Un bailleur me racontait avoir découvert, sinistre à l'appui, qu'il confondait depuis toujours carence et franchise dans son contrat GLI, deux mots qui reviennent partout dans les conditions générales, et que beaucoup mélangent jusqu'au jour où un impayé survient. Ce jour-là, le calendrier exact de votre contrat détermine si vous serez indemnisé, et à partir de quand. Autant le comprendre avant, pas après.
Vérifié le 23 août 2026.
La carence : rien n'est couvert juste après la signature
Le délai de carence court dès la souscription du contrat : pendant cette période, aucun impayé n'est pris en charge, même si le locataire arrête de payer du jour au lendemain. Cette durée, fixée librement par chaque assureur (aucun texte légal ne l'impose ni ne la plafonne), tourne généralement entre deux et trois mois sur le marché de la garantie loyers impayés (GLI).
La logique est simple : ça empêche un bailleur de souscrire une assurance juste au moment où il constate (ou anticipe) des soucis de paiement chez son locataire, ce qui reviendrait à assurer un risque déjà réalisé plutôt qu'un risque futur et incertain, condition normalement indispensable à tout contrat d'assurance.
La franchise : une part qui reste toujours pour vous
Une fois la carence écoulée et le contrat pleinement actif, un second mécanisme entre en jeu en cas de sinistre : la franchise. Elle correspond à un nombre de mois d'impayés (généralement 1 à 2 mois) qui reste définitivement à votre charge avant que l'indemnisation ne démarre. Concrètement, avec une franchise de deux mois, un impayé de quatre mois ne sera indemnisé qu'à hauteur de deux mois : les deux premiers restent entièrement pour vous, sans recours possible.
Certains contrats haut de gamme proposent une franchise réduite, voire nulle, moyennant une cotisation plus élevée, un arbitrage à faire selon le profil de risque du bien et la tension que représenterait, pour votre budget, l'absence de loyer plusieurs mois d'affilée.
La déclaration du sinistre : le seul délai encadré par la loi
Contrairement à la carence et à la franchise, purement contractuelles, le délai de déclaration obéit à une règle légale impérative. Selon l'article L113-2 du code des assurances, l'assuré doit « donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur », un délai contractuel qui ne peut jamais descendre sous cinq jours ouvrés. Dans les faits, les contrats GLI prévoient plutôt 15 à 45 jours à compter du premier impayé constaté, un chiffre à vérifier précisément dans vos propres conditions générales, faute de standard commun sur le marché.
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Une protection utile en cas de retard de déclaration
Le même article L113-2 vous protège d'un abus : « la déchéance pour déclaration tardive […] ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». En clair, un assureur ne peut pas refuser automatiquement l'indemnisation au seul motif que votre déclaration est arrivée quelques jours après le délai contractuel : il doit prouver que ce retard a réellement nui à sa capacité d'instruire le dossier ou de limiter les conséquences du sinistre.
Cette règle ne vous dispense évidemment pas de respecter les délais à la lettre, elle vous donne juste un argument si un refus d'indemnisation repose sur un retard mineur sans conséquence démontrée.
Pour visualiser comment tout ça s'enchaîne
Prenons un bailleur qui souscrit une GLI avec deux mois de carence et deux mois de franchise. Le locataire, en place depuis la souscription, arrête de payer au quatrième mois du contrat, donc après la carence. Le bailleur déclare l'impayé dans le délai contractuel (disons 30 jours à compter du premier incident). Une fois la déclaration faite dans les temps, l'indemnisation ne démarre qu'à partir du troisième mois d'impayé consécutif, les deux premiers restant à sa charge au titre de la franchise.
Ce qu'il faut vraiment comparer avant de signer
Le taux de cotisation affiché ne suffit jamais à comparer deux contrats GLI entre eux : un contrat moins cher avec trois mois de carence et deux mois de franchise peut coûter nettement plus cher en cas de sinistre précoce qu'un contrat plus onéreux mais avec un mois de carence et une franchise réduite, voir l'article dédié aux critères complets pour choisir un contrat GLI adapté à votre situation.
Avant de souscrire une assurance loyers impayés
- Identifiez précisément la durée de carence appliquée dès la souscription.
- Vérifiez le nombre de mois de franchise et son mode de calcul (par sinistre, ou par mois d'impayé consécutif).
- Notez le délai contractuel exact de déclaration, qui ne peut jamais descendre sous cinq jours ouvrés selon la loi.
- Déclarez tout impayé dès sa survenance, sans attendre l'expiration du délai, pour limiter tout risque de contestation.
- Conservez une trace écrite datée de chaque déclaration envoyée à l'assureur, utile en cas de litige sur le respect du délai.
Sources officielles
- Article L113-2 (Code des assurances) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Assurance loyer impayé : franchise et carence (Smartloc) consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le délai de carence et la franchise dans une assurance loyers impayés ?
Le délai de carence court à compter de la souscription du contrat : pendant cette période (généralement 2 à 3 mois), aucun impayé n'est couvert, même si le locataire cesse de payer dès le premier mois suivant la signature. La franchise, elle, s'applique une fois le contrat pleinement actif : c'est le nombre de mois d'impayés qui reste définitivement à la charge du bailleur avant que l'indemnisation ne démarre, généralement entre 1 et 2 mois selon les contrats.
Pourquoi les assureurs imposent-ils un délai de carence à la souscription ?
Pour éviter qu'un bailleur ne souscrive une GLI seulement après avoir constaté que son locataire ne paie plus, dans le seul but de faire indemniser un impayé déjà en cours ou prévisible. Le délai de carence, en général de deux à trois mois, garantit à l'assureur que le risque couvert est bien un risque futur et incertain au moment de la souscription, pas un sinistre déjà réalisé ou anticipé.
Existe-t-il un délai légal pour déclarer un impayé à son assureur GLI ?
Oui, et celui-ci résulte de la loi, pas du seul contrat : l'article L113-2 du code des assurances fixe un délai minimum de cinq jours ouvrés pour déclarer tout sinistre à l'assureur, un plancher que le contrat peut allonger mais jamais réduire. Dans la pratique, les contrats GLI prévoient souvent des délais plus longs, de l'ordre de 15 à 45 jours à compter du premier impayé constaté.
Que se passe-t-il si un bailleur déclare un impayé en retard par rapport au délai prévu au contrat ?
L'assureur ne peut pas automatiquement refuser l'indemnisation pour ce seul motif : l'article L113-2 du code des assurances précise que la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice réel. Un simple dépassement de quelques jours, sans conséquence démontrée sur la capacité de l'assureur à instruire le dossier, ne suffit donc pas à justifier un refus d'indemnisation.
Comment éviter les mauvaises surprises liées à ces délais avant de souscrire une GLI ?
En comparant précisément, contrat par contrat, la durée du délai de carence, le taux et la durée de la franchise, et le délai contractuel de déclaration du sinistre, plutôt que de se fier uniquement au taux de cotisation affiché. Un contrat moins cher avec une carence de trois mois et une franchise de deux mois peut coûter beaucoup plus cher en cas de sinistre précoce qu'un contrat plus cher avec une carence d'un mois et une franchise réduite.