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Réforme CCAPEX : le nouveau seuil de signalement des impayés pour les locataires APL (2027)

Gestion locative

Deux décrets publiés le même jour, le 12 février 2026, changent en profondeur la façon dont les impayés de loyer se signalent pour les locataires bénéficiaires d'une aide au logement (APL, ALS, ALF) versée en tiers payant. La réforme n'entre en vigueur qu'au 1er janvier 2027, largement le temps de s'organiser, à condition de ne pas la découvrir la veille.

Vérifié le 22 août 2026.

Cette réforme ne concerne pas tout le monde

Elle ne s'applique qu'aux bailleurs dont le locataire touche une aide au logement versée directement au bailleur (tiers payant). Si votre locataire ne perçoit pas d'APL, ou la reçoit lui-même sans reversement direct, vous n'êtes pas concerné par cette procédure spécifique, seules les démarches classiques de recouvrement s'appliquent dans votre cas.

Le nouveau seuil : 450 € ou trois mois, le premier atteint suffit

Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 définit précisément, à l'article R.824-2, ce qui constitue un impayé à signaler. Une seule de ces deux conditions suffit à déclencher le signalement :

  • Trois mois après un premier défaut de paiement, quel que soit son montant, sans régularisation ;
  • ou un impayé total qui dépasse 450 €, même en moins de trois mois.

C'est le premier des deux seuils atteint qui compte. Un loyer élevé non payé sur deux mois consécutifs peut très bien dépasser 450 € bien avant le délai de trois mois, dans ce cas, c'est ce seuil-là qui déclenche l'obligation.

Deux mois pour prévenir l'organisme payeur

Une fois l'impayé constitué selon l'un de ces deux critères, vous avez deux mois pour transmettre la situation à l'organisme payeur (CAF ou MSA), sauf si la somme a entre-temps été intégralement réglée (article R.824-3).

[Photo à insérer ici]

Et ensuite, que fait la CCAPEX

Le décret compagnon, le décret n° 2026-83 du 12 février 2026, réorganise la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sur trois niveaux, commission centrale départementale, commissions locales, commissions sous-territoriales. Une sous-commission spécialisée tranche, dans un délai d'un mois, sur le maintien ou la suspension de l'aide au logement, et formule des recommandations sur l'accompagnement social et budgétaire du ménage. L'objectif affiché : prévenir l'expulsion, pas sanctionner automatiquement.

Ce que cette réforme ne fait pas à votre place

Ce signalement administratif est distinct des démarches classiques de recouvrement : relance amiable, mise en demeure, puis commandement de payer si la situation perdure (voir l'article dédié aux bons réflexes dès le premier retard). Avec un locataire APL, menez les deux démarches en parallèle, l'une ne remplace jamais l'autre.

Ce qu'il faut retenir si vous avez un locataire APL en tiers payant

  1. Notez la date du premier défaut de paiement dès qu'il survient : c'est le point de départ du délai de trois mois.
  2. Suivez le montant cumulé de l'impayé : passé 450 €, le signalement devient possible même avant trois mois.
  3. Signalez la situation à l'organisme payeur (CAF ou MSA) dans les deux mois suivant la constitution de l'impayé.
  4. Menez en parallèle les démarches classiques de recouvrement : le signalement CCAPEX ne s'y substitue pas.
  5. Retenez que cette réforme n'entre en vigueur qu'au 1er janvier 2027 : les règles antérieures restent valables jusque-là.

Sources officielles

Questions fréquentes

Cette réforme concerne-t-elle tous les bailleurs, même sans locataire APL ?

Non, uniquement les bailleurs dont le locataire perçoit une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) versée directement au bailleur en tiers payant. Un bailleur dont le locataire ne perçoit pas d'aide au logement, ou la perçoit lui-même sans tiers payant, n'est pas concerné par cette procédure de signalement spécifique.

Le seuil de 450 € ou de 3 mois s'applique-t-il dès maintenant ?

Non, seulement à partir du 1er janvier 2027, et uniquement aux situations d'impayés signalées à partir de cette date. Avant cette échéance, les règles antérieures de signalement à la CAF ou à la MSA restent applicables.

Que se passe-t-il si le bailleur ne signale pas l'impayé dans le délai de 2 mois ?

Le décret ne détaille pas de sanction directe pour le bailleur en cas de retard de signalement dans le texte consulté, mais un signalement tardif retarde d'autant l'intervention de la CCAPEX et l'accompagnement social du locataire, ce qui peut jouer en défaveur du bailleur en cas de procédure ultérieure, où la réactivité du signalement peut être examinée.

Quel est le rôle exact de la CCAPEX dans cette procédure ?

Une fois l'impayé signalé, une sous-commission spécialisée de la CCAPEX statue sur le maintien ou la suspension de l'aide au logement, avec un délai d'un mois pour instruire le dossier. Elle formule aussi des avis et recommandations sur l'accompagnement social et budgétaire du ménage concerné, dans une logique de prévention de l'expulsion plutôt que de sanction automatique.

Ce signalement remplace-t-il les autres démarches en cas d'impayé (relance, commandement de payer) ?

Non, il s'agit d'une démarche administrative distincte et complémentaire, propre aux situations avec APL en tiers payant. Les démarches classiques (relance amiable, mise en demeure, commandement de payer) restent nécessaires en parallèle si l'impayé perdure, voir l'article dédié aux bons réflexes dès le premier retard de loyer.

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