Simulateur d'investissement locatif complet
Rendement brut, net, net-net, cash-flow mensuel et impôt réel : un seul outil, une seule vue, pour ne jamais avoir à jongler entre plusieurs simulateurs.
Le bien
Frais de notaire estimés : 15 000 €
Location
Valeur par défaut ≈ 1,5 mois de loyer, une moyenne réaliste (10-18 % du loyer annuel selon la commune) — soit actuellement 1,5mois de loyer pour votre réglage actuel. À ajuster si vous connaissez le montant réel.
5 % ≈ un peu plus de 2 semaines de vacance par an, une hypothèse prudente courante pour un premier calcul.
Financement
Fiscalité
+ 18,6 % de prélèvements sociaux dans tous les cas (taux en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, LFSS 2026).
Comment ce simulateur calcule vos résultats
Le rendement brut rapporte le loyer annuel hors vacance au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux). Le net déduit charges non récupérables, taxe foncière et vacance locative. Le net-net déduit en plus l'impôt réellement dû.
La base imposable dépend du régime choisi : abattement forfaitaire de 30 % (micro-foncier) ou 50 % (micro-BIC), ou déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges non récupérables) au régime réel — avec en plus l'amortissement du bien et du mobilier en LMNP réel, la différence la plus significative entre nu et meublé sur la durée. L'impôt combine votre tranche marginale d'imposition (TMI) et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 (hausse actée par la LFSS 2026).
La mensualité de crédit utilise la même formule d'annuités constantes que lesimulateur de crédit immobilier.
Questions fréquentes
Comment est calculé le rendement locatif brut, net et net-net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel (hors vacance) au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux). Le net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière et la vacance locative. Le net-net déduit en plus l'impôt réellement dû sur les revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi.
Quelle est la différence entre location nue et meublée pour l'imposition ?
La location nue relève des revenus fonciers (micro-foncier avec abattement de 30 %, ou régime réel avec déduction des charges réelles). La location meublée relève des BIC (micro-BIC avec abattement de 50 %, ou régime réel avec en plus la possibilité d'amortir le bien et le mobilier) — un avantage fiscal souvent déterminant sur la durée.
Pourquoi la taxe foncière est-elle estimée à partir du loyer ?
Il n'existe pas de calcul universel sans connaître la commune exacte, mais la taxe foncière représente en moyenne 10 à 18 % du loyer annuel selon les communes (source impots.gouv.fr), soit environ 1,2 à 2,2 mois de loyer. Le simulateur propose 1,5 mois comme point de départ réaliste, ajustable selon votre situation réelle.
L'amortissement en LMNP réel est-il vraiment intéressant ?
Souvent oui : en régime réel meublé, vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain) et du mobilier, sans sortie de trésorerie réelle. C'est ce qui permet à beaucoup de loueurs en meublé de ne payer que très peu d'impôt sur leurs loyers pendant de nombreuses années, au prix d'une comptabilité plus rigoureuse (souvent via un expert-comptable).
Ce simulateur remplace-t-il une étude notariale ou comptable ?
Non. Les formules utilisées sont volontairement simplifiées (taux d'intérêt de la première année, amortissement linéaire estimé, pas de gestion des déficits reportables) pour donner un ordre de grandeur rapide. Un projet réel mérite toujours une simulation par un courtier et, en meublé réel, un avis d'expert-comptable.
Votre investissement est en place ?
Facilimmo s'occupe de la gestion locative de votre bien : quittances, état des lieux, révision de loyer, relances impayés — sans agence.
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