Un bailleur m'écrivait, un peu paniqué, après avoir reçu un avis de plus de 2 000 € pour un studio parisien resté vide pendant sa rénovation. Le problème : il pensait, à tort, que le simple fait d'être en travaux suffisait à l'exonérer. Ce n'est pas automatique, encore faut-il que le coût des travaux dépasse un certain seuil, et que la démarche soit correctement documentée. La taxe sur les logements vacants regorge de ce genre de nuances qui coûtent cher quand on les ignore.

Vérifié le 24 août 2026.

Qui doit payer la TLV, et où

La taxe sur les logements vacants (TLV) est due par le propriétaire ou l'usufruitier d'un logement non meublé resté vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle ne s'applique pas partout : seules les communes situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements sont concernées, autrement dit les zones tendues. La liste exacte de ces communes est fixée par décret, actuellement le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Hors de ces zones, c'est une autre taxe, la THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants), instaurée à la discrétion de chaque commune, qui peut prendre le relais avec des règles distinctes.

Comment se calcule la durée de vacance

Exemple concret : un studio resté vide depuis le 1er janvier 2025 devient taxable au titre de la TLV dès le 1er janvier 2026, puisqu'il a été vacant pendant une année complète avant cette date de référence. La vacance s'apprécie de façon continue : une occupation ponctuelle de quelques jours, sans caractère durable, ne remet pas nécessairement le compteur à zéro, mais une occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l'année exonère totalement le bien pour cette année-là.

Combien ça coûte vraiment

Le montant de la TLV se calcule en appliquant un taux à la valeur locative cadastrale du bien (celle qui sert aussi de base à la taxe foncière) :

• 17 % de la valeur locative la première année d'imposition ;
• 34 % les années suivantes, si la vacance se poursuit.

Exemple chiffré : pour un appartement dont la valeur locative cadastrale est estimée à 6 000 € par l'administration, la TLV s'élève à environ 1 020 € la première année (17 %), puis grimpe à environ 2 040 € par an (34 %) si le bien reste vacant l'année suivante. Sur un bien de plus grande valeur locative, en zone très tendue, la facture peut rapidement dépasser plusieurs milliers d'euros par an, un argument de poids pour ne pas laisser traîner une remise en location ou une revente.

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Les cas d'exonération à connaître

Plusieurs situations permettent d'échapper légalement à la TLV :

1. Logements sociaux (HLM) : hors du champ de la TLV par nature.
2. Occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l'année, même de façon temporaire ou saisonnière.
3. Vacance indépendante de la volonté du propriétaire : le bien est activement proposé à la location ou à la vente, au prix du marché, sans trouver preneur malgré des démarches réelles et documentées.
4. Logements nécessitant des travaux importants : si le montant des travaux à réaliser pour rendre le logement habitable dépasse 25 % de sa valeur, l'exonération s'applique, un seuil précis, qu'il faut pouvoir justifier par un devis détaillé, pas par une simple estimation approximative.

Comment se protéger concrètement en cas de vacance involontaire

Si vous peinez à relouer ou à vendre un bien, la clé est de constituer un dossier de preuve au fil de l'eau, pas au moment où l'avis de TLV tombe dans votre boîte aux lettres. Conservez systématiquement : les captures d'écran datées de vos annonces de location ou de vente, les mandats signés avec une agence, les échanges avec des candidats locataires ou acquéreurs, et toute preuve que le prix demandé correspondait bien au marché local et non à une tentative de le maintenir artificiellement haut pour décourager les preneurs (une pratique que l'administration examine avec attention).

Contester une TLV reçue à tort

Si vous recevez un avis de TLV alors que votre logement n'était pas vacant, la contestation se fait directement auprès de l'administration fiscale, le plus souvent via votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Il faut alors produire des justificatifs concrets de l'occupation effective sur la période visée : factures d'énergie révélant une consommation normale, bail en cours, taxe d'habitation le cas échéant, ou tout autre document daté prouvant que le logement était habité.

TLV et rénovation énergétique : un point de vigilance qui se cumule

Un logement classé F ou G que vous laissez volontairement vide « en attendant » les travaux de rénovation énergétique peut, sans une gestion active de la situation, se retrouver exposé à la fois à la TLV pour vacance prolongée et à l'interdiction de le relouer tant qu'il n'est pas amélioré. Mieux vaut, dans ce cas, engager rapidement une évaluation du coût des travaux : si celui-ci dépasse effectivement 25 % de la valeur du bien, vous basculez dans l'exonération pour travaux importants plutôt que de cumuler taxe et logement improductif.

Sources officielles

• Taxe sur les logements vacants (TLV) et taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) (impots.gouv.fr) consulté le 24 août 2026
• Taxe annuelle sur les logements vacants (BOFiP) consulté le 24 août 2026