« Qui doit réparer ça ? », j'ai vu cette question envenimer des relations bailleur-locataire pour un simple joint de robinet qui fuit, alors que la réponse tient en une ligne de décret. Le Code civil pose un principe général de responsabilité du locataire, et un texte de 1987 le décline poste par poste. Toujours la référence à sortir avant que le ton ne monte.
Vérifié le 22 août 2026.
Le principe de départ
L'article 1754 du Code civil pose que les réparations locatives (dites « de menu entretien ») reviennent, sauf clause contraire, au locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise ensuite, poste par poste, ce que ça recouvre vraiment : l'entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables, résultant de l'usage normal des locaux et équipements.
À l'inverse, les grosses réparations (structure du bâtiment, gros équipements, remplacement complet d'installations vétustes) restent au bailleur, dans la même logique que l'article 606 du Code civil pour l'usufruit, étendue par la jurisprudence locative.
Extérieurs et espaces verts
| À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|
| Entretien courant des jardins privatifs (tonte, taille, désherbage) | Élagage de grands arbres, travaux de terrassement |
| Dégagement des gouttières, chéneaux et descentes d'eau pluviale | Réparation ou remplacement de la toiture elle-même |
Sols et revêtements
| À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|
| Entretien courant des parquets, moquettes et revêtements de sol (cirage, petites réparations de taches ou trous) | Remplacement complet d'un revêtement usé par le temps (vétusté) |
| Rebouchage de petits trous dans les murs (chevilles, cadres) | Réfection complète des peintures dégradées par l'usure normale |
Plomberie et sanitaires
| À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|
| Remplacement de joints, clapets, colliers et petites pièces de robinetterie | Remplacement d'une chaudière ou d'un chauffe-eau vétuste |
| Dégorgement des canalisations d'évier ou de lavabo | Réparation d'une fuite dans une canalisation encastrée ou structurelle |
Électricité et équipements
| À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|
| Remplacement d'interrupteurs, prises, fusibles, ampoules et tubes | Mise aux normes ou remplacement du tableau électrique |
| Entretien courant des menuiseries (poignées, charnières, petites pièces mobiles) | Réparation d'un défaut structurel du bâti affectant portes et fenêtres |
Le chauffage, terrain classique des désaccords
L'entretien annuel courant d'une chaudière (souvent formalisé par un contrat d'entretien obligatoire) revient au locataire. Mais une panne due à la vétusté de l'appareil, ou qui impose son remplacement complet, relève du bailleur. Exactement la même logique usure/dégradation que pour l'état des lieux (voir l'article dédié), un réflexe à avoir dès qu'un doute surgit.
[Photo à insérer ici]
Pour trancher un désaccord sans y laisser la relation
- Commencez par identifier s'il s'agit d'entretien courant/menue réparation, ou d'une grosse réparation structurelle.
- Consultez la liste détaillée de l'annexe du décret n° 87-712 pour le poste concerné, plutôt que de trancher au jugé.
- En cas de doute persistant, demandez-vous si la cause est un usage normal ou anormal, et si l'élément était déjà vétuste au moment des faits.
- Documentez toujours l'intervention (devis, facture) : c'est votre meilleure protection en cas de contestation, que vous soyez bailleur ou locataire.
- Toujours pas d'accord ? La commission départementale de conciliation reste une option gratuite avant toute procédure judiciaire (voir l'article dédié).
Sources officielles
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, Légifrance
- Article 1754, Code civil, Légifrance
Questions fréquentes
Une panne de chaudière est-elle à la charge du locataire ou du bailleur ?
Cela dépend de la cause. L'entretien annuel courant (réglage, nettoyage, petites pièces d'usure) incombe au locataire, souvent via un contrat d'entretien. Une panne liée à la vétusté de l'appareil ou à un défaut structurel relève en revanche du bailleur, qui doit alors procéder au remplacement ou à la réparation lourde.
Qui doit changer un joint de robinetterie qui fuit ?
Le locataire, dans le cadre de l'entretien courant : le remplacement de joints, clapets et petites pièces de robinetterie figure explicitement dans la liste des réparations locatives du décret n° 87-712.
Le ravalement de façade est-il une réparation locative ?
Non, c'est une grosse réparation qui reste intégralement à la charge du bailleur (ou de la copropriété, répercutée sur les seuls copropriétaires bailleurs, jamais sur les locataires) : l'entretien de la structure du bâtiment ne relève jamais du locataire.
Un locataire doit-il repeindre le logement avant de partir ?
Pas systématiquement : la peinture entre dans l'entretien courant si elle est dégradée par un usage anormal, mais l'usure normale du temps (jaunissement, légère décoloration) reste à la charge du bailleur. C'est la même logique que la distinction usure normale/dégradation développée dans l'article dédié à l'état des lieux.
Qui répare une fenêtre qui ferme mal à cause du bâti qui a bougé ?
Le bailleur, si le défaut vient de la structure ou du gros œuvre (affaissement, déformation du dormant liée au bâtiment). Le locataire reste responsable de l'entretien courant des poignées, charnières et petites pièces mobiles, mais pas des défauts structurels du bâti.