Une lectrice m'écrivait avoir découvert, un peu par hasard, que son deux-pièces loué à l'année apparaissait sur Airbnb sous le nom de son propre locataire, nuitées à 90 €, disponibilités affichées presque tout le mois. Elle n'y comprenait rien : n'était-elle pas censée être seule décisionnaire sur ce genre de chose ? La réponse tient en une phrase : oui, et la loi comme la jurisprudence tranchent nettement en sa faveur. Encore faut-il savoir comment agir une fois la pratique découverte.

Vérifié le 23 août 2026.

Un accord écrit, sur le principe et sur le prix

L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est clair : le locataire ne peut ni céder le contrat, ni sous-louer, sans votre accord écrit, y compris sur le prix. Deux choses doivent donc être formalisées par écrit, jamais par une simple tolérance verbale ou un silence prolongé de votre part : le principe même de la sous-location, et le montant du sous-loyer, qui ne peut pas dépasser au m² ce que votre locataire vous paie lui-même. La loi impose aussi au locataire de transmettre à son sous-locataire une copie de votre autorisation et du bail en cours, deux documents qu'un voyageur Airbnb ne réclame évidemment jamais avant de réserver, ce qui explique la fréquence de ces sous-locations totalement irrégulières.

Pourquoi Airbnb complique tout par rapport à une sous-location classique

La loi de 1989 a été écrite bien avant l'essor de ces plateformes, mais son texte s'applique sans difficulté : chaque réservation constitue juridiquement une sous-location, même pour deux nuits. Le vrai problème pratique, c'est que votre locataire reste seul titulaire du bail vis-à-vis de vous, tout en générant des revenus réguliers via une plateforme dont vous ignorez totalement l'existence, bien plus difficile à repérer qu'une sous-location classique à un tiers identifié, au moins visible et négociable entre les parties.

Ce que la Cour de cassation vous accorde : tout, sans déduction

Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a confirmé une ligne déjà amorcée par les cours d'appel : les sous-loyers perçus via Airbnb sans votre accord constituent des « fruits civils » qui vous reviennent par accession, en tant que propriétaire. Concrètement, votre locataire doit vous reverser l'intégralité des sommes encaissées auprès des voyageurs pendant la période litigieuse, sans pouvoir déduire le loyer qu'il continue lui-même à vous payer sur la même période. Une double peine pour lui, mais logique juridiquement : les deux obligations sont indépendantes l'une de l'autre. Certaines décisions ont abouti à des montants qui dépassent largement le symbolique, plusieurs milliers, parfois dizaines de milliers d'euros restitués selon la durée et l'intensité de la pratique.

La résiliation du bail, l'arme la plus lourde

Au-delà de l'argent, une sous-location Airbnb non autorisée constitue un manquement grave qui peut justifier la résiliation judiciaire du bail. Il vous faut alors saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement pour faire prononcer cette résiliation, puis l'expulsion si le locataire s'accroche. Le sous-locataire, lui, ne peut rien réclamer contre vous une fois le bail principal résilié, il n'a jamais eu de lien contractuel avec vous, seulement avec votre locataire.

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Et la plateforme, dans tout ça ?

Dans certaines affaires, la plateforme elle-même a été mise en cause aux côtés du locataire, condamnée solidairement à rembourser les sommes perçues, commissions comprises. Ce n'est pas systématique : ça dépend de l'appréciation des juges sur ce que la plateforme savait ou non du caractère non autorisé de la mise en location.

Comment repérer ce genre de pratique

La découverte se fait rarement par hasard organisé : le plus souvent, ce sont des signalements du voisinage ou du gardien, va-et-vient de valises, nuisances ponctuelles, une consommation d'eau ou d'électricité qui varie de façon erratique sans coller à une occupation stable, ou tout simplement une recherche de l'adresse du bien sur les plateformes de location courte durée. Une vérification simple, gratuite, à la portée de n'importe quel bailleur qui gère lui-même son bien, exactement ce qui a mis la puce à l'oreille de ma lectrice.

Si vous découvrez la pratique, dans l'ordre

Réunissez les preuves disponibles : captures d'écran datées de l'annonce, témoignages écrits de voisins ou du syndic, relevés de consommation anormaux. Adressez une mise en demeure écrite exigeant l'arrêt immédiat et le détail des sommes perçues. Sans réponse ni régularisation, saisissez le tribunal judiciaire pour la résiliation du bail et la restitution des sous-loyers. Conservez toute preuve d'une poursuite de la pratique après la mise en demeure, elle renforce le caractère délibéré du manquement devant le juge. Et pour l'avenir, une clause de bail rappelant l'interdiction de sous-louer sans accord écrit, même si elle n'est pas indispensable puisque la loi s'applique de toute façon, a au moins une vertu dissuasive.

Sources officielles

• Article 8 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Airbnb et sous-location : la Cour de cassation ordonne la restitution des sous-loyers au bailleur (Village Justice) consulté le 23 août 2026