxe d'habitation pour ma résidence secondaire ? (impots.gouv.fr) consulté le 23 août 2026