Un bailleur louait à une consultante qui recevait occasionnellement un client chez elle, rien de bien méchant, pensait-il, jusqu'à ce qu'il se demande si son bail relevait encore de la loi de 1989 ou basculait vers un régime de bail commercial bien plus contraignant pour lui. Bonne nouvelle pour la grande majorité des cas comme celui-ci : c'est bien la loi de 1989 qui continue de s'appliquer, à condition que l'activité reste de nature professionnelle, pas commerciale au sens strict.
Vérifié le 23 août 2026.
La loi de 1989 n'exclut pas l'usage mixte, loin de là
L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique explicitement « aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation » constituant la résidence principale du locataire. Autrement dit, un local mixte reste dans le même cadre protecteur qu'un logement classique : durée minimale, préavis encadré, révision de loyer plafonnée, congé du bailleur strictement réglementé. Beaucoup de bailleurs pensent à tort qu'un usage mixte fait automatiquement basculer vers un régime plus souple, ce n'est vrai que si l'activité change de nature.
Le vrai critère : professionnel ou commercial ?
Ce qui fait vraiment basculer le régime, ce n'est pas la présence d'une activité professionnelle en soi, mais sa nature juridique. Une activité professionnelle non commerciale (profession libérale, activité artisanale non commerciale, conseil, activité intellectuelle) laisse le bail sous la loi de 1989. Une activité commerciale au sens du code de commerce (vente de marchandises, prestations commerciales caractérisées) bascule vers le bail commercial, avec ses propres règles : neuf ans minimum, droit au renouvellement, indemnité d'éviction potentiellement salée si le bailleur refuse de renouveler. Un bailleur qui loue à un commerçant, même pour une activité de vente accessoire, risque de découvrir ces règles protectrices au pire moment, au moment où il veut justement récupérer son local.
La durée du bail ne change pas pour autant
Tant que le bail reste sous la loi de 1989, la durée suit les mêmes règles qu'un logement ordinaire : trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale, selon l'article 10 de la même loi. Le seul fait que le local serve aussi de bureau ou de cabinet n'y change strictement rien.
Et l'autorisation de changement d'usage, dans tout ça ?
C'est une question complètement à part, et souvent oubliée. Dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi qu'en petite couronne parisienne, l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation soumet le changement d'usage d'un local d'habitation à une autorisation préalable de la mairie, selon des critères fixés par le conseil municipal. Un local peut donc rester sous le régime de la loi de 1989 tout en nécessitant, en parallèle, cette autorisation administrative si l'activité prend de l'ampleur, réception de clientèle, de marchandises, salariés sur place.
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L'accord du bailleur, indépendant de tout le reste
Un locataire qui a signé pour de l'habitation pure ne peut pas décider seul de recevoir des clients ou monter une activité chez lui. L'usage mixte suppose l'accord exprès du bailleur, idéalement formalisé par un avenant précisant le nouvel usage. Sans cet accord, le bailleur peut s'opposer à l'activité et invoquer un manquement à la destination du logement, une question complètement distincte de l'autorisation administrative de changement d'usage qui pourrait par ailleurs s'appliquer.
Ce qu'un bailleur a intérêt à verrouiller avant de signer
Décrivez précisément, dans le bail lui-même, la nature exacte de l'activité envisagée, professionnelle non commerciale, sans réception de clientèle ni de marchandises, sans salarié. Ce détail limite fortement le risque qu'un juge requalifie un jour le bail en bail commercial. Vérifiez aussi si votre commune impose une autorisation de changement d'usage, formalisez tout passage à un usage mixte par un avenant écrit, et jetez un œil au règlement de copropriété : certains interdisent purement et simplement l'exercice d'activités professionnelles dans les parties privatives.
Sources officielles
- Article 2 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Article 10 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Article L631-7 (Code de la construction et de l'habitation) Légifrance, consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Un local loué pour habiter et exercer une activité de conseil relève-t-il du bail commercial ?
Non, dans la plupart des cas. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 inclut explicitement les locations à usage mixte professionnel et d'habitation constituant la résidence principale du locataire dans son champ d'application, dès lors que l'activité exercée est de nature professionnelle (libérale ou assimilée) et non commerciale. Une activité de conseil, de profession libérale ou artisanale non soumise au code de commerce reste donc régie par la loi de 1989, pas par le statut des baux commerciaux.
Qu'est-ce qui bascule un local mixte vers le régime du bail commercial ?
C'est la nature commerciale de l'activité exercée qui est déterminante, pas le simple fait que le local serve aussi de logement. Si l'activité relève du code de commerce (vente de marchandises, prestations commerciales au sens juridique du terme), le bail mixte commercial-habitation bascule vers le régime du code de commerce, avec ses propres règles de durée, de renouvellement et d'indemnité d'éviction, très différentes de celles de la loi de 1989.
Quelle est la durée minimale d'un bail mixte régi par la loi de 1989 ?
Trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (une SCI par exemple), exactement les mêmes durées minimales que pour un bail d'habitation classique, la loi de 1989 ne prévoyant aucune règle de durée spécifique aux locaux à usage mixte.
Un locataire peut-il exercer une activité professionnelle chez lui sans autorisation particulière ?
Cela dépend de la commune et de l'ampleur de l'activité. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage d'un local d'habitation pour y exercer une activité professionnelle peut être soumis à autorisation préalable de la mairie, selon les conditions fixées par délibération du conseil municipal. En dehors de ces zones, une activité professionnelle discrète, sans réception de clientèle ni de marchandises, reste généralement libre.
Le bailleur doit-il donner son accord pour qu'un local devienne mixte en cours de bail ?
Oui. Si le bail initial a été conclu pour un usage exclusif d'habitation, le locataire ne peut pas décider seul d'y exercer une activité professionnelle : cela suppose l'accord exprès du bailleur, formalisé par un avenant précisant le nouvel usage mixte du logement, indépendamment de la question distincte de l'autorisation administrative de changement d'usage qui peut également s'appliquer selon la commune.